“今年5月份開始的京城樓盤價格暴漲已經(jīng)不是個別樓盤的小打小鬧，而是開發(fā)商的一次集體行動。”前天，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶指出，開發(fā)商憑借其所掌握的半壟斷性的土地資源，操縱著不同區(qū)域樓盤的互相攀漲。
記者發(fā)現(xiàn)，一些板塊房價大漲源于“帶頭大哥”的引領(lǐng)作用；一些板塊即將入市樓盤則互相打探對方消息，等有樓盤公布價格后，再在此價格上加價開盤……
定價方式1 區(qū)域“樓王”成為漲價標(biāo)桿
8月1日，位于朝陽公園東板塊的某項目再次上調(diào)其銷售均價，達(dá)到13000元/平米，而在5月初至7月20日這段時間內(nèi)，其售價一直穩(wěn)定在12300元/平米，隨后微漲至12500元/平米。該項目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，7月下旬之后，快速上調(diào)售價，主要是受該區(qū)域內(nèi)大盤泛海國際居住區(qū)售價飆漲的影響。
據(jù)了解，從5月份開始，泛海國際居住區(qū)開始熱銷，售價也水漲船高，5月份部分樓棟賣17000元/平米，隨后推出的5號地樓宇售價達(dá)到24500元/平米。對此，開發(fā)商的解釋是：售價較高的樓棟，其景觀更好，裝修標(biāo)準(zhǔn)更高。但無論如何，該項目已迅速成為京東區(qū)域多個樓盤調(diào)價和定價的參考標(biāo)準(zhǔn)。
“我們項目也在朝陽公園東板塊，泛海國際每平米已經(jīng)超過2萬元，我們?yōu)槭裁床徽{(diào)價呢？”一開發(fā)商這樣反問記者。他告訴記者，其項目在售產(chǎn)品的建設(shè)品質(zhì)與此前的差別不大，只是因為泛海國際提高價格，他們在定價時就直接以泛海國際為標(biāo)桿，直接加大價格上調(diào)幅度和速度，“否則就吃虧了”。
記者發(fā)現(xiàn)，“標(biāo)桿漲價樓盤”的影響已經(jīng)出現(xiàn)了泛區(qū)域化。近期，朝陽北路的多個樓盤都表示，要不同程度提高其銷價。某項目目前售價為16000元/平米，其負(fù)責(zé)人說，8月份推出新樓時，價格將上調(diào)至18000元/平米。說話時他一臉的不滿足：“這個價格和泛海國際還有一段差距呢。”
更有甚者，位于麗都區(qū)域的某項目，其負(fù)責(zé)人向記者咨詢了目前泛海國際和其周邊樓盤的售價。“我們項目二期馬上就要入市，要參考這些樓盤的售價來重新制定價格。”他表示，新的定價要比7月初定的高一些。而此前，該項目與其他很多樓盤一樣，左右定價的主要因素是按照開發(fā)成本和銷售速度。
定價方式2 同區(qū)域樓盤打探開盤價求攀漲
記者獲悉，預(yù)計9月入市的四方橋某新盤，將其售價定在11000元/平米左右，而此前透露出的信息是開盤價9000元/平米左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在獲知華僑城、山水文園的后期入市產(chǎn)品將定價在12000元/平米左右之后，該開發(fā)商馬上提高售價。
上半年，四方橋區(qū)域在售項目較少，房價較穩(wěn)定，但下半年新老盤的放量均稍有加大，而且即將入市的銷售產(chǎn)品在品質(zhì)方面不分上下，因此，各項目的定價顯得更為敏感，比照對方樓盤成為重要的一環(huán)。山水文園有關(guān)人員告訴記者，其定價最終要參考區(qū)域內(nèi)在售項目的價格。
“現(xiàn)在四方橋各個即將入市樓盤的價格均成為對方最希望迫切得到的信息。”區(qū)域內(nèi)一開發(fā)商這樣告訴記者，據(jù)他了解，華僑城和山水文園都在打探對方的定價，而按其工程進(jìn)度來看，雙方目前均已達(dá)到開盤標(biāo)準(zhǔn)，但均未對外公開其開盤日期。
