“炒房?我早就不干了,真的!”王彬不緊不慢地回答,語氣里透著堅定。
“現在投資房產的利潤空間已越來越小了,所以,我洗手不干了。”王彬向記者坦露心聲。他分析,任何市場都是供求關系確定的,而市場總是有起有落,以他的判斷,這撥房地產的熱度也該降了,因為投機的空間被擠得越來越小了。
眼前的這個王彬,在溫州可是小有名氣的:幾年前,當過溫州上海炒房團的“帶頭大哥”,也組織過樓盤到溫州銷售,自己在上海還投資了不少的房產。
沒想到曾經在溫州和上海間來去風光的“帶頭大哥”卻已經不再繼續這樣的經歷與故事了。
第一撥熱潮——
炒房可賺到上百萬,承擔風險最多的還是銀行
王彬最初在上海投資買房完全是為了孩子。“溫州與上海的經濟關聯度很大。相對于上海,溫州還是個小地方,許多家長都希望子女以及自身在上海找到新的發展。”王彬說。
像王彬一樣,許多的溫州人正是這樣走進上海樓市的:為了子女以及自身的發展。先買個小的房子,獲得一本藍印戶口,這樣在上海就基本立足了。“誰知買了之后,卻突然發現,這里面有很大的利潤空間。2002年以前,上海的房價不過3000多元一平方米,這個價格比當年溫州的房價低了近一半。上海畢竟是個國際大都市,這樣一來,與其投資在溫州還不如投資在上海啊。”
王彬說,2002年初,溫州人開始進滬買房,形成了第一撥熱潮,并相互聯手炒作。比如甲和乙兩人同時炒房,分別購買一套100萬的房子。按照規定,兩人分別需首付30萬,貸款70萬。辦好按揭或拿到現房后,找一家熟識的中介分別以150萬的價格將房子轉手給對方。此時,甲和乙分別需為新買的房子向對方首付30%即45萬,貸款七成即105萬。由于甲、乙兩人對敲炒房,所以彼此的首付都不用交,剩余的105萬元貸款通過銀行貸款變現,即可獲利5萬元。循環多次,或者同時炒多套房子便可賺到上百萬的錢。“這里面承擔風險最多的還是銀行,但卻讓許多人有了效仿的沖動。”
更大的甜頭——
申博成功,房子升值80%以上,出現大規模炒房團
更大的轉折是在2002年中旬。這時,為了申博,上海進行了大規模的宣傳,溫州人從中再次嗅出了市場機會。
“溫州人的這點本領不得不佩服,反應就是比其他人快。于是,開始成批地進上海買房。”這個時候,王彬開始帶親戚朋友到上海購房,一買就是幾套。“一套70萬元的房子,首付30%,貸款70%,負擔并不重:買了之后,留下一套自住,然后就出租,光是租金已差不多可以還貸。”2002年12月,上海申博成功,房價緊接著直線拉升,2003年初,上海房價已漲到5000多元一平方米,溫州人買的房子升值80%以上,這讓溫州人嘗到了更大的甜頭。
“如果房子能出手,不是可以獲利80%嗎?于是,溫州人把房子盡快出手,一級級提高價格,獲利頗豐:不僅可以把銀行的貸款還了,每套還能獲得20萬—30萬元不等的利潤。而買的人也是用銀行貸款,負擔也不重,所以越來越多溫州人進上海購房。”
“你們所說的炒房團,最大規模出現在2003年,太太購房團就出現在這個時候。我當時就想:與其讓太太們跑到上海來,不如我組織樓盤到溫州去賣啊!”說到這一段,王彬有些興奮。第一次,他組織了42個樓盤去溫州,第二次組織了15個樓盤,都賣得非常好。
遭遇大轉折——
房產也有下跌的時候,盈利空間幾乎沒了
溫州炒房團的轉折性變化就在2005年5月,“國八條”房產調控之后。
王彬以自己投資的多個房產分析,這以后,炒房收益基本沒有了。炒房的一個重要條件是要快,否則,資金就周轉不過來。他說,他在上海投的房產有的收益不錯,有的也不行。重要的原因就是房產新政推出后,上海的樓市隨之調整。2004年下半年到2005年前3個月,上海市中心的房價一下漲了六七千元每平方米,可是,新政之后,房價開始下挫,這讓王彬第一次感到:原來房產也有下跌的時候。
一方面房價跌了,另一方面,房產成本卻在增加,除了5.5%的交易稅,還有營業稅,首付在提高,貸款額度又在減少。2005年初,王彬在市中心買了一套130平方米的房子,每平方米1.7萬元,以他的分析,如果按當時的漲勢,一年不到出手,獲利將十分可觀,可是,房產新政一出,盈利空間幾乎沒了。果然,2006年初他以每平方米2萬元賣掉,但扣除所有的稅收、利息,這套房子雖然漲了不少,卻幾乎沒有賺到錢。
“買房從長遠來說還是劃算的,但是,對于短線炒房而言現在的市場卻不適合了。隨著房產市場的越來越規范和理性,這種空間就更小了。投資要講究時間成本,如果多少年后才獲利,這個投資就沒有價值了。”王彬的“感悟”代表了一批炒房者的心態。(謝衛群)