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        開發商為何不愿做小戶型? 1平方米少賺2000元

        2007年02月01日 16:39

            1月11日,建設部新聞發言人表示,《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》不符合國務院辦公廳和建設部文件的要求。經過研究,現予以廢止。 中新社發 黃正勝 攝


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          盡管中小戶型需求強烈,政府也從政策上、稅收上有意引導,但根據北京中原的一份統計,今年上半年本市以中小戶型為主的項目仍屈指可數,只有國貿DNA、茶貿國際、MOHO、錦上、尚東閣、北京上舍、茗筑等為數不多的幾個。一邊是中小戶型強烈的需求,一邊是開發商開發大戶型熱,開發商為什么不愿意做中小戶型呢?

          對于不愿做中小戶型產品的原因,多數開發商承認,利潤相對低是開發商不愿染指中小戶型的主要原因。據了解,在同一地段,定位為大戶型的豪宅和定位為中小戶型的普通住宅相比,單價高2000元是很容易做到的,如果大戶型產品做得好的,售價能比中小戶型產品高一倍。除了利潤較低之外,還有開發商提到三點不愿做中小戶型產品的原因:

          一是需求說,部分開發商認為,目前大戶型在市場上需求較旺,市場需求決定了開發商愿意做大戶型;二是客群說,業內有句行話,“單價決定檔次,總價決定客群”,因為高收入者的錢要比普通老百姓的錢好賺,多數開發商都會以“高品質”為幌子,把項目的客群定位為高收入者,對于單價較高的項目來說,如果戶型做小了,會造成“有錢人看不上,沒錢人買不起”的客群錯位;三是設計說,在保證功能齊全、居住舒適的前提下,做中小戶型要比做大戶型難得多,特別是板樓,以前開發商為了多出面積,通常的做法是加大板樓的進深,小高板的進深能做到18米,對于大戶型來說,18米的進深也能把戶型設計得很舒適,但對于中小戶型來說,五六米的面寬怎么做都不好做,而讓開發商增加舒適度、縮短進深、減少銷售面積,不亞于“虎口里拔牙”。

          對于以上原因,利益較低無疑是開發商不愿做中小戶型產品的核心原因,但據記者了解,即使利益較低,但相對于其他行業來說,做中小戶型的利潤仍然可觀。一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者,在土地招拍掛以前,開發一個項目的毛利潤至少在50%以上,有些開發商拿地成本低,能實現100%的毛利潤,如果按投資回報率或資金使用率算,利潤率更高。目前做項目利潤率低了,但30%毛利潤還是能保證的,如果做中小戶型,基本能保證20%以上的毛利潤。20%的毛利潤雖然不低,但對于從“一夜暴富,一開就發”出身,過慣了“大碗喝酒、大塊吃肉”的開發商來說,還是不愿接受。

          有開發商辯解不愿降低利潤做中小戶型的原因時說:“因為房地產開發資金量大,受政策、宏觀經濟影響大,開發風險也大,所以利潤率就應該高于其他行業。另外,開發商是以追求利潤最大化為目的的,在合法的前提下,開發商追求高利潤無可厚非,因此,除非迫不得已,開發商不愿做中小戶型也是正常的。”

          算賬

          小戶型與大戶型利潤差在哪兒?

          一位開發商給記者算了一筆賬:一個項目的成本主要有三塊兒,土地成本、建安成本以及資金、管理、推廣等其他成本。對于土地成本,同一個區域,容積率一樣,大小戶型的土地成本是一樣的,以東南三、四環為例,地價為每平方米4500元左右;對于建安成本來說,因為中小戶型墻體、管道、門窗等更多,樓板的承重力要求也更高,中小戶型產品建安成本要略高一些,一般比大戶型產品每平方米高15%左右,比如塔樓大戶型產品建安成本在每平方米2000元左右,中小戶型產品大約在2200元左右;對于資金成本、管理成本、設計費、稅費等其他成本,中小戶型產品與大戶型產品都沒有什么大的區別。

          同樣的成本,售價卻相差甚遠,相對于小戶型而言,大戶型更容易做出品質,更容易包裝,另外大戶型產品多定位為高收入家庭,因此價格提升的空間較大。還以東南三、四環地段為例,目前公開成本在每平方米7000元左右,如果做中小戶型產品,單價賣到每平方米9500元就很難了,而做大戶型,定位為高檔豪宅,再加上每平方米1000元左右的精裝修成本,每平方米賣到14000元也是有可能的。

          (來源:北京晚報 作者:李海霞)

         
        編輯:王菲】
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