小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)
石雙月本想買套便宜點(diǎn)的房子，沒想到最后卻掉到了一個(gè)陷阱里，為什么像他這樣的業(yè)主即使交了錢也拿不到產(chǎn)權(quán)證明呢？根源就在于小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村，在村口記者看到有一大片空地，地面上到處是散亂的磚頭瓦礫，有的地方還能看到殘留的墻基，空地邊上立著數(shù)十棟沒有完全竣工的二層小樓，待用的沙子石子堆在旁邊，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。
在房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村村口的一大片空地上，到處是散亂的磚頭瓦礫，邊上立著數(shù)十棟沒有完全竣工的二層小樓，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。
在這里，記者見到了一位姓江先生，他告訴記者，這里是房山區(qū)青龍湖別墅，前不久被拆掉了一批，剩下的也都被沒收了。而他買的別墅就包括在其中。
江先生：“當(dāng)時(shí)沒想到，早知道就不買了，受的打擊很大。”
江先生在房山區(qū)某機(jī)關(guān)工作，去年的5月份，當(dāng)?shù)弥@里正在建別墅出售這一消息，他和家人立刻趕過來了解情況，別墅有個(gè)好聽的名字叫千湖庭院，售樓人員的熱情介紹讓江先生對(duì)在這里居住滿懷憧憬。
江先生：“看規(guī)劃圖覺得非常好，而且這個(gè)地方環(huán)境很好，準(zhǔn)備從這買一套養(yǎng)老。”
除了環(huán)境好，每平米3500元的價(jià)位也令江先生十分動(dòng)心。
江先生：“當(dāng)時(shí)價(jià)位已經(jīng)上升了，我們一看還是別墅，覺得比較值，所以就定了。”
2006年5月25日，江先生把籌借的70多萬元購房款交到了售樓處，并與青龍頭村村委會(huì)簽訂了購房協(xié)議，協(xié)議書標(biāo)明，乙方已明確知道所購買的房產(chǎn)是甲方建設(shè)的村民二層住宅，并非商品房，該房屋設(shè)計(jì)使用年限70年，為農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)形式，對(duì)于這一點(diǎn)，江先生知道，這就是平時(shí)大家說的小產(chǎn)權(quán)，但當(dāng)時(shí)他并不覺得小產(chǎn)權(quán)會(huì)有什么問題。
江先生：“我們覺得小產(chǎn)權(quán)也無所謂，因?yàn)榉可叫‘a(chǎn)權(quán)房子很多，以前從來沒有這種事，所以沒有在意。”
然而就在江先生看房、簽署購房協(xié)議的同時(shí)，北京市國土資源局卻接到了一個(gè)特別的任務(wù)。
國土資源局執(zhí)法人員：“從市國土局來說是06年的5月下旬接到了國土資源部執(zhí)法宣傳局轉(zhuǎn)來的反映，像這個(gè)問題，我們及時(shí)現(xiàn)場進(jìn)行了調(diào)查，從我們這個(gè)部門調(diào)查的情況來看，它違反了《中華人民共和國土地法》第76條的規(guī)定，屬于非法占地的行為。”
與此同時(shí)，北京市規(guī)委也通過衛(wèi)星遙感圖發(fā)現(xiàn)這些別墅均未向規(guī)劃部門報(bào)批，經(jīng)執(zhí)法人員調(diào)查后確認(rèn)，青龍頭別墅屬于違法建設(shè)。
國土資源局執(zhí)法人員：“這個(gè)案件不光涉及土地違法占地的問題，還包括違法設(shè)計(jì)、建設(shè)，包括工商方面的各種問題，都包括，所以組成各個(gè)部門組成的聯(lián)合調(diào)查組聯(lián)合調(diào)查。”
就在各部門對(duì)青龍湖別墅調(diào)查執(zhí)法的時(shí)候，江先生還在滿懷期待地等著別墅的按時(shí)完工，但是后來他發(fā)現(xiàn)，這別墅建得很不順利，對(duì)于能否如期入住開始擔(dān)心起來，而最終的結(jié)果也確實(shí)印證了他的擔(dān)心。
江先生：“去年建建停停的鬧了好幾次，想還是能建起來，建是建起來了，后來又都拆了。”
2007年3月27日，多輛工程車開進(jìn)房山區(qū)青龍頭村的別墅群，機(jī)械轟鳴聲中，一幢幢嶄新的別墅陸續(xù)倒下，房山區(qū)青龍湖144棟違法別墅被拆除85棟，其余被沒收，另有3名涉案人員被羈押。
