2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱為“通知”)。

　　通知對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　一石激起千層浪，社會各界對于實施細則為何遲遲不出、外資銀行是否應納入、“第二套住房”如何認定等問題展開了熱烈討論。與此同時，各商業銀行紛紛制定了各自的執行方案，因為對通知認識和理解的不同，公眾也是莫衷一是。

　　為此，本網邀請專家學者，法律界人士，就上述問題進行探討和辯論。（主持人 周斌）

　　“第二套住房”界定標準當以統一為宜

　　郭田勇

　　房貸新政的必要性和及時性

　　政策的頻繁出臺與我國當前房價的持續上漲是密切相關的。同普通商品價格上漲一樣，房價的上漲自然也是由于供求缺口所致，但對于我國的購房需求卻需具體分析。

　　在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續走高既有住房市場供求不平衡的因素，更有流動性過剩背景下的住房投機需求高漲的影響。這種以投資、投機為主的購房行為，不僅對廣大群眾自住性購房形成“擠出效應”，也使房地產市場的內在風險加劇。由于我國利率正處上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現問題，極有可能發生連鎖反應，使得大量炒房客對房價預期發生逆轉，并誘發大量投機性拋盤，導致房價在大漲之后發生大跌。

　　因此，采取保護自住房需求、抑制投機的方式來遏制高房價、進而規范房地產市場的發展，這應當是當前房地產市場調控的主線。由此來看，央行、銀監會針對限制“第二套住房”貸款發布的通知是十分必要與及時的。該通知出臺后，社會各界普遍叫好，也有部分擬購“第二套住房”的人選擇觀望或退避，部分城市二套房交易明顯變小、房價趨于回穩。可以說，該政策對穩定房價預期、遏制房價上漲正在發揮積極的作用。

　　標準不一易導致經營混亂和無序競爭

　　通知出臺以后，在執行的細則上，至今仍存在不少遺留問題。特別是在判斷“第二套住房”到底是以個人為單位還是以戶為單位，目前各家銀行仍存在各自為政、尺度不一的現象，大體上形成了兩派：一是中小銀行為主采用以個人為單位來界定“第二套住房”；另外是建設銀行提出的采用以戶為單位來界定“第二套住房”，并且其他三大國有商業銀行都有采用這種方式的趨勢。

　　中小銀行采用以個人為單位來界定“第二套住房”是出于一種市場經濟主體的理性行為，因為不論是在資金實力還是客戶資源方面，中小銀行都不如四大國有商業銀行，在國內的個人房貸市場上無法與四大國有銀行抗衡。而四大國有銀行采用以戶為單位來界定“第二套住房”的措施大大提高了申請個人房貸的門檻，必然會導致一部分客戶流失，而中小銀行采用的以個人為單位的界定方式所帶來的相對低門檻則會吸引這些流失的客戶。甚至會導致在四大國有商業銀行申請房貸的投資者把房屋出售以后再轉向中小銀行申請貸款進行房屋投資，根據中小銀行對“第二套住房”的界定標準，這些投資者則不用承擔在國有商業銀行那里申請貸款所需承擔的“第二套住房”成本。這樣就可以增加中小銀行的個人房貸市場份額，成為其利潤增長的籌碼。如此一來就會發生中小銀行倒逼國有商業銀行的現象：即導致國有商業銀行在執行通知中的規定時采取一些規避措施甚至是違規違法措施進行房貸發放來防止客戶的流失，最終會對監管當局的政策起到抵消作用，這當然也就違背了通知的初衷。

　　另外值得注意的是，據報道，這次通知中的規定并不包括外資銀行。這意味著外資銀行仍然可以按照自己的意愿進行個人房貸的發放。自從去年年底對外資銀行全面開放國內金融市場以來，外資銀行在零售業務方面就與中資銀行形成了激烈的競爭，通知出臺后，中資銀行都采取了相應的措施提高了個人房貸的申請門檻，而本來在零售業務方面創新就占有優勢的外資銀行，這次相當于又得到了一次“隱性政策”支持，這無疑是外資銀行爭奪中資銀行房貸客戶的一次絕佳機會。導致了中資銀行和外資銀行在競爭中的政策不公平，不僅違背了市場經濟下的公平競爭原則，同時也有“搬起石頭砸自己的腳”的嫌疑。

　　目前當以統一標準為宜

　　筆者認為，統一“第二套住房”界定標準已然成為央行、銀監會當務之急。統一標準的明確，既可以防止各商業銀行采用不同界定標準從而導致操作過程的混亂，同時也給市場投機者們一個明確的信號，那就是央行、銀監會對房地產投資(投機)的控制絕不手軟，也不會留下政策漏洞讓投機者們有空可鉆，最終達到通知所期望的效果。

