劉明康:防銀行風險 提高房貸首付比例更具針對性
界定“第二套住房”可能存在的四種情況
1、以個人為單位,還清以前貸款的享受“第一套房”待遇
2、以個人為單位,有房貸經歷的,以后購房都不享受“第一套房”待遇
3、以家庭為單位,還清以前貸款的享受“第一套房”待遇
4、以家庭為單位,有房貸經歷的,以后購房都不享受“第一套房”待遇
105萬元,當銀行的住房貸款計算器中出現這一數字時,王開遠買房的決心動搖了。
2007年9月中旬,在北京望京地區,王開遠選中了一套價格100萬元的住宅,打算通過貸款購買作為他的第二套住房。按照首付50萬元,其余貸款20年的方式,依當時利率,除首付外還需本金加利息共計90.6萬元。
相比105萬元,“無端”多出的14.4萬元利息源于9月27日,中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會共同發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,通知對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人,明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
通知發布后,各商業銀行紛紛制定了各自的執行方案,大多銀行確定“第二套住房”首付為四成,但也有消息稱,如果“第二套住房”的購買者按揭款高于其收入的一半,重慶部分銀行要求首付提高至五成;建行上海分行住房貸款部也表示,該行可能會將“第二套住房”首付提高到五成。
“第二套住房”主體不明
“結婚吧。”王開遠對女友說,這是他想出“節省”14.4萬元利息的唯一辦法———讓從未購房的妻子去銀行貸款。
雖然央行副行長、上海總部主任蘇寧10月8日表示,央行征信系統完全可以成功認定第二套住房。“我們擁有覆蓋全國的數據庫,只要貸款人曾經買過第二套住房,將完全在這個系統中如實反映出來。”但現實情況是,由于通知并未對“第二套(含)以上住房”的主體進行嚴格界定:以家庭還是個人為單位,并且沒有區分是否還清貸款。各商業銀行對此也是理解不一。
工行、招行等銀行以個人為單位界定購房者的房產情況,配偶的房貸情況不影響本人。即夫妻兩人中有一人已貸款買房,另一人想貸款再買一套房,只要央行的征信系統里沒有此人的房貸記錄,也可以享受第一套房的首付和利率。建行等銀行則以家庭為單位界定購房者的房產情況,配偶中只要有一個已貸款買房,不管是婚前還是婚后財產,若再次購房就算是“第二套住房”。工行、興業等銀行規定只要在央行的征信系統里查不出貸款者有貸款余額,就可以按照“第一套房”的待遇發放貸款。而光大銀行則規定,只要是以前有過貸款買房記錄的借款人再次申請貸款,一律按“第二套住房”處理。
因此,對通知中“第二套住房”的界定,據分析,可能存在四種不同的情況:
1、以個人為單位,還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。
2、以個人為單位,有房貸經歷的,以后購房都不享受“第一套房”待遇。
3、以家庭為單位,還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。
4、以家庭為單位,有房貸經歷的,以后購房都不享受“第一套房”待遇。
目前已出臺房貸細則的各商業銀行,都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。有分析人士解釋說:“各商業銀行的做法,給一般家庭的購房者都留有余地;住房貸款業務作為銀行最優良的資產,即便目前存在一定的隱患,各銀行也不可能輕易加以限制。”
有無“療效”仍然未知
在今年8月召開的全國城市住房工作會議上,國務院相關領導就加大房地產政策調控力度,引導住房需求,進一步完善有區別的信貸調控政策做了進一步部署。通知在重申原有房地產信貸調控政策的同時,重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。
中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為,通知重在體現政府的態度和指引作用:對不同的借款人,實行不同的政策;對投資性的二次置業,要有所限制,扶持老百姓能買得起自住房。“但對投資的人到底有多大的約束力,目前還是未知數,因為有很大一部分投資者根本不需要通過銀行借款買房。”
中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授郭田勇認為,通知主要是打擊投資性、投機性購房的行為。“目前,投資性購房人群的比例相當大,在沒有更好的辦法區分其與自住性購房者的情況下,采取對‘第二套住房’提高首付和利率的辦法,盡可能地剔除投資性購房,緩解房地產市場的供求缺口。”
在“第二套住房”主體界定方面,郭田勇傾向于以家庭為單位來核定,使得打擊力度更大一些,成效更明顯一些。“但目前央行的征信系統未必能反映出家庭情況,如果以家庭為單位,操作的成本就會比較高。”
在目前對“第二套住房”界定比較“混亂”的情況下,已有消息人士透露:“由于各銀行標準不一,監管部門可能會在近期再出臺一道‘細則’,標準可能趨嚴。”
(記者 周斌)
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