主持：唐文祺

　　嘉賓：上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理 趙煒

　　3月份，全國(guó)樓市遭遇小陽春。在樓市升溫導(dǎo)致房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈之時(shí)，上海銀監(jiān)局以一紙通知，再度強(qiáng)調(diào)二套房貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。這一“腳”剎車對(duì)未來樓市會(huì)有怎樣影響？此次上證第一演播室請(qǐng)來專業(yè)人士做出解答。

　　主持人：您是否能夠分析一下，此次上海銀監(jiān)局下發(fā)的《通知》，是基于怎樣的市場(chǎng)背景之下出臺(tái)的？

　　趙煒：2009年3月份，信貸消費(fèi)突然出現(xiàn)放款高潮。3月個(gè)人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元;其中，主要是二手房貸款增加22.4億元，同比多增24.1億元。此次信貸放款高峰由多重原因造就。一方面，目前執(zhí)行的信貸政策通常是在更早期就已制定，也就是說銀行的放款指標(biāo)其實(shí)是在去年低迷時(shí)期確立下來的。而在去年年底時(shí)，貨幣松動(dòng)的信號(hào)已經(jīng)日趨明顯。另一方面，雖然信貸政策涉及全年，但按照銀行的操作習(xí)慣，一般希望在第二、第三季度時(shí)就能夠基本完成全年目標(biāo)，因此在這之前會(huì)表現(xiàn)特別“賣力”。

　　我們得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上海二手房市場(chǎng)的當(dāng)月總成交金額，環(huán)比漲幅達(dá)到77.5%;總成交套數(shù)環(huán)比上升72.79%。隨著剛性需求在3月份的釋放，銀行為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，紛紛使出渾身解數(shù)爭(zhēng)奪客戶。在這種市場(chǎng)前提下，未免會(huì)出現(xiàn)二套房貸款放寬的操作手法。而上海銀監(jiān)局的《通知》，便是在這種情況下出臺(tái)的。

　　主持人：您能否預(yù)測(cè)一下，在《通知》出臺(tái)之后，市場(chǎng)反應(yīng)將會(huì)如何？

　　趙煒：我們可以先來算筆賬看看，如果二套房貸按照首套住宅的優(yōu)惠政策來執(zhí)行，以總價(jià)100萬元的物業(yè)為例，調(diào)整之后的首付和利率下調(diào)措施，可使得買家節(jié)省約10萬元。從《通知》的具體內(nèi)容來看，目前只是對(duì)于貸款成數(shù)進(jìn)行了限定，但利率方面尚未有明確規(guī)定。成數(shù)提高一至兩成的話，對(duì)于有資金實(shí)力的改善性需求客戶來說，影響并不會(huì)太明顯。倒是那些資金不太雄厚的投資客戶，《通知》的出臺(tái)會(huì)對(duì)其入市有所抑制。

　　但是，從4月份的市場(chǎng)情況來看，由于不少房東開始反價(jià)、跳價(jià)，供求雙方的矛盾已經(jīng)初露端倪。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前為止房貸業(yè)務(wù)已有15%-20%的下降，這說明買賣雙方的僵持態(tài)勢(shì)可能再度出現(xiàn)。如果加上《通知》所抑制的部分投資需求客戶，預(yù)期5月份的市場(chǎng)情況還會(huì)進(jìn)一步下滑。