南京一位女市民購(gòu)買了一套精裝修房，當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議上寫的是裝修費(fèi)每平方米500元。當(dāng)她交完錢一個(gè)多月后，發(fā)現(xiàn)裝修費(fèi)用是按建筑面積算的，而當(dāng)時(shí)簽的是《室內(nèi)裝修合同》，因此她認(rèn)為裝修費(fèi)中應(yīng)當(dāng)去掉公共分?jǐn)偯娣e11多平方米的錢，她認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐行為，所以要求開發(fā)商雙倍返還裝修費(fèi)共1.1萬(wàn)余元，并將開發(fā)商告上法庭。昨天，南京市浦口區(qū)法院開庭審理了此案，沒有當(dāng)庭判決，目前雙方不同意調(diào)解。記者了解到，這是一起罕見的消費(fèi)者挑戰(zhàn)精裝房裝修費(fèi)計(jì)算“潛規(guī)則”的案件。
案情回放
買精裝房發(fā)現(xiàn)裝修有“貓膩”
陸女士是南京人，2006年10月份她看中了南京浦口一套商品房，建筑面積為54.97平方米。開發(fā)商告訴她，房子是精裝修的，因此房款包括毛坯房的費(fèi)用和裝修費(fèi)用。陸女士看了房型，覺得不錯(cuò)，于是在2006年10月5日簽下了認(rèn)購(gòu)協(xié)議。在認(rèn)購(gòu)協(xié)議的備注中，其中有一句話“裝修500元/m2計(jì)”。陸女士當(dāng)時(shí)也沒有在意，更沒想到這句話以后竟成了雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
過(guò)了5天，也就是10月10日，雙方簽下了《商品房買賣契約》，當(dāng)天又簽了《室內(nèi)裝修合同》，在這兩個(gè)合同中，寫明了房屋的建筑面積與使用面積，以及裝修價(jià)格，而每平方米500元的字樣再也沒有出現(xiàn)。隨后陸女士就交了所有房款共18萬(wàn)余元，其中包括毛坯房?jī)r(jià)格15.8萬(wàn)余元，裝修價(jià)格27485元。
因?yàn)榉孔舆�沒有裝修，陸女士就在家耐心等待。然而過(guò)了一個(gè)多月后，當(dāng)陸女士再次看合同的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)了其中的問題，裝修費(fèi)用是每平方米500元，房屋建筑面積是54.97平方米，兩者相乘，正好是27485元。但是簽的合同明明是《室內(nèi)裝修合同》，應(yīng)當(dāng)去掉公共分?jǐn)偯娣e11.93平方米只算使用面積啊，因此她確認(rèn)開發(fā)商多收了她的裝修費(fèi)11.93×500=5965元。隨后她與開發(fā)商多次交涉，但都無(wú)結(jié)果。今年4月份，陸女士將開發(fā)商告到南京市浦口區(qū)法院。
庭審現(xiàn)場(chǎng)
開發(fā)商認(rèn)為“按建筑面積算”是慣例
昨天南京市浦口區(qū)法院第一次開庭審理了此案，陸女士并沒有來(lái)，她的代理人江蘇天茂律師事務(wù)所尤金福律師認(rèn)為，只是裝修了室內(nèi)，卻按照房屋建筑面積算，開發(fā)商的行為明顯存在欺詐行為，因此要求法院判令開發(fā)商雙倍返還多收的房屋裝修款共1.193萬(wàn)元。
而坐在他對(duì)面的開發(fā)商代理人一臉平靜，他則認(rèn)為開發(fā)商毫無(wú)過(guò)錯(cuò)。因?yàn)樗^每平方米500元只是在認(rèn)購(gòu)協(xié)議的備注中，只是一個(gè)說(shuō)明，不是合同條款，沒有法律效力。這句話真實(shí)的意思是，裝修總價(jià)是27485元，如果按照建筑面積分?jǐn)偟脑挘敲淳褪敲科椒矫?00元。這僅是一種計(jì)算的方法，便于向買房人說(shuō)明問題，也是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)慣例。并不是說(shuō)真的是每平方米500元。
更重要的是，每平方米500元僅在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，而認(rèn)購(gòu)協(xié)議第四條約定：“一經(jīng)簽訂《南京商品房買賣契約》，本認(rèn)購(gòu)協(xié)議自行失效。”而5天之后，雙方就簽訂了《商品房買賣契約》，所以認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)無(wú)效了。
同時(shí)，合同上都寫得清清楚楚，根本不存在欺詐，而且業(yè)主自己都簽字了，還有什么反悔的呢？
浦口區(qū)法院沒有當(dāng)庭判決，雙方也不同意調(diào)解。
律師點(diǎn)評(píng)