同樣的情況出現(xiàn)在亞奧區(qū)域。比如，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的萬達(dá)大湖公館，此前曾對外宣稱售價為18000元/平米，但日前，其銷售人員已統(tǒng)一口徑對外稱售價在20000元/平米左右。據(jù)透露，項目是在看到區(qū)域內(nèi)樓盤的售價均在20000元/平米左右后，旋即調(diào)整其定價。
“目前，攀漲的定價方式在一些區(qū)域普遍存在。”永通昌集團(tuán)營銷總監(jiān)肖志剛指出，這主要是由于受到了目前快速上漲房價的影響，開盤前各開發(fā)商就相互琢磨價格，對外一律宣稱價格未定，等到有樓盤公布價格后，就隨即在其基礎(chǔ)上加價開盤，如此一來，不管產(chǎn)品質(zhì)量如何，越是后開盤的項目，價格就越高，而之前開盤的見此情形，隨后的放量也紛紛加價。
定價方式3 樓盤熱銷，自然提價
不可否認(rèn)，目前北京樓市部分區(qū)域出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。在這樣的情況下，因其銷售業(yè)績較好，開發(fā)商提高其售價。
雖然泛海國際目前新的均價為21800元/平米，相比5月的17000元/平米上漲了不少。但該項目近幾個月仍處于熱銷局面。記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，該項目從6月15日到7月31日，銷售了180套，其中7月份簽約量達(dá)到75套。
“我們8月份新推項目售價要提高到18000元/平米。”天鵝灣的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，調(diào)價最主要的原因是近幾個月該項目熱銷。天鵝灣從6月15日到7月31日，銷售了150套。“當(dāng)時老板將售價定在16000元/平米的時候，銷售中心的人都覺得定得高，擔(dān)心賣不動。現(xiàn)在項目熱銷，工程進(jìn)度都有些跟不上銷售進(jìn)度了，我們就主動要求提價。”該項目負(fù)責(zé)人告訴記者，他們目前已經(jīng)完成銷售任務(wù)的80%。
但也有些項目銷售緩慢，仍提高其售價。位于燕莎區(qū)域的某項目，7月僅售出9套房，卻也將其售價上調(diào)了2000元/平米左右。不過，也有以星河灣為代表的部分樓盤雖然熱銷，仍未提高售價。
五部門很快會監(jiān)控高價高漲幅樓盤
- 部門表態(tài)
張農(nóng)科(北京市建委新聞發(fā)言人)：
北京市馬上會由市發(fā)改委牽頭，聯(lián)合市財政局、審計局、國土資源管理局、市建委、工商局等多個委辦局，重點(diǎn)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行檢查，要重點(diǎn)監(jiān)控漲價幅度過大、銷售均價過高的樓盤項目，同時要監(jiān)控項目的廣告宣傳、違規(guī)銷售等。現(xiàn)在已經(jīng)成立五個聯(lián)席辦公室，重點(diǎn)整治北京房地產(chǎn)市場。
政府也加大了市場的管理力度，市建委主導(dǎo)的北京市房地產(chǎn)專項整頓目前已進(jìn)入第三階段——重點(diǎn)組織檢查階段。在房地產(chǎn)企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣建委(房管局)和各業(yè)務(wù)主管部門，要在年底前對轄區(qū)所有在售項目及相關(guān)企業(yè)進(jìn)行逐一檢查。對有投訴舉報的要重點(diǎn)檢查，存在違規(guī)行為的企業(yè)要督促整改。市建委將不定期通報違法違規(guī)的案件，向社會公開曝光。(記者 張學(xué)冬 關(guān)爽 谷欣 吳海花)
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