隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)上提供給消費(fèi)者的精裝修樓盤(pán)越來(lái)越多，國(guó)家也提倡開(kāi)發(fā)商最好向消費(fèi)者提供裝修房。然而，伴隨著精裝修房屋給業(yè)主帶來(lái)便利與舒適的同時(shí)，也帶來(lái)了不少煩惱，如房屋裝修質(zhì)量低劣、房屋裝修價(jià)值與購(gòu)房時(shí)相比大幅縮水等。面對(duì)大量的精裝修房，消費(fèi)者如果不留心，就會(huì)落入開(kāi)發(fā)商精心設(shè)計(jì)的精裝修陷阱中。市民在購(gòu)買(mǎi)精裝修房屋時(shí)應(yīng)注意哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)？精裝修房屋裝修價(jià)值約定是否有效？如何確定房屋裝修價(jià)值？如何索賠等相關(guān)事宜本報(bào)將為您一一解答。

　　　　精裝修房縮水

　　　　業(yè)主起訴賠償

　　王某購(gòu)房時(shí)與售房單位約定，室內(nèi)裝修費(fèi)用為300萬(wàn)元。但在入住后，該市民發(fā)現(xiàn)房屋裝修費(fèi)用僅有80萬(wàn)元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于雙方約定的300萬(wàn)元裝修價(jià)值，遂向法院提起了訴訟。日前，本市南開(kāi)區(qū)人民法院經(jīng)審理后，一審判決售房單位補(bǔ)償王某裝修價(jià)值縮水差額214萬(wàn)元。

　　2006年11月28日，王某與售房單位簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)坐落于南開(kāi)區(qū)的一套別墅，房屋總價(jià)款為1176萬(wàn)元。由于該房屋被售房單位作為樣板間使用，由售房單位進(jìn)行精裝修，雙方約定房屋裝修費(fèi)用原價(jià)值為300萬(wàn)元，經(jīng)雙方協(xié)商一致，另收104萬(wàn)元，王某同意將該房屋用作樣板間。2007年12月份王某入住后，發(fā)現(xiàn)房屋裝修根本不值300萬(wàn)元，很多地方與設(shè)想不符，王某以售房單位存在欺詐應(yīng)按《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，向法院提起訴訟，要求售房單位雙倍賠償。售房單位認(rèn)為，其收取的104萬(wàn)元系設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用，并未收取王某的裝修費(fèi)用，并提供相應(yīng)的委托設(shè)計(jì)合同及發(fā)票等相關(guān)證據(jù)。在庭審中王某向法院提起了對(duì)涉訟房屋裝修價(jià)值進(jìn)行司法鑒定申請(qǐng)，經(jīng)法院委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，涉訟房屋室內(nèi)裝修工程含稅總造價(jià)為85萬(wàn)余元。

　　一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方關(guān)于房屋裝修價(jià)值300萬(wàn)元的約定合法有效，售房單位主張的王某支付104萬(wàn)元系設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用，與王某支付的104萬(wàn)元的裝修費(fèi)用系同一筆款。經(jīng)法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，房屋裝修的價(jià)款為85萬(wàn)余元。合同一經(jīng)成立，雙方應(yīng)全面嚴(yán)格履行各自義務(wù)，售房單位未按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定全面嚴(yán)格地履行裝修價(jià)款300萬(wàn)元的義務(wù)，與約定裝修價(jià)值相差214萬(wàn)余元，違反了約定，造成了王某的損失，應(yīng)按《合同法》承擔(dān)違約責(zé)任，故判決售房單位補(bǔ)償王某裝修價(jià)值縮水差額214萬(wàn)元。

　　　　銷(xiāo)售單位承諾

　　　　裝修價(jià)值有效

　　市民在購(gòu)買(mǎi)精裝修房屋時(shí)，部分售樓人員為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，向市民承諾房屋的裝修價(jià)值，這樣的承諾是否有效？天津允公律師事務(wù)所樂(lè)宜東律師說(shuō)：這樣的承諾是完全有效的。從精裝修房屋買(mǎi)賣(mài)合同形成的角度講，這是其要約的內(nèi)容之一，也就是說(shuō)銷(xiāo)售單位承諾的房屋裝修價(jià)值，是市民購(gòu)買(mǎi)房屋的重要條件之一，通俗地講，如果銷(xiāo)售單位承諾的房屋價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符，市民就有可能不買(mǎi)該房屋，雙方的合同也許就不會(huì)形成，所以說(shuō)，銷(xiāo)售單位的承諾是完全有效的。

