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        房產(chǎn)商瘋狂拿地的“秘密”:囤而不建助推房價
        2007年08月01日 08:03 來源:東方早報



            據(jù)統(tǒng)計,2001年初至今年5月份,開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米,但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米 許海峰早報資料

          今年上半年,房價出現(xiàn)持續(xù)上漲局面,供求矛盾已經(jīng)被建設(shè)部認為是導(dǎo)致房價上漲主要原因之一。一方面是國土資源部促進各個地方政府開始加大土地供應(yīng)量,另一方面,開發(fā)商在大肆拿地的情況下,由于不可能立即變成供應(yīng)上市,供應(yīng)的土地正逐步變成了開發(fā)商的“土地儲備”。

          這種情況下,開發(fā)商“囤地”行為已經(jīng)直接造成了供求緊張的導(dǎo)火索之一。專家指出,改變土地供應(yīng)模式,防止開發(fā)商囤地壟斷資源已經(jīng)成為當務(wù)之急。

          上市公司瘋狂儲地

          去年以來,萬科地產(chǎn)(000002)一改前期“現(xiàn)金為王”的策略,開始大規(guī)模拿地。

          2006年年報顯示,截至2006年年末,已獲取的規(guī)劃中項目面積合計約1851萬平方米,其中去年新獲取項目47個,總占地面積約910萬平方米,規(guī)劃建筑面積總計約1222萬平方米。到今年一季度,公司再增19個項目,規(guī)劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計算,公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況,萬科的拿地步伐絲毫沒有停止,粗略統(tǒng)計,單單是今年7月份1個月,萬科在全國各地拿地已經(jīng)累計花出去超過60億元。

          7月24日,北辰實業(yè)(601588)聯(lián)合北京城開以92億元的天價中標湖南長沙城北新河三角洲地塊,成為“中國地王”,僅僅這一幅地王,就給北辰帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備。

          金地(600383)年報顯示,到本年度報告披露時,公司未結(jié)算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米。這部分土地儲備將可以保證公司5年的開發(fā)需要。

          保利地產(chǎn)(600048)同樣頻頻拿地,數(shù)據(jù)顯示,其現(xiàn)有土地儲備1000多萬平方米左右,分布在全國10個城市,至少保證了未來3年房地產(chǎn)開發(fā)所需。

          中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示,對于地產(chǎn)上市公司來說,投資者所觀察的最重要指標就是土地儲備量,正因為如此,上市公司增加土地儲備成為最好的發(fā)展途徑,加上目前上市公司很容易從公開市場上募集資金,資金充沛也支持了其公開拿地的行為。

          買地速度高于開發(fā)速度

          國內(nèi)上市公司的類似舉動其實有源可尋。在過去,大規(guī)模儲地是香港地產(chǎn)公司的生存法寶之一,過去幾年里,包括長和系、恒隆地產(chǎn)、新世界、新鴻基等公司在內(nèi)地大肆增加土儲,其中單單李嘉誠名下長和系就接近2000萬平方米。到最近,資金實力逐漸雄厚的開發(fā)商也開始依例為之。

          國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國土地購置面積與土地開發(fā)面積增速繼續(xù)回升。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億平方米,同比增長10%,一季度是下降8.6%;分地區(qū)看,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為8223萬平方米,增長14.3%,中、西部地區(qū)分別增長7.7%和5.1%。與此同時,數(shù)據(jù)顯示,上半年完成土地開發(fā)面積為1.18億平方米,增長7.6%?梢钥吹剑_發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度,已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。

          廣東公布的房地產(chǎn)運行情況也顯示,上半年,廣東房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積1254.47萬平方米,同比增長27.5%;待開發(fā)土地面積4748.55萬平方米,增長0.1%。但本年完成開發(fā)土地面積1149.53萬平方米,比上年同期減少228.58萬平方米,下降16.6%。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)“囤地”傾向。

          建設(shè)銀行研究部剛剛出爐的一份《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示:今年前5個月,90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%,遠未達70%以上政策要求。此外,開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份,房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米,不足購置面積60%,相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣。