　　至于是采用以個人為單位還是以戶為單位來界定“第二套住房”，筆者認為如果目前央行征信數據庫基礎資料很完整的話，以家庭為單位來判斷“第二套住房”是未嘗不可的。因為央行和銀監會出臺政策的初衷，就是要向當地房地產市場各方向傳遞一個清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投資、平抑房價”的決心。

　　因此，為了使政策效果更為顯著，顯然以家庭為單位來進行判斷效果更好。有人擔心這會導致社會離婚率的上升，我想，該問題已經超出經濟學范疇本身了。當然，為避免一些市場人士擔心的行政“一刀切”，發揮中國銀行業協會等機構的作用，以行業自律的方式來規范銀行行為亦是可選之策。

　　(作者：中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授)

　　商業銀行應承擔房地產市場的社會責任

　　易憲容

　　商業銀行為高價房推波助瀾

　　近幾年來，國內房價為何越宏觀調控漲得越快，這既與房地產政策和發展模式的缺陷有關，與房地產開發商利用缺陷極力擴張市場有關，與投資者借助銀行金融杠桿涌入房地產市場有關，也與國內商業銀行為了其短期利益對房價上漲推波助瀾有關。

　　國內各商業銀行為追求最大利益，以房地產信貸是優質資產為幌子，讓大量銀行信貸進入房地產市場，從而推高了各地的房地產市場價格。因為，這樣做，不僅銀行信貸業務得到迅速的擴張，利潤水平快速增長，銀行不良率迅速下降，而且單位成員的業績與資金快速增長。也就是說，只要房價上漲，住房信貸市場是各商業銀行最為主要和便利的贏利模式與工具。

　　因此，國內各商業銀行為了爭取在住房信貸中更多的份額，紛紛以各種方式來突破監管部門對商業銀行風險管理的規則來進行大規模的信貸擴張。比如，本來對住房按揭貸款，根據銀監會的指引，購買住房的借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。但現實情況是，在商業銀行及律師事務所的“幫助”下，這一條規定完全是形同虛設，借款人完全可以開虛假的收入證明到銀行辦理按揭貸款。正因為商業銀行破壞現有規則，從而使許多信用不佳、還款能力不足的借款人進入房地產按揭信貸市場。商業銀行不僅如此，還以各種金融創新的名義設計出轉按揭、加按揭的金融產品，讓信用不足的人進入銀行住房信貸市場，套取大量的銀行信貸資金。

　　優質資產隱含的風險

　　如果完全按照監管部門的要求執行，在房價上漲時，個人住房按揭貸款當然是優質資產，各商業銀行貸款后坐收利潤就是。但這種假定是周期性的，即房地產市場價格不可能只漲不跌，也不可能是只跌不漲，這是誰也無法改變的客觀規律。當房地產市場的價格處于上升時期，個人按揭貸款的風險當然很低，但是當房地產市場的價格發生周期性變化，個人按揭貸款的風險也自然就顯現了。美國房地產市場發生的事實就很好的證明。在2006年8月以前，美國房地產市場發展與繁榮了近10年，房價上漲近50%。但是，從2006年8月之后，美國房地產市場價格開始下降，從而引發2007年次按危機。近8年來，中國房地產市場的價格上漲是美國的幾倍，而國內按揭貸款的質量也比美國要差。如果國內房地產市場出現周期性變化，那么國內商業銀行按揭貸款的風險肯定會比美國高。

　　通知的出臺，就是要改變目前國內商業銀行個人按揭貸款優質資產的神話，從商業銀行的角度來規避風險。事實上，從目前中國商業銀行個人按揭貸款的質量來看，如果國內房地產市場的價格出現周期性的變化，那么國內商業銀行個人按揭貸款的風險肯定會比美國高。也就是說，從自身風險控制的角度來說，國內商業銀行也得認真執行通知，而不是為短期利益所迷惑。

　　我國商業銀行的責任

　　從國內商業銀行性質來看，既與現代商業銀行相同，又有所區別。其相同點是以商業化、市場化的方式來運作，區別是，它又是國有商業銀行即國有股權為主導。國有商業銀行既要有提升企業商業價值的責任，也要有承擔社會公共政策的責任，并且要在兩者之間選擇一個合適的平衡點。特別是對于后者，商業銀行承擔基本的社會責任是它能夠發展的根本。

　　現在國內不少商業銀行往往只強調提供企業商業價值責任，而忽略社會責任。比如，在個人住房信貸上，不少商業銀行不遵守誠信法則，不遵守監管部門的有關規定，盲目的信貸擴張，從而使得房價飚升，導致國內兩大資產價格泡沫迅速吹大，造成經濟嚴重失衡。

　　國內房地產市場的許多問題是與國內銀行的金融支持和政策密切相關的，在目前國內房地產市場矛盾與問題重重的情況下，就得重新調整國內銀行關于房地產市場的信貸政策。通知就是這種銀行新信貸政策的一次嘗試。

