房價(jià)又開始快速上漲，這已是不爭的事實(shí)。唯一與往年不同的是，今年從豬肉價(jià)格到股市指數(shù)都在高漲，使得當(dāng)下的房價(jià)快速上漲不似其往年“一枝獨(dú)秀”時那般引人注目。
他國經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展過程中，房價(jià)上漲是必然趨勢。但是，同樣已被驗(yàn)證的是，如果房價(jià)短期內(nèi)上漲過快，就有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此，能否牽住房價(jià)快速上漲的牛鼻子，仍是當(dāng)下及今后我國房地產(chǎn)調(diào)控的首要問題。
地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是今后房價(jià)上漲的最主要推動力。今年以來，各地的新“地王”不斷涌現(xiàn)。可以說，土地出讓價(jià)格“沒有最高，只有更高”。地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)上漲必然推動房價(jià)上漲。有關(guān)資料顯示，目前歐美國家的地價(jià)一般占房屋銷售價(jià)格的60%左右，而在我國，盡管隨著這幾年的發(fā)展，地價(jià)占房價(jià)的比例有所提升，但當(dāng)前普遍在40%左右。也就是說，如果我國經(jīng)濟(jì)在今后十年、二十年內(nèi)仍保持快速增長勢頭，地價(jià)和房價(jià)仍將有很大的上漲空間，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的土地產(chǎn)出率的提高會產(chǎn)生強(qiáng)勁的土地需求。
地價(jià)快速走高緣于土地供應(yīng)偏緊，而且這種偏緊仍將在今后較長時間內(nèi)持續(xù)。從地理上看，我國雖然有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產(chǎn)開發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。同時，從保證我國糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，國家明確規(guī)定了對耕地總面積的嚴(yán)格保護(hù)，并出臺了相關(guān)法律法規(guī)，而且該戰(zhàn)略為長期戰(zhàn)略。這兩方面決定了今后很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供應(yīng)都是趨緊的。這種趨緊的預(yù)期加快了地價(jià)的上漲。
在一個逐步開放的市場中，房地產(chǎn)價(jià)格和一國幣值關(guān)系密切。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣升值對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如1985年《廣場協(xié)議》簽訂后，日元不斷升值，成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的主要因素之一。今年以來人民幣升值速度的加快有可能會增強(qiáng)國際市場對人民幣將進(jìn)一步升值的預(yù)期。加之國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲勢依舊，國際上的熱錢對我國房地產(chǎn)市場有賺房價(jià)上漲和人民幣升值雙重收益的流入沖動。今年以來相關(guān)外匯數(shù)據(jù)以及銀監(jiān)會對外資銀行有關(guān)違規(guī)行為的查處都佐證了這一點(diǎn)。更為主要的是，人民幣升值的盡頭在什么地方？這個問題一直懸而未決。無疑，這個問題可能誰也無法回答，但至少要給出一個相反的可能預(yù)期，而不是一邊倒的人民幣仍將繼續(xù)升值的判斷。
當(dāng)然，需求的快速增長也是推動房價(jià)快速上漲的一個不容忽視的因素。美國數(shù)量統(tǒng)計(jì)學(xué)者錢納里在《工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長的比較研究》一書中指出，各國在工業(yè)化過程中隨著人均收入水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化表現(xiàn)出相同的規(guī)律：先解決吃、穿問題，后解決住、行問題。因此，在解決溫飽問題的今天，民眾追求更為舒服的居住空間實(shí)乃無可厚非，而且改善人們的生活本就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的終極目標(biāo)。筆者認(rèn)為，我國商品房的需求在未來10年內(nèi)仍將極為旺盛。需要明確的是，這里所提及的需求不包括投資型的購房需求。
按照上面的分析，或許有人會說，土地供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以快速增長，而住房需求的快速增長又難以遏制，加之中國經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)向好和人民幣升值的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲將在所難免。對此，筆者認(rèn)同房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)上漲，但不等于我們在遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲中難有作為。
首先，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率。當(dāng)前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費(fèi)”的情況，如超寬的小區(qū)道路，大面積的花園、草坪等。國家是否可以出臺規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題作出相關(guān)規(guī)定。在商品住房、工業(yè)廠房等不同類型的土地使用指標(biāo)的分配比例上是否可以適度向商品住房傾斜。
其次，有些地方政府需要加快廉租房、中低價(jià)商品房等保障性住房的建設(shè)，同時適度擴(kuò)大保障性住房受益人群的范圍。這幾年，隨著商品房價(jià)格的快速上漲，人民群眾對廉租房、中低價(jià)商品房等保障性住房的呼聲越來越高，但一些地方保障性住房的建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價(jià)的上漲速度。對這個老生常談的問題，地方政府需要更大的勇氣和新的辦法來加以解決。
再次，對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金“疏堵”并舉。合理引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。另外，加強(qiáng)對國外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，有關(guān)部門是否可以制定外資投資房地產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)定。
最后，政府管理部門需嚴(yán)厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為。同時，加大房地產(chǎn)信息的公開力度和準(zhǔn)確程度。(陶樂陽)
