［調(diào)查］

　　樓市急凍在珠三角蔓延

　　廣州房地產(chǎn)從9月以前的火爆，到國(guó)慶黃金周的觀望后氣氛籠罩，也與深圳一樣，是提高第二套房首付比例和利率政策的變動(dòng)直接導(dǎo)致的。廣州中原地產(chǎn)區(qū)域營(yíng)業(yè)總監(jiān)潘婉霞分析，房貸新政趕在“十一”黃金周之前公布，監(jiān)管部門顯然是有意對(duì)可能出現(xiàn)的“金九銀十”的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫處理，以防房?jī)r(jià)再次飆升。政策的出臺(tái)在短期內(nèi)有望降低需求數(shù)量，加上大部分銀行2007年的貸款額度已用完，短期內(nèi)購(gòu)房需求會(huì)下降，房?jī)r(jià)漲幅也隨之受抑。

　　樓市的寒流同樣也在珠三角其他城市蔓延。

    根據(jù)本報(bào)記者調(diào)查

　　東莞：10月和11月上半月的住宅成交面積上，相對(duì)于7、8、9三個(gè)月明顯下降了超過(guò)20萬(wàn)平方米。其中10月的成交面積與7、8、9三個(gè)月的平均成交面積相比下降了38.22%。

　　佛山：10月份成交面積明顯下滑，只有59.64萬(wàn)平方米的成交量，降幅約為19%；而在平均成交價(jià)格方面，在7、8、9月的遞增后，10月份出現(xiàn)了一定的下滑，相對(duì)9月份的價(jià)格，下滑了317.24元／平方米，下滑幅度為5.31%。

　　珠海：10月份，一手房交易均價(jià)為5312元／平方米，比9月下降了568元／平方米。

　　中山：繼8、9月份的樓市火爆后，進(jìn)入10月，市場(chǎng)開始短暫調(diào)整，除了成交價(jià)格外，無(wú)論是成交套數(shù)，還是成交面積，都有不同程度的下滑，10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2%。

　　惠州：繼年初以來(lái)一路狂飆后，10月陡然回頭，新房成交量和均價(jià)較前幾個(gè)月均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。中心區(qū)惠城區(qū)全月成交新房884套，不足今年前9個(gè)月平均成交量的一半。

　　樓市急凍期內(nèi)，很多業(yè)內(nèi)人士都把目光瞄準(zhǔn)在了明年初。“畢竟房地產(chǎn)按揭資產(chǎn)仍然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，所以，明年初銀行如果打開信貸閘門，會(huì)有后續(xù)資金進(jìn)入市場(chǎng)。”一位地產(chǎn)人士猜測(cè)道，樓市的春天，也許就會(huì)在明年的春季到來(lái)，沒準(zhǔn)還會(huì)掀起新一輪的價(jià)格飆升勢(shì)頭。

　　“也許，那也將是所有投資者高位出逃的最好時(shí)機(jī)。”深圳城市批評(píng)家賀承軍博士判斷。　　

　　珠三角幾大城市樓市概況　　　　

　　廣州:10月樓價(jià)保持堅(jiān)挺

　　　月份成交套數(shù)　　　成交面積　　　城區(qū)均價(jià)

　　　　　　　　　　　(萬(wàn)平方米)　　(元/平方米)

　　　7月　4950　　　　59　　　　　　9475

　　　8月　5855　　　　73　　　　　　8891

　　　9月　5282　　　　67　　　   　11249

　　　10月 4497　　　　55　　　   　11971

　　●解讀：廣州市中心六區(qū)10月份均價(jià)達(dá)到14487元／平方米，該價(jià)格與北京四環(huán)以內(nèi)14744元／平方米(9月)、深圳全市14100元／平方米(9月)相比，也毫不遜色。　　　　

　　深圳:黃金周慘淡收?qǐng)?/p>

　　一手房　10月份成交面積13萬(wàn)余平方米，比9月份下降五成多，均價(jià)上漲2.4%

　　二手房　10月份成交面積21.9萬(wàn)平方米，比9月份減少25% ，均價(jià)下跌0.3%

　　●解讀：據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶黃金周7天中，盡管深圳還在同步舉行著秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，但全市的一手房成交量?jī)H僅只有82套。　　　　

　　中山：成交減少價(jià)格微升

　　一手房　成交套數(shù)　　成交面積　　城區(qū)均價(jià)

　　　　　　　　　　　(萬(wàn)平方米)　(元/平方米)

　　　7月　　　　5527　　　　　54.7　　　　4353

　　　8月　　　　7390　　　　　72.4　　　　4300

　　　9月　　　　7028　　　　　67.9　　　　4544

　　　10月　   　5321　　　　　56.4　　　　5263

　　二手房　成交套數(shù)　　成交面積　　　均價(jià)

　　　　　　　　　　　(萬(wàn)平方米)　(元/平方米)