　　筆者認為，通知是房地產市場的一項公共性政策，而不是一種商業行為，國內各商業銀行必須嚴格執行。現在國內的一些商業銀行，特別是一些國有商業銀行，賺錢時總想著國家出臺有利政策，要其承擔社會責任時候，就不知道跑哪里去了。央行和銀監會應以通知的公共性來要求各商業銀行，避免其“各自為政”，并制定嚴格的懲罰規則。對于任何敢于不執行通知的國內商業銀行進行嚴厲處罰。當然，央行和銀監會要做到這一點，還得就通知出臺更多細則。

　　因此，無論是第一套住房按揭比重還是對“第二套住房”的界定，商業銀行都得從公共性政策角度來從嚴要求，而不是僅從其短期利益采取寬松的政策。這樣，才能把房地產投資逐漸清除出市場，從而使房地產市場健康發展。

　　(作者：中國社會科學院金融研究所研究員)

　　“第二套住房”的認定要有法可依

　　尹伯成

　　通知出臺后，央行、銀監會對于什么是“第二套住房”一直沒有明確的說法。購買“第二套住房”，是以戶還是以個人為單位作認定標準？如果過去已經用按揭貸款購買了商品房，現在貸款已經還清，再次購買時，算不算“第二套住房”？原來按揭買過一套商品房，現在覺得小，或者其他原因要重新買一套，即便賣掉舊房重買，也就是所謂改善性需求，算不算“第二套住房”？諸如此類問題，央行、銀監會都未有一套正式認定標準出臺，結果各地各銀行都感到莫衷一是，放貸新政難以執行，筆者認為，如果這種情況持續下去，將會帶來以下幾方面不利后果：

　　首先，不是有法不依，而是無法可依。如果“第二套住房”沒有明確的認定標準，那么，有關“第二套住房”的放貸新政等于名存實亡，流于形式。打個比方，如果法律規定搶劫屬于犯罪行為，但對于什么是搶劫行為卻沒有明確規定，則上述法律條文就變成一句空話。也許有人認為，關于房貸新政，央行、銀監會應當作一個原則性規定，至于如何執行，由各地各銀行根據具體情況來規定執行，實施的細則應當給下面留一個靈活機動的執行空間。筆者以為，這種看法不妥，有些政策確實只需要原則性規定，實施細則可以由“下面”視具體情況貫徹執行，但對于購買“第二套住房”要實施房貸新政而言，“第二套住房”的認定標準就是一個要不要執行這個政策的原則問題，這是不可以讓“下面”自己來規定的，否則這一房貸新政等于無法可依，而不是有法不依。

　　其次，會使購買“第二套住房”的房貸新政的調控完全落空。眾所周知，近年來各地房價節節攀升，這既嚴重違背了廣大老百姓改善住房的要求，又給銀行帶來了很大的風險，而房價的上升又與房市上的投資性需求旺盛有關，為了抑制這種投資性需求，央行、銀監會出臺了這一新政，而如果什么是“第二套住房”不作認定標準，那么，家中夫妻二人各買一套，或者家中有幾個人就可以買幾套，都可以不算“第二套住房”；或者買一套房，等房價漲了賣掉，還清按揭，再買一套，也不算“第二套住房”，那抑制投資性需求的房貸新政，是難以有成效的。

　　再次，會引起各商業銀行間的不平等競爭。現在，有的銀行已明確表態，要按戶為單位計算，而有的銀行(如華夏銀行及部分外資銀行)已宣布以個人為單位計算，各銀行都自行其是，缺乏統一的認定標準，必然導致競爭不公平。目前，很多銀行無視房貸風險，總以為房貸是一塊最優質的資產，都來搶食這塊肥肉，結果，房價是越來越高，銀行風險也越來越大，一旦泡沫破裂，不管哪個銀行形成房貸壞賬，最后還是要由國家兜底，全國人民買單。

　　綜上所說，筆者認為對于什么是“第二套住房”，央行應當有一個盡可能明確的認定標準。根據目前情況，筆者主張：

　　第一：“第二套住房”必須以戶為單位，夫妻二人想各買一套，必須憑離婚證明，子女想單獨買一套，必須憑結婚證明。

　　第二：五年內用按揭買過房，五年內如果想再買一套，并且不是自己居住，即使前面的貸款已經還清，也應當作為“第二套住房”。

　　第三：對于改善性需求，必須憑賣掉舊房的證明，再買房的時候，才可以不作為“第二套住房”。

　　現在有的地方，比如說上海，因為“上面”一直對什么是“第二套住房”沒有認定標準，由銀行協會牽頭制定出了一個標準。筆者認為這個辦法也不妥，銀行協會牽頭制定出來的規定，只能是各個銀行可以參照執行的自律性規定，不具備法律約束力，這種規定不能代替必須執行的法規。

　　總之，筆者認為，必須根據有關房貸新政的本意和出發點，來作一個統一的，什么是“第二套住房”的明確的認定標準。

　　(作者：上海復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任)

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