新公布的“目錄”被業(yè)界形容為是針對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新限令。“新限外令”再一次讓外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域變得風(fēng)聲鶴唳。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，缺乏外資的炒作，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降趨勢(shì)。但不少外資地產(chǎn)公司對(duì)此卻坦然表示，“新限外令”只對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)生影響，對(duì)普通住宅不會(huì)產(chǎn)生任何影響。

　　新聞背景

　　繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“限外令”)，以及今年5月商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》之后，近日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部又公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱“目錄”)，與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始對(duì)外資收緊。

　　將于今年12月1日起施行的“新限外令”明確表示，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵(lì)投資類別中刪除，將不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　外資投資高檔物業(yè)下降一半　外地人成投資主力

　　“2004年、2005年我們70%-80%的客戶是外籍人士，而今年外籍人士只占我們客戶總量的39%，”臺(tái)灣信義房屋負(fù)責(zé)人唐顆向記者表示。該公司于1993年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，目前在北京朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)設(shè)有13家門店，主要從事高檔物業(yè)的代理。

　　唐顆表示，由于去年六部委出臺(tái)的“限外令”直接限制了外籍人士在中國(guó)內(nèi)地購(gòu)買物業(yè)項(xiàng)目，“限外令”規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)1年，才可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。因此，該公司的客戶人群從去年開(kāi)始逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)樵诰┩顿Y的外地人，其中以山西人為主。

　　其實(shí)，山西人到北京來(lái)買房子從2005年就已經(jīng)成了規(guī)模，許多北京開(kāi)發(fā)商在山西舉行了開(kāi)盤儀式，如現(xiàn)代城、熙源居、格調(diào)等取得了輝煌的銷售業(yè)績(jī)。戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬說(shuō)，商鋪、寫字樓、高檔住宅成了山西人在京城投資的首選。他們到北京來(lái)買房某方面說(shuō)是出于“安全”的考慮，畢竟依靠煤炭這種暴利行業(yè)不是長(zhǎng)久之計(jì)。

　　北京山西企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王向東介紹說(shuō)，山西人在京購(gòu)買房產(chǎn)的目的比較復(fù)雜，有的是投資兼自住，有的是公司集體投資，有的是為了孩子上學(xué)，有的是為了休閑度假，還有的是為了退休后能來(lái)北京過(guò)過(guò)好日子。無(wú)論購(gòu)買目的有何不同，但無(wú)疑外地購(gòu)買者成為了北京高檔樓盤的主要消費(fèi)力，金泰城·麗灣總經(jīng)理馬強(qiáng)表示，目前該項(xiàng)目的外地業(yè)主已經(jīng)達(dá)到了40%，而這一情況在投資活躍的區(qū)域比例更高。

　　唐顆認(rèn)為，“新限外令”雖然禁止了外商投資高檔賓館、別墅、寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，但是對(duì)于北京這樣的城市來(lái)說(shuō)，影響并不大，目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)買力已經(jīng)非常強(qiáng)勁。

　　大單交易可能匿跡　商業(yè)地產(chǎn)將遭受重創(chuàng)

　　日本私募基金Re-plus斥資26億元人民幣購(gòu)買華貿(mào)中心兩棟寫字樓、高盛則從新加坡政府投資公司手中購(gòu)買了位于大北窯的京匯大廈、美國(guó)花旗集團(tuán)斥資7.8億元購(gòu)買了西環(huán)廣場(chǎng)寫字樓等上億元的交易頻繁發(fā)生，而此前這樣的大手筆今后將被禁止，根據(jù)“新限外令”規(guī)定，今后將限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，這就意味著外資大規(guī)模收購(gòu)物業(yè)項(xiàng)目再出售的方式將受到限制。

　　通過(guò)整棟購(gòu)買，然后再出售，通過(guò)這樣短期“倒手”，外資可謂賺得盆滿缽滿，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，不到兩年時(shí)間，麥格理轉(zhuǎn)手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過(guò)1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報(bào)150%；花旗集團(tuán)2005年以5000萬(wàn)美元收購(gòu)了上海永新廣場(chǎng)，一進(jìn)一出，獲利2775萬(wàn)美元，增值率超過(guò)55%；2005年，高盛以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購(gòu)得位于上海福州路上的高騰大廈，賣出后，獲取了39%的升值回報(bào)。可見(jiàn)，通過(guò)整體的購(gòu)買外資可謂獲利匪淺，同時(shí)由于外資的投入也為國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了繁榮景象。目前中國(guó)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般均采取出售的方式，而外資正是這些物業(yè)的主要購(gòu)買力。

