往年4月是供銷旺季，而今年北京住宅市場則呈現(xiàn)出價(jià)漲量跌、有價(jià)無市、小戶型難求等局面
4月份的京城樓市，沒有此前開發(fā)商想象中的熱銷場面，沒有預(yù)計(jì)中新老樓盤齊放量的景象，整個(gè)樓市彌漫著平淡的味道。
然而，在平淡的樓市表面下其實(shí)滾動(dòng)著各種錯(cuò)亂的關(guān)系。4月前半月，北京住宅銷售量僅為去年同期的60%左右，而價(jià)格卻始終處于高位。細(xì)細(xì)體味，錯(cuò)位可謂是四月樓市的最集中體現(xiàn)，而這樣的體現(xiàn)來源于市場客觀因素之間形成的不協(xié)調(diào)，比如供求關(guān)系、價(jià)格體系及供需雙方心態(tài)等等。
錯(cuò)位1
簽約量降VS存量未減
按照多年來傳統(tǒng)的開發(fā)銷售習(xí)慣，每年的4月是北京樓市放量和銷售的首個(gè)高峰期，樓市也由此開始進(jìn)入了銷售旺季。然而，今年卻大不同了。
進(jìn)入4月份以來，北京日均期房簽約僅為307套，相比去年4月份日均期房成交量達(dá)到500套以上的現(xiàn)實(shí)，今年4月的期房銷售量僅為去年同期的60%.顯然，這也將使4月難以成為年度日銷售最多的月份。
同時(shí)，來自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月17日，北京在售期房和現(xiàn)房達(dá)到98364套，而這個(gè)數(shù)量與去年12月底110491套的住宅量相近，按照目前的銷售速度，即使沒有新的項(xiàng)目入市，現(xiàn)有近10萬套的存量，也足夠維持今年一整年的銷售。
或許這樣的開端，注定了4月京城樓市各種組成因素發(fā)生強(qiáng)烈的變化。供需之間關(guān)系的反向錯(cuò)位成了今年4月北京樓市典型體現(xiàn)之一。
錯(cuò)位2
價(jià)格高漲VS銷量銳減
價(jià)格和銷售量之間的背離對(duì)4月樓市來說則是最具有殺傷力的。購買力的下降和銷售價(jià)格的持續(xù)高位上漲成為4月樓市最不和諧的表現(xiàn)。雖然銷售量僅達(dá)到去年同期的60%，而價(jià)格上漲的速度則已經(jīng)超過了去年同期的10%左右。
國家發(fā)改委剛剛公布的數(shù)據(jù)再次見證了北京房價(jià)飆升。據(jù)其公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.7%，持續(xù)高于全國的平均幅度。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，京城新開盤銷售的11個(gè)項(xiàng)目中，售價(jià)低于8000元/平米的只有3個(gè)，且全部位于房山、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)域，銷售價(jià)格最低的為位于房山區(qū)燕化星城東側(cè)的綠城百合公寓，為4380元/平米。即使是其他在售的老項(xiàng)目后期，其銷售價(jià)格也紛紛進(jìn)入了快速上漲的通道，比如位于雙井橋的富力城4月18日前銷售均價(jià)為17000元/平米，而18日后則驟增至19000元/平米了。
錯(cuò)位3
開發(fā)商漲價(jià)VS購房者觀望