別墅拆除后，曾經(jīng)熱熱鬧鬧的售樓接待中心掛上了處理青龍頭違法建設(shè)項(xiàng)目接待站的牌子，看著購房協(xié)議書上交房日期，江先生知道，這一天是永遠(yuǎn)都無法來到了，他現(xiàn)在只希望能夠早日順利地拿到退房款，對(duì)于買房他再也不奢求了。
江先生：“把錢投在這一年，再想去別處買房也不可能了。”
小產(chǎn)權(quán)處于監(jiān)督和管理上的盲區(qū)，相關(guān)部門應(yīng)抓緊立法，加以解決
江先生的別墅夢(mèng)，就這樣變成了一堆瓦礫。有機(jī)構(gòu)對(duì)北京市400多個(gè)在售樓盤做過統(tǒng)計(jì)，目前小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。這么大一塊市場，卻充滿了隱患，有關(guān)部門有沒有進(jìn)行監(jiān)管？這么多的小產(chǎn)權(quán)房又是怎么出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的？
據(jù)記者調(diào)查了解，目前北京通州區(qū)六環(huán)以外開發(fā)的樓盤大部分都是小產(chǎn)權(quán)房，這其中一半以上都通過各種渠道銷售給了購房者。
祥和樂園是張灣鎮(zhèn)馬營村開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)樓盤，馬營村委會(huì)主任馮國祥告訴記者，其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房早在上世紀(jì)90年代就已經(jīng)興起，而近兩年之所以發(fā)展很快，與舊城改造、合村并鎮(zhèn)密切相關(guān)。
馮國祥：“當(dāng)時(shí)要合村，像我們這小村能騰出100多畝地來，大村有的能騰出一兩千畝地來。”
在土地騰出來之后，幾乎所有的村莊都搞起了二次開發(fā)，開發(fā)的樓盤除了滿足本村村民居住外，其余的全部對(duì)外出售，馬營村開發(fā)的祥和樂園外售部分就占了整個(gè)樓盤的四分之三。
馮國祥：“當(dāng)時(shí)也趕上社會(huì)一個(gè)好形勢(shì)，城里的房緊著漲價(jià)，我們當(dāng)時(shí)給老百姓的房分完以后，剩下一部分就往外賣了，當(dāng)時(shí)我們定的是一千八。”
和張灣鎮(zhèn)馬營村的祥和樂園一樣，北京市各個(gè)郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)住宅大多是通過這樣的流程建起來的，村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，通過自行建設(shè)或者與房地產(chǎn)公司合作，對(duì)存量宅基地或集體建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)，在樓盤建成后聘請(qǐng)代理公司或自己成立銷售部對(duì)外進(jìn)行銷售，而按有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只允許村民自住，不允許銷售給本村以外的人。
秦兵：“把村里的平屋鏟了，蓋起了樓房，有一半給村民，另外一半是大規(guī)模地直接銷售給市民，這個(gè)時(shí)候就是不合法的了。”
但是因?yàn)椴挥媒患{土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)住宅的成本往往十分低廉，“小產(chǎn)權(quán)房”的主導(dǎo)者——村或鎮(zhèn)對(duì)外銷售可獲超額利益，合作開發(fā)商也可按比例分成；而與此同時(shí)，購房者也能以低于同類商品房一倍的價(jià)格買到需要的住房，多方利益的共同驅(qū)使，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房銷售不斷升溫。
秦兵：“五百元一平方米成本建造的房屋我可以賣到兩千五甚至三千，那么我作為一個(gè)市民我一百萬元錢在城市可能只會(huì)買五十平方米或者六十平方米，但是我到那個(gè)地方，可以買上千平方米，所以對(duì)于市民來說，也非常合算。”
除此之外，執(zhí)法監(jiān)管方面有漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)不完善也使得這種不合法的交易能夠持續(xù)下去。