　　張家鵬表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消息，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16814億元，增長(zhǎng)30.3%，其中外資增長(zhǎng)15.5%，勢(shì)頭很猛。同時(shí)，目前來(lái)自歐美等地的金融資本主要包括兩種形式，私募投資和上市公司的資金，這些金融資本并沒(méi)有在中國(guó)設(shè)立實(shí)體公司，只是通過(guò)在國(guó)內(nèi)投資、合作開(kāi)發(fā)、并購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可以說(shuō)是一種“快投資、快收益”的投資形式。因此國(guó)家必然要對(duì)此做出限制。“目前只有政策出來(lái)，還沒(méi)有具體執(zhí)行細(xì)則，預(yù)計(jì)今后大宗的交易要通過(guò)特別審批。”張家鵬表示。

　　二手房市場(chǎng)整合速度放慢　上市之路更加迷茫

　　“對(duì)二手房市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生很大的影響，但是將對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的整合速度產(chǎn)生較大影響，像21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、易居中國(guó)等有海外資金背景的企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中必將受到限制。”“我愛(ài)我家”副總裁胡景暉向記者表示。

　　據(jù)了解，目前中國(guó)境內(nèi)規(guī)模最大的具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要是中原地產(chǎn)、信義地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等，其中中原地產(chǎn)是港資背景，信義地產(chǎn)是臺(tái)資背景，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)則繼2006年獲得高盛2000萬(wàn)美元風(fēng)險(xiǎn)投資后，今年10月22日再次獲得美國(guó)艾威基金5200萬(wàn)美元投資。“中大恒基”副總付嚴(yán)認(rèn)為，對(duì)于此類公司，在“新限外令”的影響下今后可能會(huì)受到更強(qiáng)的監(jiān)管。

　　其實(shí)，不僅海外資本一直在向內(nèi)地二手房領(lǐng)域滲透，內(nèi)地的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也在積極地尋找外資合作。不久前，“我愛(ài)我家”就接洽了美國(guó)最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，雖然一直對(duì)外宣稱只是簡(jiǎn)單的參觀考察，但是業(yè)內(nèi)一直在揣測(cè)該公司正在謀劃海外上市。

　　付嚴(yán)認(rèn)為，新的規(guī)定剛剛出臺(tái)，對(duì)這一條的具體解釋還不詳細(xì)，比如政策是否會(huì)出現(xiàn)漏洞等等會(huì)影響政策的具體實(shí)施。相信不久以后會(huì)有新的具體配套政策或者方案出臺(tái)，屆時(shí)可能會(huì)對(duì)業(yè)內(nèi)有一定的影響。外資的進(jìn)入是有利于引進(jìn)新的管理模式與觀念的，限制外資將有可能降低中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),影響行業(yè)提高流通、降低成本的功能發(fā)揮。因此，想要在打擊國(guó)際游資投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者的同時(shí)又能不打擊行業(yè)發(fā)展，具體實(shí)施政策的制定可能會(huì)是一個(gè)比較困難的過(guò)程。

　　同時(shí)，北京經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)孫海峽向記者表示，“新限外令”對(duì)北京二手房市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生較大影響，而目前北京市場(chǎng)中具有外資背景的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司占有的市場(chǎng)份額也不是很高。同時(shí)她還表示，“新限外令”只是限制海外資金進(jìn)入而非禁止，所以并不影響一些企業(yè)的融資。

　　商報(bào)鏈接

　　外資投資內(nèi)地項(xiàng)目

　　-1月份

　　摩根士丹利曾以5.3億元收購(gòu)上海徐匯區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目永新城。

　　-1月19日

　　香港聯(lián)交所上市公司九龍建業(yè)發(fā)布公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目或物業(yè)。

　　-1月31日

　　香港上市公司恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗公開(kāi)表示，2007年計(jì)劃斥資100億港元，在內(nèi)地增加約80萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　-1月30日

　　美國(guó)私募基金華平集團(tuán)出資3000萬(wàn)美元，收購(gòu)上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司25%的股權(quán)，以進(jìn)入內(nèi)地樓市。

　　-2月9日

　　美林國(guó)際等海外基金認(rèn)購(gòu)地產(chǎn)公司上海置業(yè)本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在沈陽(yáng)及無(wú)錫的新城項(xiàng)目。

　　-2月17日

　　荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金(ING基金)收購(gòu)深圳地產(chǎn)企業(yè)金地集團(tuán)一下屬公司49%的股權(quán)。

　　-2月上旬

　　李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)手，以22億港元購(gòu)得上海普陀區(qū)一塊土地，面積約17.73萬(wàn)平方米，投資達(dá)36億港元。

　　(賴大臣）