雖然每次開發(fā)商為其項(xiàng)目價(jià)格上漲都找了充足的理由，但其在銷售量急劇下降的同時(shí)，還反其道而行持續(xù)上調(diào)價(jià)格，這進(jìn)一步折射出開發(fā)商目前的心態(tài)：在價(jià)格壓力和銷售壓力的雙重重壓下，力挺房價(jià)是想保持住目前這個(gè)既成的高價(jià)位市場。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，京城樓市出現(xiàn)了無序快速上漲的局面，尤其是有些熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商房價(jià)追漲風(fēng)氣甚重。比如，亞奧區(qū)域的房價(jià)多數(shù)接近18000元/平米，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商樂觀地認(rèn)為到6月份銷售價(jià)格突破20000元/平米大關(guān)，甚至很有可能達(dá)到25000元/平米。
記者發(fā)現(xiàn)，目前包括朝青板塊、百子灣板塊、上清板塊在內(nèi)的住宅售價(jià)基本上都已超過每平米1萬元。購房者和投資客在面對(duì)目前高位房價(jià)的壓力下，已經(jīng)有不少人表示無法承受或者不認(rèn)可這個(gè)暫時(shí)的價(jià)格體系。央行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，也進(jìn)一步證實(shí)了目前北京住宅市場銷售減弱的趨勢。目前央行公布今年第一季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民的購房意愿有所回落，回答未來3個(gè)月有購房打算的居民比例，從上季度的17.5%降至16.5%.觀望情緒再次濃重的同時(shí)，開發(fā)商和購房者對(duì)價(jià)格認(rèn)同的錯(cuò)位表現(xiàn)得淋漓盡致。
4月的京城樓市給人更多的感覺是混亂和擁擠，各種樓市表現(xiàn)因素和各種角色人群，都在這個(gè)錯(cuò)位因素組成的樓市起伏不定。
◎異象1
高價(jià)大戶型銷售冷清
有調(diào)查稱，3月份起七成單價(jià)萬元以上的樓盤銷量為零
“從3月份到現(xiàn)在，我一套房子也沒賣出去！”本周三，宋曉文嘆了口氣對(duì)記者說。
宋曉文是北京東部某高檔樓盤的一位銷售員，其所在項(xiàng)目以160平米以上的大戶型住宅為主，現(xiàn)在的售價(jià)約為14000元/平米。“雖然銷售量不是很大，但從開盤以來，老板還是再次將售價(jià)提高了500元/平米，但我已經(jīng)明顯感覺到銷售吃力了。”宋曉文首次感受到這種來自樓市的冷清。
［現(xiàn)象］
銷售員1個(gè)半月沒賣出1套房
從3月以來沒賣出一套房的業(yè)績讓已有3年銷售經(jīng)驗(yàn)的宋曉文“不能接受”。宋曉文是從去年3月份到這個(gè)樓盤從事銷售工作的。樓盤位于東四環(huán)附近，當(dāng)時(shí)的精裝修售價(jià)為9000元/平米，推出的戶型也集中在90平米左右，“買房的人相當(dāng)多，當(dāng)時(shí)銷售員之間很少出現(xiàn)爭搶客戶的局面，每個(gè)銷售員一個(gè)月內(nèi)基本可以銷售3套左右，一個(gè)月下來整個(gè)項(xiàng)目可以售出約40套房。
今年春節(jié)過后，該樓盤開始銷售160平米以上的大戶型，價(jià)格也提升到13000元/平米，每套房的總價(jià)達(dá)到了200萬元左右。從這個(gè)時(shí)候開始，宋曉文就感覺到銷售有些吃力。
本周三，記者在宋曉文所在的售樓處看到，偌大的售樓處冷冷清清，宋曉文在看雜志，其他幾個(gè)售樓員則在閑坐聊天。“按照往年的經(jīng)驗(yàn)，3月份起售樓處就開始熱鬧，大批購房者會(huì)來看沙盤，而今年，到現(xiàn)在都快4月底了還沒有什么起色。”宋曉文說，一個(gè)半月都沒有賣出一套房讓她感到很沮喪，但在這個(gè)售樓處，和她一樣“沒開張”的售樓員占到了一半。
單價(jià)超14000元樓盤嚴(yán)重滯銷