　　　7月　　1176套　　　18.5　　　　1448

　　　8月　　1626套　　　33.9　　　　1419

　　　9月　　1752套　　　33.9　　　　1505

　　　10月　 1454套　　　25.7　　　　1458

　　●解讀：今年7月到10月，中山城區(qū)新房?jī)r(jià)格上升了910元。“與8月份相比，9月份一手房單價(jià)開始上升，但銷售面積和銷售套數(shù)都開始回落，10月份這種趨勢(shì)更明顯。”中山國(guó)土局分析人士稱。10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2%。

　　對(duì)于目前的這種情況，本地分析人士認(rèn)為是市場(chǎng)的暫時(shí)調(diào)整。“房貸新政對(duì)中山地產(chǎn)影響不大，只不過(guò)是將剛點(diǎn)著的火苗給滅了而已。”富逸地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部經(jīng)理冷冕分析說(shuō)。中山地產(chǎn)中山分公司分析人士認(rèn)為，雖然目前銀根和地根的縮緊為市場(chǎng)交易帶來(lái)了一定的冷空氣，但支撐樓市長(zhǎng)期繁榮的因素并沒有發(fā)生根本性變化。　　

　　珠海：冰凍期已到拐點(diǎn)未現(xiàn)　　　　

　　   一手房　　　一手房　　　二手房

　   　月份成交價(jià)　成交面積　成交價(jià)

　　　(元/平方米)　(萬(wàn)平方米)　(元/平方米)

　　7月　5667　　　36　　　　　3221

　　8月　6095　　　41　　　　　3401

　　9月　5880　　　30　　　　　3512

　　10月 5312　　　27　　　　　3470

　　●解讀：今年以來(lái)，珠海房?jī)r(jià)一直在“高位運(yùn)行”，市區(qū)一手住房的交易均價(jià)從7月的6830元／平方米升至10月的7136元／平方米。

　　但一手房成交的數(shù)據(jù)卻透露出樓市“冰凍期”已經(jīng)來(lái)到。一手房成交面積從7月的36萬(wàn)平方米、8月的41萬(wàn)平方米到9月的30萬(wàn)平方米、10月的27萬(wàn)平方米，在“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷售旺季，樓市一片觀望情緒。

　　與一手房相似，二手房雖然價(jià)格有小幅上漲，不過(guò)市場(chǎng)卻日益冷清。成交面積從9月的12萬(wàn)平方米跌到10月的10萬(wàn)平方米，而減少的部分恰恰來(lái)自珠海房?jī)r(jià)最高的市區(qū)，從10萬(wàn)平方米減少到8萬(wàn)平方米。　　

　　惠州：中介業(yè)績(jī)下滑過(guò)半　　　　

　　上半年預(yù)售均價(jià)　　4092元/平方米

　　前三季度預(yù)售均價(jià)　　4567元/平方米

　　8月網(wǎng)上預(yù)售均價(jià)　　5062元/平方米

　　9月預(yù)售均價(jià)　　　5078元/平方米

　　10月預(yù)售均價(jià)　　　4805元/平方米　　　

　　●解讀：10月底，惠城區(qū)新房預(yù)售均價(jià)出現(xiàn)三個(gè)月以來(lái)最低值，回落到4805元／平方米。

　　值得注意的是，10月份中心區(qū)惠城區(qū)成交新房884套，不足今年前9個(gè)月平均成交量的一半。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)和深圳樓市交易萎縮讓投資者熱情降溫，惠州樓盤的營(yíng)銷也正回歸本土市場(chǎng)。據(jù)了解，二手房市場(chǎng)方面，房產(chǎn)中介公司業(yè)績(jī)紛紛下滑，不少公司下滑了一半以上。　　

　　東莞：10月成交量首次下跌　　　　

　　月份　　住宅成交數(shù)(套)　　成交面積

　　　　　　　　　　　　 　(萬(wàn)平方米)

　　　7月　　　6411　　　　　74.32

　　　8月　　　4760　　　　　54.98

　　　9月　　　5251　　　　　58.19

　　 10月　　　3795　　　　　38.61

　　　 　　　　1756　　　　　17.53

　　●解讀：根據(jù)東莞市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，10月份全市住宅成交簽約套數(shù)及簽約面積是自今年5月份以來(lái)首次下滑。對(duì)比7-9月份的平均值，10月份住宅成交套數(shù)下降了超過(guò)1500套，住宅成交面積下降了23.89萬(wàn)平方米，降幅接近四成。而從11月上半月的數(shù)據(jù)來(lái)看，1日-15日成交量?jī)H為1756套，成交面積也只有17.53萬(wàn)平方米，均不足10月份的半數(shù)，成交量下降的趨勢(shì)仍然在繼續(xù)。新政以后很多樓盤銷售速度明顯放慢，甚至進(jìn)入滯銷。一些樓盤還出現(xiàn)退訂或者簽約困難的個(gè)案。

　　(李斌　鄒陽(yáng)軍　李丹　陳志鵬　潘玲玲　湯克琴　楊同峰)

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