過去兩年來,政府針對房地產市場的宏觀調控手段可謂嚴厲,然而全國房價依舊繼續呈現加快上漲態勢。國家統計局昨日公布的數據顯示,第三季度70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%,新建住宅價格上漲9%。這一數字達到了近年來的最高點。這表明,政府未來的調控任務還很艱巨。
房價為什么難以“降伏”?有人利用市場供求理論來分析中國房地產市場的價格現象,認為價格快速上漲就是因為供求矛盾加大,嚴重供不應求所致。實際上,供求的不平衡只是表面現象,更核心的原因在于消費者對市場的預期。
我們并不否認供求關系本身對價格的重大作用,但供求量的變化是“現在量”,而預期是“未來量”,人們現在的購買行為往往是著眼于未來,從這個角度看,市場預期的變化往往對房地產的價格產生重大影響。投資者投資房產的目的是什么?當然是為了以后賣出獲利。自住者購買的目的雖然首要是解決居住問題,但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消費者預期未來房地產市場走下坡路,價格回落,那么絕大部分的投資者和較大部分的自住者會選擇觀望。這種情況出現后,房地產行業的諸多非理性行為會得到抑制。
在過去的兩年里,盡管政府通過各種強力措施,試圖改變房價不斷上升的態勢,但市場普遍的預期卻是未來市場價格會漲,而不是跌,這與政府的意愿和“穩定價格”的調控目標形成錯位。當然,這并不說明政府沒有能力影響市場,關鍵是產生影響的方法、方式、手段是否完全到位或對路。在目前房價依舊不斷上升的條件下,政府在努力調控供求的同時,還要采取有效的措施,改變消費者對房地產市場的預期——如此,或會有助于達到調控目標。
回顧近兩年來政府出臺的若干政策,“90/70”政策具有代表性。政府通過正式文件直接干預市場,規定了市場投資主體的投資范圍以及產品規格,然而房地產開發商卻不會完全依循政府意志,而更多地通過考量利益來決定其投資行為。這種政策傳導與執行的錯位會導致該政策的效果打折扣。最新的統計顯示,上半年符合“90/70”政策的住宅投資只占總住宅投資的19.5%,與政府的調控目標相差甚遠。投資的減少導致了市場供應的減少,消費者對房價的預期自然是會更高。
另一類政策是在生產和流通環節加稅。眾所周知,政府通過增稅的手段并不必然影響需求。在房地產市場中,由于稅賦轉嫁的作用,新增加的稅收往往也會提高購房者的負擔,這種負擔有時候反而推升房價。同樣,收緊住宅土地供應的政策直接導致開發商對獲取土地的恐慌,一些地產類上市企業由于融資成本較低,更使得全國各地“地王”頻出。土地價格的急速上升恰恰給了消費者明確的房價上漲的信號。
要改變各地房價繼續上揚的尷尬現狀,政府部門當前一個更為重要的任務,就是努力通過有效的措施來改變人們對未來市場供求的預期,從而達到穩定甚至降低房價的目的。值得注意的是,政府最近出臺的若干政策和措施已然出現了新的亮點,即通過連續出臺重量級的調控措施,力圖改變市場預期。事實上,不少一線大城市的房地產市場先后進入了調整狀態。我們從這些措施當中,可以清晰看到此輪宏觀調控的軌跡。
首先是24號文的發布。該政策強調政府的住房保障責任,著力解決低收入家庭的住房問題。這樣的政策至少可以解決一部分低收入家庭的難題,避免所有的消費者都擠在商品房市場,從而引發供需矛盾。
其次,是提高第二套房首付比例和利率水平。房貸新政直接針對的是住房投資(機)者。通過限制銀行對購房者的資金支持,來影響未來一段時期的市場供求關系,從而達到降低價格預期的目的。這一措施顯然要比壓縮開發商融資渠道的措施更為有效。
第三,是物業稅將來的“空轉實”。和以前在生產流通環節加稅不同,物業稅是保有環節的稅賦。任何炒房者都因此而顧忌到囤房的成本。同時,物業稅的征收,必然要代替土地出讓金的征收。物業稅的“空轉實”,會對未來市場預期產生重大影響。當然,物業稅真正的全面征收還需時日,但政府在當前階段大力宣傳這個事情,其目的正是提醒消費者須冷靜面對當前火熱的市場。