3月20日，昆明市規(guī)劃局原局長曾華受賄案在昆明開庭。公訴機(jī)關(guān)指控曾華利用職務(wù)之便，先后接受了17家單位的賄賂，非法收受錢物200多萬元。在這17家單位中，有15家是昆明的房地產(chǎn)商。手握房地產(chǎn)規(guī)劃審批重權(quán)僅兩年，曾華就步前兩任的后塵，在地產(chǎn)商頻頻“進(jìn)貢”下把持不住而應(yīng)聲倒地。

　　前任胡星，官至云南省交通廳副廳長后，仍被檢察機(jī)關(guān)查出與昆明市某樓盤違規(guī)開發(fā)有關(guān)，倉惶出逃。胡星的前任李德昭，在任期間受賄337萬元，退休數(shù)月后案發(fā)，只能在監(jiān)獄中度過余生；

　　前后三任規(guī)劃局長為何都被地產(chǎn)商“公關(guān)”落馬？房地產(chǎn)業(yè)界人士透露說，容積率、建筑密度和綠化率，這三個決定房地產(chǎn)項目贏利與否、贏利多少的指標(biāo)就掌握在規(guī)劃局手中。容積率高一點(diǎn)點(diǎn)，規(guī)劃紅線退一點(diǎn)點(diǎn)，一般人根本覺察不出來，對房地產(chǎn)商來說卻可能是數(shù)千萬的利潤。

　　據(jù)本地媒體報道，昆明某地產(chǎn)商曾以296萬元／畝的價格拍得一塊土地，而當(dāng)時那里的土地均價僅50~60萬元／畝。如果在規(guī)劃時不提高容積率，很有可能血本無歸。于是，該地產(chǎn)商在向曾華“示好”后，如愿以償?shù)匕讶莘e率提高了一些。

　　所謂“容積率”，就是一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑面積越大，房地產(chǎn)利潤越多，因此，提高容積率、實現(xiàn)可售面積最大化，是地產(chǎn)開發(fā)商孜孜追求的目標(biāo)。一位房地產(chǎn)公司部門經(jīng)理說：“對商業(yè)開發(fā)來說，容積率就是面積，面積就是錢。”

　　云南田野咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心經(jīng)理張帆舉例說，以一塊占地1萬平方米的土地來計算，假使容積率是3，意味著可建3萬平方米，容積率提高到3.5，則可建3.5萬平方米。如果以3000元／平方米的價格出售，可以多得1500萬元。“用來‘打點(diǎn)’的幾萬元與之相比實在是不算什么。而且，1萬平方米的土地是非常小的樓盤。”張帆說。

　　張帆從事房地產(chǎn)咨詢多年，他介紹說，在房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)，盛行兩種“偷”容積率的辦法。一種是將房屋的層高建成5米多，中間加建一層，這種非“平層”、非“躍層”、非“錯層”的樓報批時只按底面積算，而售房時則加上加建的那一層。這是從技術(shù)層面上鉆法律的空子。

　　另一種“偷”容積率的辦法就是通過不正當(dāng)交易來修改規(guī)劃條件。

　　2006年1月，昆明市正式發(fā)布的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，二環(huán)以內(nèi)新建住宅容積率不能超過3.5，二環(huán)以外不得超過3。但實際上，二環(huán)內(nèi)不超過這個上限的樓盤極少。涉嫌胡星案、違規(guī)開發(fā)的樓盤“金碧陽光”，不僅強(qiáng)行改變原來規(guī)劃的“城市綠地”用途，規(guī)劃公示上標(biāo)明的容積率更是高達(dá)4.2。另一位于昆明市中心步行街旁的樓盤還在打地基，張帆說，其規(guī)劃容積率至少在6至7之間。

　　容積率的提高對購房者來說，意味著居住舒適度大打折扣。云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研分析說，“地就這么大，建筑面積加大了，樓層得加高，綠化率降低，綠化景觀減少。樓層加高后，住戶也多了，電梯擁擠了。采光率也下降了，可能本來日照時間有5小時的，現(xiàn)在前面那棟樓加高了兩層，只剩3小時了。總的來說，消費(fèi)者利益肯定是受到損害。”

　　而在張帆看來，在購房者中存在著盲目消費(fèi)趨勢，多數(shù)人不會對上述因素多加考慮。

　　近年來昆明房價的畸形走高也是曾華及他的兩個前任遭群眾指責(zé)的原因。“理論上說，容積率與房價是成反比的。容積率上去了，居住環(huán)境不好，會影響房價。就單個項目而言，樓層加高可以降低土地成本，降價的空間也加大。但現(xiàn)實是，容積率上升對房價提高沒起什么抑制作用。”周大研說。

　　張帆認(rèn)為，小高層、高層樓盤公攤面積大，電梯費(fèi)、物管費(fèi)增多，購房者實際可用面積減少，其實購房成本是升高了。雖然土地成本降了，但是建筑安裝成本是隨著樓層升高而增加的，所以，地產(chǎn)開發(fā)商絕不會將自己的利潤攤薄。

　　雖然對于容積率與房價是否直接相關(guān)尚有爭議，但一個事實是，官員們的“胃口”隨著房價攀高而越來越好，一些開發(fā)商也敢于花“天價”拍下土地。

　　周大研說，最大的問題是法規(guī)不夠嚴(yán)密，規(guī)劃部門權(quán)力大，操作彈性大。出臺的政策又不能夠嚴(yán)格執(zhí)行，“我感覺現(xiàn)在政府在一些房地產(chǎn)項目的監(jiān)管上有點(diǎn)虎頭蛇尾。”

　　如何才能抑制住這條“房地產(chǎn)腐敗鏈”？周大研建議建立起監(jiān)督跟蹤問效機(jī)制，在一塊土地拍賣前、房地產(chǎn)項目建設(shè)前和竣工后進(jìn)行公示，將土地用途、容積率、綠化率等指標(biāo)公之于眾。

　　今年2月2日新上任的昆明市規(guī)劃局局長周峰越提出，要實行“陽光政策”，將審批權(quán)和經(jīng)辦權(quán)分開，把審批中的自由裁量權(quán)透明公開。“陽光”能否射進(jìn)房地產(chǎn)腐敗的死角，飽受房價虛高之苦的昆明在期待。(雷成)