“以村為單位的銷售主體，我們的城市管理部門很難管理它，村單位具有天然的主體合法性，很難干涉它，就是干涉它的主體合法性，再一個(gè)從買方來說，就是業(yè)主來說，我們沒有專門的法律制裁購買不合法的房屋，所以你也關(guān)不著它，買賣雙方作為主體來說都沒法進(jìn)行處罰，所以這個(gè)買賣行為非常容易達(dá)成。”
在張家灣鎮(zhèn)的一個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤記者看到，售樓處大門緊閉，據(jù)說是房子已經(jīng)銷售一空，但仍然不時(shí)有人前來想進(jìn)去咨詢，他們看上的是這里的低房價(jià)，至于產(chǎn)權(quán)大小則無所謂。
購房者：“便宜，帶產(chǎn)權(quán)的買不起.通縣都六千多了,這個(gè)兩三千，可不就到這來買嘛。”
購房者：“什么大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)我不管，老百姓我得有房子住，顧不了那么多了。”
正是圖便宜，所以買房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)是否證照齊全，甚至是否違規(guī)建設(shè)都不知道，別墅被拆的江先生就付出了巨大的代價(jià)，盡管如此，購房者對(duì)于價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房還是趨之若鶩，對(duì)于這一現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長陳同順感到十分擔(dān)憂。
中國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長陳同順：“起碼這種行為存在著潛在的隱患，沒有矛盾，沒有爆發(fā)可能沒事，一旦爆發(fā)了就是糾紛，波及的面大了，就是一個(gè)事情，它會(huì)產(chǎn)生很不好的社會(huì)影響。”
目前小產(chǎn)權(quán)在整個(gè)房地產(chǎn)市場中所占的份額越來越多，但在監(jiān)督和管理上卻處于盲區(qū)，陳同順認(rèn)為，應(yīng)該完善針對(duì)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)銷售的監(jiān)管制度，從源頭控制和防范小產(chǎn)權(quán)所帶來的眾多風(fēng)險(xiǎn)。
陳同順：“我想正因?yàn)樗菍儆趪型恋匦姓鞴軝C(jī)關(guān)管轄之外的一種現(xiàn)象，我覺得這個(gè)問題，源頭恐怕是國家的相關(guān)部門也好，是相關(guān)的制度也好，應(yīng)該針對(duì)這種現(xiàn)象抓緊立法，加以解決。”
半小時(shí)觀察：小產(chǎn)權(quán)的惡果該由誰承擔(dān)？
從小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程，我們看到這樣一個(gè)怪圈：某些村鎮(zhèn)借改造之機(jī)拿到低價(jià)的集體土地，在上面開發(fā)對(duì)外銷售的小產(chǎn)權(quán)房，賣給購房者，而一旦出現(xiàn)問題，所有的責(zé)任由購房者承擔(dān)。這就相當(dāng)于你在商場買了件假貨，最后處理的結(jié)果卻告訴你，誰叫你買的假貨，活該。
看起來，購房者買了小產(chǎn)權(quán)房吃虧上當(dāng)，似乎是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨的事。但我們知道，小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜就因?yàn)樗沁`規(guī)開發(fā)，省掉了很大一部分土地成本。可既然違規(guī)那它為什么還能在房地產(chǎn)市場上打著低價(jià)的旗號(hào)，大打廣告，大賣特賣？而一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，為什么成本要由購房者來承擔(dān)？這些模糊地帶，顯然也正是有關(guān)部門監(jiān)管當(dāng)中的漏洞。
消費(fèi)者圖便宜天經(jīng)地義，但市場上賣的不管多便宜也不能是有問題的商品。
（主編：周人杰 記者：郎麗娜 高建國 攝像：張明 景延 沈焱）
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