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      2. 2007年09月06日 星期四
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        住房改革十年輪回 地產(chǎn)市場(chǎng)變革的四大猜想
        2007年09月06日 09:13 來(lái)源:北京商報(bào)

          “政府總算找到了自己該做的事了。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞意味深長(zhǎng)的話,讓前不久剛剛出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱“24號(hào)文”)執(zhí)行情況更加令人期待。與牛鳳瑞一樣,眾多長(zhǎng)期關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專家學(xué)者都極大地肯定了“24號(hào)文”的意義。毫無(wú)疑問(wèn),這次住房保障的宏觀調(diào)整,將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。而在新住房保障制度下的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將出現(xiàn)哪些拐點(diǎn)?不妨讓我們來(lái)大膽猜想一下吧。

          上月末,全國(guó)城市住房工作會(huì)在北京召開(kāi),會(huì)議以落實(shí)8月13日出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱“24號(hào)文”)以及此前出臺(tái)的“國(guó)八條”及“國(guó)六條”中住房保障措施為主要議題,決定要積極采取措施,加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè),解決好城市低收入家庭住房困難。

          會(huì)后,眾多專家學(xué)者一致認(rèn)為這次會(huì)議是對(duì)1998年房改的重新完善和反思,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員寥英敏認(rèn)為,住房保障工作屬于政府職責(zé),相對(duì)于“國(guó)八條”和“國(guó)六條”用市場(chǎng)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),這種直接的行政手段將取得更好的效果,免去了市場(chǎng)的稀釋作用。而社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞更是認(rèn)為,“政府總算找到了自己該做的事了”。

          縱觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),一直由保障房和商品房?jī)煞矫鏄?gòu)成,在過(guò)去的幾年中商品房市場(chǎng)得到了充分的發(fā)展,而保障房方面一直相對(duì)滯后。“這次政府大力發(fā)展保障性住房必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響,在一定程度上會(huì)改變?cè)蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。” 牛鳳瑞認(rèn)為。

          猜想一

          政府性企業(yè)欲浮出水面

          按照“24號(hào)文”規(guī)定,“十一五”期末,全國(guó)廉租住房制度保障范圍要擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。2007年底前,所有設(shè)區(qū)的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保;2008年底前,所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。由此可見(jiàn),政府推行保障性住房的決心和力度,可是這樣也產(chǎn)生了一個(gè)新的問(wèn)題,這些保障性住房到底由誰(shuí)來(lái)承建。

          寥英敏認(rèn)為,目前我國(guó)還沒(méi)有建立專門的住房保障機(jī)構(gòu),一般情況下保障性質(zhì)的住房全由地方政府委托國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)興建,誰(shuí)負(fù)責(zé)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)誰(shuí)就來(lái)負(fù)責(zé)建設(shè)。而從今年北京市宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)招標(biāo)來(lái)看,政府也期望在保障性住房體系中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,但是值得反思的是,參加宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房招標(biāo)的地產(chǎn)企業(yè)全部是國(guó)有企業(yè),而市場(chǎng)化的公開(kāi)招標(biāo)也趨于了形式化。

          從宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)招標(biāo)和北京市三批兩限商品房招標(biāo)過(guò)程中不難看出,在招標(biāo)過(guò)程中國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)有著不可比擬的優(yōu)勢(shì),而從“24號(hào)文”中也不難發(fā)現(xiàn),中價(jià)位中小戶型的商品房、兩限商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,這些政策性和保障性住房將成為市場(chǎng)主流,由此不難想象將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)被一些企業(yè)壟斷,而拿地成敗的關(guān)鍵要看與“政府關(guān)系如何”。

          “這樣我國(guó)內(nèi)地也可能會(huì)出現(xiàn)類似新加坡、我國(guó)香港等地的專門為政府保障性住房施工的房地產(chǎn)企業(yè)。” 寥英敏認(rèn)為,而目前這樣的職責(zé)大部分由國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)。