          加劇供求矛盾

          7月30日,國家發(fā)展改革委價格監(jiān)測中心發(fā)布《2007年上半年房價分析及后期走勢預(yù)測》報告明確指出:開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴重,加劇了供求矛盾。

          從2006年上市公司年報看,一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備,土地儲備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上,個別企業(yè)超過1000萬平方米,按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計算,在沒有新購?fù)恋氐那闆r下,一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年,個別企業(yè)土地儲備量可供開發(fā)六七年,其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲備。

          在房價較快上漲的情況下,一些開發(fā)商建而不售,捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時間、內(nèi)部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期,通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。

          根據(jù)去年房地產(chǎn)項目開工數(shù)量預(yù)計,僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個,個別樓盤開盤時間甚至推遲1年,而價格也上漲了近20%。

          推動房價繼續(xù)上漲

          由于近期開發(fā)商儲備土地屢屢創(chuàng)出天價,大部分土地價格已經(jīng)達到了周邊樓板價格,基于成本上浮明顯,未來房產(chǎn)價格上漲也被認為必然。

          以北辰實業(yè)收獲的長沙天價土地為例。目前長沙平均房價為3500~3600元/平方米,而該地塊樓面成交價已達3500元/平方米,預(yù)計項目成本價將在5500元/平方米以上,業(yè)內(nèi)人士認為,這一價差會迅速抬高當?shù)胤績r。

          建行報告指出,如果政府不出臺更有針對性的調(diào)控政策,下半年房地產(chǎn)價格將加速上漲。其中,中心城市高房價將波及周邊二、三線城市,前期房價上漲較少的城市也將出現(xiàn)快速補漲。

          國家發(fā)展改革委價格監(jiān)測中心觀點與之相似,統(tǒng)計顯示,從今年3月份開始,全國36個大中城市商品房集中成交價已連續(xù)4個月環(huán)比上漲超過1.5%,這是2004年以來的第一次。從目前情況看,推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內(nèi)消除,預(yù)計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續(xù)一段時間,全年漲幅可能略高于去年。(劉秀浩 李妮)

          記者觀察

          整理存量土地迫在眉睫

          早報記者劉秀浩

          實際上,為防止開發(fā)商囤積土地,政府早有明文規(guī)定。1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定,連續(xù)2年未使用的閑置土地,經(jīng)原批準機關(guān)批準,由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。

          2006年4月25日,國土資源部發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行),并規(guī)定從2006年7月1日起實行。

          為保證用地者及時開發(fā)利用土地,防止囤積土地,在《出讓合同》已約定了建設(shè)項目的動工日期外,《出讓合同補充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)外,還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設(shè),并申請竣工驗收”.并在第十條約定,受讓人未能按合同約定日期完成項目建設(shè)并申請竣工驗收的,要承擔違約責任,支付違約金。國土部有關(guān)負責人強調(diào),這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設(shè)而不竣工問題,防止開發(fā)商長期大量囤積土地。

          但是,從執(zhí)行情況來看,真正被收回的土地少之又少,而由于地價上漲幅度明顯,違約金幾乎不存在任何威懾力。綠城中國董事長宋衛(wèi)平在拿下新江灣城土地后曾對記者表示,這一地塊開始動工,“至少要等1年半”。

          中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟則表示,除了政府層面的土地供應(yīng)之外,整理存量土地迫在眉睫。據(jù)陳晟透露,目前上海關(guān)于存量土地的整理工作已經(jīng)在進行之中。

          國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云接受媒體采訪時表示,對于目前已經(jīng)被開發(fā)商掌握的土地,只能采取市場手段抑制房價上漲,如在交易過程中增加稅收成本等。而同時,加大政府對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的掌控力度,積極滿足中低收入者的住房需求也是一方面。鄒曉云表示,目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應(yīng)改變模式,分為中小地塊推向市場!斑@樣可以有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源,延長開發(fā)周期以囤地的行為。”


         
        編輯:邱觀史】
         

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