據(jù)宋曉文打聽，其他以大戶型為主的高檔樓盤的銷售情況也不好，尤其是售價(jià)超過14000元/平米的大戶型樓盤幾乎都是一片冷清。“銷售人員以提成為主的，一個(gè)月不開張就相當(dāng)于下崗。”宋曉文苦笑著說，按照此前的京城樓市局面，遇到這樣的情況業(yè)務(wù)員早換樓盤了，“但是現(xiàn)在高檔大戶型樓盤的銷售情況都基本相似，不是我不想換樓盤，而是沒有樓盤可換。”
記者走訪了朝陽區(qū)多個(gè)高檔大戶型為主的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，不少售樓處都冷冷清清，很少有購房者進(jìn)行咨詢。而進(jìn)入4月份之后，售價(jià)超過14000元/平米的高檔大戶型項(xiàng)目更是出現(xiàn)了嚴(yán)重滯銷的局面。比如，去年11月開盤，售價(jià)達(dá)到14500元/平米的華源冠軍城二期以160平方米左右的三居為主，截至目前僅銷售了12套；均價(jià)23000元/平米的US聯(lián)邦公寓，主力戶型集中在160平米以上，4月以來銷售也不理想。而據(jù)《樓市》市場研究部所做的一組調(diào)查顯示，從3月開始，北京單價(jià)萬元以上的高檔住宅銷量整體狂跌，其中七成以上的樓盤銷量為零套。
新盤下調(diào)1500元，“跳水”開盤
宋曉文說，她們老板現(xiàn)在對(duì)于這樣的市場情況也束手無策。“老板的想法是扛扛或許能夠堅(jiān)持過去，但他給銷售總監(jiān)壓任務(wù)，要求他這個(gè)月帶領(lǐng)我們銷售掉25套房子。”
不過，宋曉文發(fā)現(xiàn)，近日個(gè)別區(qū)域的高檔住宅樓盤在開盤時(shí)價(jià)格有所“回歸”。她說，這或許是房價(jià)開始回歸理性的開端。比如，朝陽北路某項(xiàng)目以12500元/平米開盤，而此前其宣傳的開盤價(jià)為14000元左右。
而記者日前從知情人士處得知，宋曉文所在的樓盤，三期開盤價(jià)也將調(diào)整為12500元/平米，原因是“整個(gè)高檔住宅市場銷售不佳，老板又要求今年清盤，所以希望通過調(diào)整價(jià)格促進(jìn)銷量。”
［探因］
高房價(jià)令買家暫緩購房計(jì)劃
“我對(duì)自己的銷售技巧很有信心，但銷售吃力主要是購買人群減少了，客戶的購買心態(tài)發(fā)生了變化。”宋曉文感觸最深的就是，現(xiàn)在的買房人，尤其是高檔住宅買家關(guān)心的焦點(diǎn)已經(jīng)從“房屋是否能增值”轉(zhuǎn)到“房屋是否能保值了”。
本來在3月份宋曉文有可能賣出一套房子的。當(dāng)時(shí)一位準(zhǔn)備“二次置業(yè)”的購房者看中了162平米的三居，售價(jià)為13200元/平米。但4月初她再次致電該客戶詢問是否購買時(shí)，對(duì)方告訴她，經(jīng)過和丈夫商量后認(rèn)為目前樓市前景不好把握，因此決定看看再說，暫時(shí)不購買了。
在高價(jià)大戶型房前打“退堂鼓”的還有嗅覺靈敏的投機(jī)客。在宋曉文的客戶中，就有幾個(gè)曾經(jīng)的房屋投資者現(xiàn)在成了股民和“基”民。“其實(shí)何止是買房人，連我們這些售樓員現(xiàn)在也用炒股來打發(fā)無聊時(shí)間。”
而據(jù)宋曉文對(duì)到其項(xiàng)目咨詢的購房者觀察發(fā)現(xiàn)，不少購房者確實(shí)有強(qiáng)烈的購買需求，但就是因?yàn)樵摌潜P戶型大單價(jià)高，結(jié)果總價(jià)都達(dá)到150萬元以上而放棄。“有個(gè)月收入8000元的外企白領(lǐng)，聽到一套房的總價(jià)后直搖頭說買不起，現(xiàn)在不是人們主動(dòng)不買房，而是被動(dòng)買不起。”
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