          猜想二

          高端定位將成開(kāi)發(fā)商主流思路

          其實(shí),早在“24號(hào)文”出臺(tái)前,土地供應(yīng)已經(jīng)表現(xiàn)出了向政策性、保障性住房?jī)A斜的態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù),截止到8月份,北京市共交易土地44宗,土地面積約331萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積581萬(wàn)平方米,同比供應(yīng)增長(zhǎng)達(dá)到了30%,但是其中有8宗是屬于“兩限房”用地,總規(guī)劃建筑面積達(dá)到了247萬(wàn)平方米,占今年已交易土地規(guī)劃建筑面積的四成以上。此外還有規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米的宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房地塊。

          而建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在解釋“24號(hào)文”時(shí)明確指出,解決低收入家庭住房困難將作為政府的一項(xiàng)重要職責(zé),可見(jiàn)在未來(lái)幾年內(nèi)地方政府將把建設(shè)政策性和保障性住房作為一項(xiàng)重要的“政治任務(wù)”去推行。

          “地方政府本身并不缺少資金,又不缺少配套土地,會(huì)大量推出經(jīng)濟(jì)適用住房。由于‘24號(hào)文’把經(jīng)濟(jì)適用房的戶型標(biāo)準(zhǔn)限制在60平方米左右,這樣,幾年之后,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的推出量可能會(huì)達(dá)到幾百萬(wàn)套。這樣的小戶型房子必然會(huì)對(duì)低價(jià)位的普通商品房產(chǎn)生比較大的沖擊。”SOHO中國(guó)總裁潘石屹表示。

          按照潘石屹的預(yù)測(cè),在未來(lái)幾年內(nèi),開(kāi)發(fā)商如果還和從前一樣靠開(kāi)發(fā)大面積的低端項(xiàng)目肯定面臨著被市場(chǎng)淘汰的危險(xiǎn)。而且隨著土地供應(yīng)向政策性、保障性住房?jī)A斜,商品房的土地供應(yīng)將更加緊張,實(shí)現(xiàn)有限土地的利潤(rùn)最大化、發(fā)展高端項(xiàng)目無(wú)疑是最佳選擇。

          遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分已經(jīng)越來(lái)越明晰,中低收入者的住房問(wèn)題全納入了政府的保障范圍,中高收入者的住房要靠商品房市場(chǎng)來(lái)解決,雙軌制的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加明確,因此在將來(lái)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)主要發(fā)展一些高端項(xiàng)目,目前該公司正在準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一些高端項(xiàng)目,完成從遠(yuǎn)洋天地、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等中低項(xiàng)目向高端項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型。可能不久的將來(lái)國(guó)內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)和新加坡那樣商品房比保障性住房貴五六倍的情況。

          猜想三

          持有型物業(yè)愈發(fā)受寵

          雖然中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了2004、2005、2006三年的快速發(fā)展,但是牛鳳瑞認(rèn)為,目前房地產(chǎn)發(fā)展依然存在著嚴(yán)重的問(wèn)題,主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題,一方面是戶型問(wèn)題,就是住宅戶型面較大;另外一方面,住宅市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不足,一手房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快、二手房市場(chǎng)相對(duì)滯后,這主要是由于福利分房取消后,新生購(gòu)房者的購(gòu)房需求過(guò)分依賴市場(chǎng)解決,一時(shí)間出現(xiàn)了住宅比寫字樓賣得還貴的怪現(xiàn)象。

          隨著“24號(hào)文”的出臺(tái),大量保障性住房將被建設(shè),但是隨之引發(fā)的問(wèn)題是需要建設(shè)大量的商業(yè)配套來(lái)滿足人們的正常生活,以目前北京的回龍觀、天通苑為例,居民居住幾年后才逐步興建了商業(yè)設(shè)施。

