市場反應
中介:市民購房成本將增大
中原地產一位負責人士在接受記者采訪時表示,從這份由公積金管理中心直接下發給銀行的文件中可以看出,與眾多商業性銀行近期收緊貸款的政策一樣,公積金管理中心也在將放貸的“口子”越收越緊,一方面可以看成是樓市調控的一項配套措施,另一方面也表明公積金這塊大“蛋糕”由于使用的人越來越多,“蓄水”趕不上“防水”,因此只能通過抬高“門檻”加以控制。
另一家大型中介的市場部經理認為,對于新政的第二條,也就是“辦理過公積金的不得再辦”的規定,他認為對購房者影響有限,因為有的購房者會去選擇商業性貸款,或是在每年的7月份將公積金取出用做提前還款。而對于新政的第一條,該人士表示對貸款人的影響更大一些,這是由于調整系數之后,貸款人的最高貸款額度將會降低,有的市民購房原先可以全部使用公積金貸款,今后將不得不選擇組合貸款,所付出的成本隨之加大。
市民:直接影響購房計劃
記者了解到,目前南京人購買二手房時,使用公積金的比例大概在四成左右,而新政的出臺將直接影響到這些人群的購房預期。在機關上班的小張得知這一消息后趕緊算了筆賬,她說自己還沒有使用過公積金,調整之前,她的貸款額度可以貸滿15萬元,而今后則只能貸到10萬元了。
記者在采訪中獲悉,像小張這樣以后貸不足15萬元的市民還有不少,這將直接影響到他們的購房計劃。 在教育部門工作的劉小姐表示,如果公積金貸款額度“縮水”的話,她和愛人將不考慮在江寧購買房產,“本來是想拿閑錢做點投資,我們擔心今后政策還會調整,所以房子暫時不買了,股市或者基金應該會是比較好的選擇吧”。
業內:政策可能會再次調整
河西一家樓盤的開發商黃先生表示,公積金貸款緊縮對開發企業幾乎沒什么影響,但是對于購房者來說,可能會造成心理上的壓力,他擔心一些使用公積金購房的市民會降低房子的面積預期,原本打算購買120平方米的,今后可能只選擇100平方米,通過壓縮支出控制成本。而南京一所高校的房產研究專家則表示,支取公積金購房的市民越來越多,而繳存量變化不大,直接促使了“門檻”的抬高。該人士表示這僅僅是暫行政策,針對的只是目前公積金“蓄水池”的現狀而制定的,一旦今年底明年初時公積金的歸集量有所回升,相關的政策可能會再次進行調整。
新聞附件
商業貸款和公積金貸款還款利息對比
純商業貸款 公積金貸款 差額
每月還款額 1111.83 993.25 118.58
總還款額 266840.26 238380.27 28459.99
總利息額 116840.26 88380.27 28459.99
備注:貸款總額15萬,還款年限20年,以8月22日發布的新利率計算,商業貸款采用等額本息還款法。(單位:元)
A、何為還貸能力系數
據南京住房公積金管理中心有關人士介紹,還款能力系數,是反映職工公積金貸款本金與職工當月收入的占比情況。個人住房公積金貸款額度=借款職工的住房公積金月繳存額÷公積金的繳存比例×0.2(還貸能力系數 )×12(月數)×實際可貸年限。
B:15萬20年房貸,商貸比公積金貸多付息28459元
同樣貸款總額15萬元,還款年限為20年,如果使用公積金貸款,按照8月22日公布的新基準利率,比純商業貸款利息額少支付28459.99元(如上表)。
觀點PK
正方:
新政有利于穩定房價
政策總是“雙刃劍”。一方面這項政策可以給瘋狂樓市退燒,另一方面也會傷及改善住房的買房者。有關房產專家認為:受深圳二手房市場房價下跌的影響,南京二手房已經開始萎縮,表現在掛牌量增多,交易量變少,新政出臺對二手房市場影響更大。而一手房市場還是一種穩定的效果,房價不會大漲也不會大跌。
抑制投資性購房
另一位研究專家指出,南京公積金貸款政策的調整是本輪緊縮房貸的手段之一。其直接影響是對投資性購房、家庭多套購房和超前購房消費產生抑制,從而進一步促進樓市的供需平衡。不排除下一步會有利率提高、按揭首付比例提高等進一步金融政策的出臺。
反方:
影響“改善住房”者
“這個政策打擊了改善住房者”,一聽到公積金貸款一生只能貸一次的消息后,已用公積金貸款買了一套100平米自住房的馬小姐有點激動:“雖然這個政策目前對我們沒有太大影響,但是當我們有能力想為孩子換第二套房子的時候,當然希望能有公積金貸款的支持,畢竟公積金貸款利率比商業貸款利息要低得多!
對投資者影響并不大
一位開發商表示,叫停公積金二次貸款,對真正的投資客而言,影響不大。實際上公積金貸款和商業貸款的利息相差只有幾萬元,平均到數十年中去還,與房地產的升值空間相比,簡直微乎其微。所以說,此政策對富人而言幾乎沒有任何影響。真正受到傷害的,是那些需要改善生活條件的普通購房家庭。(馬祚波 陳春林 沈春寧)
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