隨著建設(shè)部的購房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺(tái)，小產(chǎn)權(quán)房開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。
在失控的房價(jià)下，小產(chǎn)權(quán)房顯得尤為醒目，其價(jià)格低于城區(qū)的一半甚至更多，吸引了眾多購房者。然而其另一面卻是非法開發(fā)建設(shè)，對購房者而言，隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非一年兩年，為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令？
小產(chǎn)權(quán)房是高房價(jià)的并發(fā)癥？
2005年，小黃的父母在北京郊區(qū)購買了一套有兩個(gè)教室大的房子，為的就是能在周末的時(shí)候呼吸呼吸新鮮空氣。“我們是從開發(fā)商那里買的，花了4萬。”小黃承認(rèn)，當(dāng)時(shí)也知道拿不到這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)，但4萬元也算不上大損失。
讓小黃驚訝的并不是小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)，而是眾多的購買者。“我以為我們家是少數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房的家庭，誰知道有很多北京市城區(qū)的人早就捷足先登了。”據(jù)小黃介紹，這些城區(qū)的購房者一種是直接向開發(fā)商買，另一種則是先跟當(dāng)?shù)卣炓粋�(gè)租賃的合同，然后再跟賣房者簽一個(gè)買賣合同，“對外都說是租，實(shí)際上就是買，只不過很便宜。倒不覺得有多大的風(fēng)險(xiǎn)，除非有一天政府強(qiáng)行拆遷。”
像小黃這樣購買小產(chǎn)權(quán)房的，在全國各地都大有人在。
北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，目前北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過1000萬平方米，而北京市經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房未來三年的目標(biāo)才是兩個(gè)1000萬平方米。
北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從上世紀(jì)90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或者直接購買農(nóng)家院。“當(dāng)時(shí)購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關(guān)部門注意。”
然而，從2003年開始，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化，“很多人開始購買小產(chǎn)權(quán)房，作為第一居所使用。”胡景暉說，2003年之后，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)也開始變?yōu)楫?dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、鄉(xiāng)政府的大規(guī)模開發(fā)行為，它們顯然是利益的最大獲得者。
“巨大的利益誘惑下，村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以行政的名義開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，或者支持開發(fā)。”北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說。
按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村集體所有，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)，最后建房后出售給購房人。小產(chǎn)權(quán)房卻是在沒有將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有的情況下進(jìn)行的商品房開發(fā)建設(shè)。
畢文強(qiáng)認(rèn)為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)把農(nóng)民的土地拿去開發(fā)，暫時(shí)給農(nóng)民一些甜頭，但時(shí)間長了，農(nóng)民拿到的那點(diǎn)錢花完了，土地也沒有了，該怎么辦？風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)越來越大。
在胡景暉看來，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就是高房價(jià)的并發(fā)癥。這幾年國家出臺(tái)了很多對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施，非但沒有穩(wěn)定房價(jià)，反而刺激了房價(jià)不斷攀升，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰恰滿足了大量中低收入者的需要。“從這個(gè)意義上說，如果不解決房價(jià)瘋漲的根本問題，即使堵住了小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)口子，將來肯定還會(huì)有別的東西出現(xiàn)。”
相關(guān)政府部門為什么不能理直氣壯
如果從上世紀(jì)90年代中期算起，北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，但這十幾年中，明明是非法開發(fā)建設(shè)，卻為什么沒有相關(guān)部門進(jìn)行制止？