          因此,在大規(guī)模的修建政策性、保障性住房時(shí),大量的商業(yè)配套也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了機(jī)遇。此外,商業(yè)物業(yè)相對(duì)于住宅回報(bào)率更高,隨著房地產(chǎn)企業(yè)上市數(shù)量不斷擴(kuò)大,追求穩(wěn)定回報(bào)率將成為主要目標(biāo)。

          從近年來(lái)的調(diào)控政策來(lái)看,由于住宅問(wèn)題牽扯到民生問(wèn)題,今后開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,因此不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇商業(yè)地產(chǎn),而且持有型商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量越來(lái)越大。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示,選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%,而在2006年的調(diào)查中,選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4%。可見(jiàn),隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化,選擇持有型商業(yè)項(xiàng)目也將成為開(kāi)發(fā)商不錯(cuò)的選擇。

          猜想四

          二手房經(jīng)紀(jì)公司成收購(gòu)目標(biāo)

          值得注意的是,這次“24號(hào)文”中明確地提出了限制經(jīng)濟(jì)適用房上市流通的條件,只有滿五年,并且還要補(bǔ)齊土地出讓金,而且政府還將采取回購(gòu)的方式,這在一定程度上保證了經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)被用做它途,但是也在一定程度上影響了市場(chǎng)上的房源供應(yīng)。

          按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)律,土地資源是有限的,地產(chǎn)新項(xiàng)目的供應(yīng)也會(huì)逐步減少,若干年后房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易將以二手房交易為核心,而原有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也將會(huì)轉(zhuǎn)型到房屋租賃和二手房買賣業(yè)務(wù)上來(lái)。華潤(rùn)地產(chǎn)一位人士向記者表示,從北京市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)看,三五年后新項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)待盡,房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將主要圍繞二手房市場(chǎng)展開(kāi),將來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)收購(gòu)二手房經(jīng)紀(jì)公司的可能性。

          鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示,二手房市場(chǎng)肯定是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展方向,隨著市場(chǎng)的規(guī)范性不斷提高,二手房的業(yè)務(wù)知識(shí)也更加專業(yè),地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接過(guò)渡到二手房市場(chǎng)的可能性較小,但是通過(guò)收購(gòu)、并購(gòu)的可能性會(huì)比較大。(記者 賴大臣)

          商報(bào)鏈接

          解讀新一輪地產(chǎn)調(diào)控三大重點(diǎn)

          兩個(gè)70%不放松

          建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥明確表示,下一步在加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的同時(shí),將繼續(xù)抓好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的落實(shí)。大力增加普通住房供應(yīng),加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,堅(jiān)持落實(shí)好“兩個(gè)70%”以及限價(jià)房政策,重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

          震撼指數(shù):★★★★

          兩限房為政策性住房

          齊驥指出,到目前為止沒(méi)有把兩限房作為保障性住房,而是一種政策性的商品住房。由于一些城市房?jī)r(jià)上漲的比較快,外地、境外人士到這些城市購(gòu)房的比例比較高,這是房?jī)r(jià)上漲的很重要原因。比如北京,據(jù)統(tǒng)計(jì),1/3以上的商品住房賣給了北京以外的人,其中中心區(qū)高檔的商品房占50%,甚至在60%以上。因此限價(jià)房是一種政策性的商品住房,只限于在本地住房比較困難的居民購(gòu)買。

          震撼指數(shù):★★★

          普通收入居民可考慮租房

          “現(xiàn)在大家一提住房,第一反應(yīng)就是買不起,而沒(méi)有人會(huì)說(shuō)租不起。”齊驥說(shuō),世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家只靠買房來(lái)解決居民的住房問(wèn)題。我國(guó)居民住房現(xiàn)在的問(wèn)題是重買輕租,普通收入的居民應(yīng)該考慮用租房的方式來(lái)解決住房問(wèn)題。

          震撼指數(shù):★★

        編輯:席夢(mèng)婷】
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