　　樂(lè)律師認(rèn)為，在實(shí)際的合同簽訂中，往往并沒(méi)有關(guān)于房屋裝修價(jià)值的約定，如將來(lái)產(chǎn)生糾紛，市民很難舉證，所以說(shuō)，市民在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)該盡可能將銷(xiāo)售單位承諾的房屋裝修價(jià)值文字化，列入合同補(bǔ)充條款中，這樣就會(huì)避免很多爭(zhēng)議。本案中，之所以雙方未對(duì)房屋裝修價(jià)值300萬(wàn)元產(chǎn)生爭(zhēng)議，是因?yàn)殡p方對(duì)房屋裝修價(jià)值有明確的書(shū)面約定。

　　　　裝修價(jià)值縮水

　　　　鑒定機(jī)構(gòu)鑒定

　　市民在入住精裝修房屋后，如果對(duì)房屋裝修價(jià)值產(chǎn)生異議，認(rèn)為與銷(xiāo)售單位承諾的價(jià)值不符，如何來(lái)確定裝修價(jià)值是否縮水，縮水多少？

　　樂(lè)律師說(shuō)，市民在入住后，可通過(guò)對(duì)選用材料、人工費(fèi)等進(jìn)行評(píng)估，亦可請(qǐng)從事裝修相關(guān)工作的朋友來(lái)評(píng)估，如果確定房屋的裝修價(jià)值確實(shí)與銷(xiāo)售單位承諾的裝修價(jià)值差距很大，可與銷(xiāo)售單位溝通，共同委托專業(yè)從事工程造價(jià)的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行鑒定，如銷(xiāo)售單位拒絕協(xié)商，亦可向法院提起訴訟，在訴訟的過(guò)程中提起鑒定申請(qǐng)，通過(guò)法院委托相關(guān)的司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。

　　需要注意的一點(diǎn)是，并不是鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果比銷(xiāo)售單位承諾的裝修價(jià)值低就一定會(huì)獲賠，要考慮一個(gè)正常的商業(yè)范疇內(nèi)的差價(jià)，比如說(shuō)，約定裝修價(jià)值10萬(wàn)元，鑒定結(jié)論為9萬(wàn)元，本人認(rèn)為就很難獲賠。具體到本案來(lái)說(shuō)，雙方約定的裝修價(jià)值300萬(wàn)元，鑒定價(jià)值為85萬(wàn)余元，很顯然，已超出了正常商業(yè)范圍內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)。

　　　　設(shè)計(jì)費(fèi)用收取

　　　　雙方事先約定

　　設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用是否包括在裝修費(fèi)用中？樂(lè)律師說(shuō)，這取決于雙方的約定。眾所周知，設(shè)計(jì)是裝修過(guò)程中必不可少的一部分，通常而言，先有設(shè)計(jì)后裝修。在實(shí)際的裝修操作中，主要存在著兩種情形，一是設(shè)計(jì)與裝修是分開(kāi)的，一般情況下雙方是需要簽訂設(shè)計(jì)合同的，這樣設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用就會(huì)獨(dú)立于裝修費(fèi)用之外；第二種情形是設(shè)計(jì)與裝修是由一個(gè)單位負(fù)責(zé)的，一般情況下是免費(fèi)設(shè)計(jì)，有償裝修，這也是現(xiàn)今裝修市場(chǎng)中經(jīng)常采用的方式。雙方有特別的約定除外。

　　當(dāng)然，設(shè)計(jì)費(fèi)用的收取必須符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　　　律師提醒

　　　　購(gòu)房實(shí)用更重要

　　“千萬(wàn)不要被花哨的樣板間沖昏了頭腦。”據(jù)一位專業(yè)人士介紹，在精裝修樣板間，設(shè)計(jì)師通常會(huì)在門(mén)廳使用彩繪玻璃做一個(gè)很漂亮的吊頂，里面安裝一組照明燈，大概有100瓦至150瓦，看上去非常耀眼、華貴。而實(shí)際上，根據(jù)內(nèi)行人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于一個(gè)面積大約只有5平方米的門(mén)廳來(lái)說(shuō)，用這樣高亮度的照明燈源是否有必要？一般消費(fèi)者不會(huì)考慮到，甚至?xí)��?duì)這個(gè)設(shè)計(jì)頗為贊賞。

　　圍繞著精裝修房屋價(jià)值縮水問(wèn)題，樂(lè)律師認(rèn)為，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)精裝修房時(shí)，應(yīng)該把住宅的實(shí)用性放在第一位，在看樣板間時(shí)盡量把那些起干擾作用的小零碎環(huán)節(jié)去掉，并且要多想想自己的生活，看看自家到底需要什么，同樣板間相比，如果擺放上同樣的設(shè)備，房間的情況會(huì)怎樣等等，用這樣的辦法對(duì)精裝房進(jìn)行全面考察。和開(kāi)發(fā)商簽訂與住宅裝修有關(guān)的合同條款以及附加條款當(dāng)中，應(yīng)該詳細(xì)地注明住宅裝修所有項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目甚至應(yīng)該在合同附件中備有必要的圖紙。(城市快報(bào) 吳彬）