就在一個月前，央視《新聞?wù){(diào)查》節(jié)目報道了上海陸家嘴中央公寓運(yùn)作過程中的諸多問題，引起各方高度關(guān)注。片中談到的主要問題包括成本虛高、囤積炒作現(xiàn)象嚴(yán)重、違規(guī)貸款等等。那么中央公寓的建造成本究竟是多少，到底有沒有虛高，還有哪些人參與了房子的炒作，銀行究竟對可能發(fā)生的金融風(fēng)險有沒有進(jìn)行監(jiān)管。記者日前再次前往上海，進(jìn)行了追蹤采訪。

　　一般房地產(chǎn)項目的成本由土地成本、建筑安裝成本和銷售管理成本幾部分構(gòu)成。在《新聞?wù){(diào)查》節(jié)目中有人分析中央公寓的土地成本是每平方米2000多元，而總成本可能達(dá)到一萬兩千塊錢，大大高于通常的成本水平，那么中央公寓的建筑成本到底是多少呢?

　　在上海浦東的一個寫字樓里，記者找到了中央公寓的開發(fā)商——陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)公司，想要了解中央公寓的成本虛高問題。但是正辦公室里的工程總監(jiān)和財務(wù)人員見到記者立即表示自己不能接受采訪。

　　陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)公司工程總監(jiān)：我不能接受采訪，你們不要難為我。

　　記者：能不能幫忙聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)。

　　工程總監(jiān)：你們通過別的途徑吧。

　　財務(wù)總監(jiān)：我只是出納，你們覺得我能說嗎？

　　幾經(jīng)周折,記者終于聯(lián)系上了陸家嘴集團(tuán)的董事長楊小明，他表示會安排財務(wù)人員接受我們的采訪。

　　陸家嘴集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)葉美華：我現(xiàn)在可以告訴你的是中央公寓每平方米的成本是7500元,其中土地成本是每平米2580元，建安成本是4000多一點(diǎn)。

　　對于這個數(shù)據(jù),中央公寓的小股東耀國能源公司并不認(rèn)可,甚至認(rèn)為是自相矛盾的,因為根據(jù)他們拿到的在四月二十九號公司召開的股東會上形成的會議決議,通報了陸家嘴中央公寓一期工程審價情況,報告顯示：中央公寓一期工程包括單體建筑、結(jié)構(gòu)和安裝、小區(qū)道路等在內(nèi)的工程總造價在7億5千多萬元，按照這個數(shù)字計算，除去土地以外的每平方米成本應(yīng)該是3400元，而他們通過拿出最初的建筑合同進(jìn)行對比后,認(rèn)為其中還存在虛高，因為本應(yīng)該計入工程總造價的電梯、綠化等分包工程款又被重復(fù)相加了一次。

　　上海耀國能源公司工程總工程師顧銀德：你看這個報表，本來合同里的工程總承包價是5。9億，已經(jīng)包含了分包費(fèi)，現(xiàn)在你看這個7。5億的總價中又多增加了這幾項，電梯、綠化等，重復(fù)又加了一遍。等于成本多了一億多，他為什么要這么做呢？

　　成本是不需要交稅的，變成利潤就要叫所得稅了。

　　顧銀德告訴我們,按照這個決算報告，平攤到每個平方米的造價還應(yīng)該比3400元要低。那么上海普遍的房屋建筑安裝成本到底在什么水平呢.我們采訪了上海市浦東新區(qū)房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　上海市浦東新區(qū)房屋管理局市場管理處處長紐廷鍇：應(yīng)該在2500元左右，包括小配套。

　　目前中央公寓對外售價是1萬7千6，如果按照7000多元的成本,凈利潤已經(jīng)超過1萬。

　　房地產(chǎn)專家蔡為民：應(yīng)該說這是在當(dāng)前的歷史條件下一個怪現(xiàn)象，是不正常的，因為在一個成熟的房地產(chǎn)市場，正常的利潤應(yīng)該在30%左右。