“應(yīng)該說，國土資源部門要對小產(chǎn)權(quán)房的管理負(fù)主要責(zé)任。”專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年，相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。
7月2日，華遠(yuǎn)集團(tuán)老總?cè)沃緩?qiáng)在其博客發(fā)文稱，建設(shè)部用新聞發(fā)布方式提出的“風(fēng)險(xiǎn)提示”充分表現(xiàn)出法律的混亂與蒼白，顯示出建設(shè)部無權(quán)管理的無奈。
按照《房地產(chǎn)管理法》，建設(shè)部有權(quán)對商品房市場做出各種銷售管理規(guī)定，也有權(quán)進(jìn)行查處，但是對非城鎮(zhèn)國有土地上的房屋管理，建設(shè)部卻顯得有些力不從心，因?yàn)榉芍毁x予了建設(shè)部管理城鎮(zhèn)國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的權(quán)力。
近日記者致電某市建委負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人也表示，小產(chǎn)權(quán)房跟建設(shè)部門無關(guān)。
“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上，表面上看很多部門都在管，實(shí)際上卻是誰都沒有真正管。”胡景暉說，小產(chǎn)權(quán)房的管理至少涉及國土資源部門、建設(shè)部門，甚至還有農(nóng)業(yè)部門和國家相關(guān)立法、執(zhí)法部門。
“為什么沒有相關(guān)部門去管？還是因?yàn)槔妗！碑呂膹?qiáng)認(rèn)為，盡管小產(chǎn)權(quán)房使用的是農(nóng)村集體所有土地，但要開發(fā)建設(shè)也需要通過施工許可等環(huán)節(jié)，需要政府相關(guān)部門的審批。在“拿地”的環(huán)節(jié)，國土資源部門的干預(yù)是其職責(zé)范圍之內(nèi)的事；銷售時(shí)，建設(shè)部門等同樣可以對這種非法建筑物進(jìn)行執(zhí)法。
任志強(qiáng)也認(rèn)為，建設(shè)部完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅作出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。因?yàn)榻ㄔO(shè)部無權(quán)管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設(shè)行為，但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場銷售行為。不管這些“小產(chǎn)權(quán)”的建設(shè)是否合法，但其對社會(huì)銷售的行為是違法的。
但事實(shí)是，小產(chǎn)權(quán)房非法生存十余年，沒有相關(guān)部門對其進(jìn)行管理。
任志強(qiáng)在博客中批評，在一個(gè)法治國家中，國務(wù)院所屬部門用新聞發(fā)布會(huì)的方式提出了“風(fēng)險(xiǎn)提示”之后，居然沒有另一個(gè)應(yīng)有權(quán)力管轄的部門來管制這種小產(chǎn)權(quán)買賣的違法交易行為。
“尷尬的是，開發(fā)商會(huì)覺得，雖然我違法了，但政府最終還是不得不承認(rèn)我的合法性。畢竟，如果嚴(yán)格追究，損失最大的肯定是購房者。”畢文強(qiáng)說，當(dāng)購買小產(chǎn)權(quán)房的人越來越多的時(shí)候，政府可能會(huì)考慮社會(huì)穩(wěn)定的需要將其合法化，畢竟不能把那么多人從小產(chǎn)權(quán)房中趕出去。這樣一來，開發(fā)商的責(zé)任就被抹得干干凈凈。
小產(chǎn)權(quán)房可能合法化？
有專家認(rèn)為，目前我國農(nóng)村土地的開發(fā)建設(shè)沒有完善的法律規(guī)定，城區(qū)的房價(jià)又節(jié)節(jié)攀升，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)根本就談不上什么立項(xiàng)、規(guī)劃。我國物權(quán)法也并沒有完全排斥小產(chǎn)權(quán)房。在這種情況下，不如把這個(gè)通道打開，把小產(chǎn)權(quán)房合法化，允許在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，反倒更有利于相關(guān)部門的管理。
“廣東目前已經(jīng)有試點(diǎn)，在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。如果這樣的試點(diǎn)能夠推廣，就需要在現(xiàn)行的土地管理制度上作出相應(yīng)的修改。”
“房地產(chǎn)涉及農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個(gè)市場，過去沒有城鄉(xiāng)人員流動(dòng)，兩個(gè)市場截然分開。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，購買小產(chǎn)權(quán)房是違法，如果購買就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
與學(xué)者不同，胡景暉堅(jiān)決反對將小產(chǎn)權(quán)房合法化。“不能讓步，一旦讓步就會(huì)讓人覺得法律沒有尊嚴(yán)，會(huì)讓非法經(jīng)營者產(chǎn)生僥幸心理：即使違法，將來也會(huì)合法化。”
胡景暉覺得，如果要把小產(chǎn)權(quán)房合法化，有三種方式，一是將購房者的戶口轉(zhuǎn)入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村，二是把農(nóng)村集體所有的土地收歸國有，三則是拆遷補(bǔ)償。“這三種方式，估計(jì)哪種都很難獲得認(rèn)同。”
據(jù)悉，近期國務(wù)院可能會(huì)召集各相關(guān)部門共同對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行會(huì)診。(李松濤)