開發(fā)商有義務(wù)解釋“行規(guī)”
昨天尤律師告訴記者，開發(fā)商口中所說(shuō)的行規(guī)，他表示完全不能接受。因?yàn)橄鄬?duì)于大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，其實(shí)都是外行，那么開發(fā)商就有解釋清楚的義務(wù)。他們對(duì)合同已經(jīng)研究了很長(zhǎng)時(shí)間，業(yè)主有時(shí)只能吃啞巴虧。“那么要求開發(fā)商雙倍返還有什么依據(jù)呢？”記者問他。“這是根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，該法并不適用于商品房，但他并不是針對(duì)商品房，而只是針對(duì)裝修費(fèi)用。因?yàn)殚_發(fā)商存在欺詐，根據(jù)消法，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)雙倍償還。”
昨天下午記者來(lái)到該房所在的樓盤，據(jù)工作人員介紹，房子因?yàn)楸阋硕家奄u空，但還沒有裝修，大概今年10月份可以入住。他告訴記者，目前他對(duì)這個(gè)官司了解得并不多，但還沒有人到他這里反映相關(guān)的問題。當(dāng)時(shí)業(yè)主簽訂裝修合同的時(shí)候，也沒有人提出這個(gè)問題，所以他聽到這個(gè)官司的時(shí)候有些驚訝。
記者調(diào)查
裝修計(jì)價(jià)暗含“潛規(guī)則”
記者在采訪中了解到，裝修房在市場(chǎng)上銷售時(shí)，大多數(shù)樓盤的計(jì)價(jià)方式均以建筑面積結(jié)算，但通常并不寫入合同中。南京城中一處高檔精裝修房的營(yíng)銷人員告訴記者，開發(fā)商在銷售時(shí)是按建筑面積計(jì)算的，因此在裝修費(fèi)用上同樣遵循這一“規(guī)則”，“這就好比你買房時(shí)要按照房屋的單價(jià)買下公攤面積一樣，裝修費(fèi)用也不可能按套內(nèi)面積計(jì)算，一方面在銷售時(shí)方便操作，另一方面這也是我們業(yè)內(nèi)的‘潛規(guī)則’吧”。
寧南一家樓盤的老總在接受記者采訪時(shí)也表示，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的裝修房并不多，過(guò)去有不少開發(fā)商在銷售時(shí)只是大致告訴買房人裝修的標(biāo)準(zhǔn)在幾百元左右，很少有買房人對(duì)裝修究竟是按照建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算“較真”，因此使得這一“潛規(guī)則”延續(xù)至今。
相關(guān)政策
新版合同不提裝修單價(jià)
南京市在今年1月1日啟用了新版的購(gòu)房合同，其中對(duì)于裝修房這一塊明確了新的計(jì)價(jià)方式。記者從中了解到，新版購(gòu)房合同將毛坯房屋的總價(jià)與裝修價(jià)分開計(jì)算，讓人一目了然，不過(guò)當(dāng)中并沒有提及裝修的單價(jià)。新合同中的第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”規(guī)定：“買房人預(yù)購(gòu)該商品房以建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為__元/平方米，總價(jià)款合計(jì)__元。該總價(jià)款由下列款項(xiàng)構(gòu)成：1、房?jī)r(jià)款：__元；2、房屋套內(nèi)的裝飾裝修款：__元”。業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，該條款的界定可以讓購(gòu)房者在繳納稅費(fèi)時(shí)明確計(jì)價(jià)基數(shù)，比如繳納契稅時(shí)按照房?jī)r(jià)總和為基數(shù)，而在繳納物業(yè)維修基金時(shí)則只需按毛坯房?jī)r(jià)計(jì)算就可以了，為購(gòu)房者省下一筆開支。此外，新版購(gòu)房合同的附件中還寫明了“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、單元防盜門、墻面、地面、潔具等材料的費(fèi)用。
樓市專家表示，隨著精裝修房等一批成品房的大量問世，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)將會(huì)越來(lái)越注重對(duì)自身權(quán)益的維護(hù)，合同中含混不清的條款將很難逃過(guò)買房人的“火眼金睛”，因此有關(guān)部門應(yīng)盡快完善新版合同中的瑕疵之處，讓買房更為輕松。（楊民仆 馬祚波）
