最近,關于深圳樓市的消息吸引了全國人民的眼球。統(tǒng)計顯示,今年10月深圳新房市場日均成交住宅不足60套,較9月下降一半以上。同時,一些住宅新盤已采取低價開盤策略,每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
在北京,樓市“有價無市”的消息頻頻見諸報端。確鑿的事實是,部分樓盤出現(xiàn)了開發(fā)商打折、送車位、送油票等活動,甚至有的樓盤直接給予降價優(yōu)惠。
買房人期盼著這些跡象都是樓市拐點來臨的前兆。樓市拐點是否真的即將來臨?讓我們聽聽專家的說法。
“我覺得王小廣說得很對,中國樓市調整的拐點真的要來了。” 北京買房人鄒女士說。
王小廣是國家發(fā)改委經濟運行與發(fā)展研究室主任,著名經濟學家。11月28日,在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場論壇上,王小廣拋出驚人觀點:中國樓市調整的拐點越來越近了。
如果真是這樣的話,對于那些要買房而買不起的老百姓而言,無疑是個大喜訊。
一段時間以來,房價居高不下一直是購房人的心病。樓市拐點的到來,意味著一路攀升的房價增長趨緩,甚至開始回落。
在業(yè)界,王小廣向以言辭犀利著稱,他曾對房價走勢有過準確預測,被譽為有先見之明。因此,拐點論一拋出,便引來眾多支持者,也得到不少業(yè)內人士的認同。反駁的觀點同時存在,北京大學房地產研究所所長陳國強就認為拐點之說太武斷:“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動,要具體問題具體分析,并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點。”
據(jù)搜房網進行的“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)?”網絡調查顯示:59.23%的被調查者認為拐點會出現(xiàn),32.05%的人認為以后房價還將看漲。
這一次,王小廣是否還有先見之明,有待事實的驗證。
樓市拐點即將出現(xiàn)?
鄒女士這段時間一直奔波在眾多房產銷售商中間。她期望用理想的價位換回一套理想的房子。但是,房產商開出的價位一度讓她無法接受。
“3個星期前,奧林匹克花園給我的價格是每平方米14000元,昨天我又去了,他們給出的價格相比上次每平方米降了1500元。有的樓盤還有打折、送車位等優(yōu)惠活動。”鄒女士在看到深圳、上海樓市成交量出現(xiàn)下滑時,結合北京房價的現(xiàn)狀,深信經濟學家王小廣的觀點,即樓市的拐點真的要來了。她甚至認為,現(xiàn)在的降價就是拐點來臨的前兆。
據(jù)統(tǒng)計顯示,今年10月深圳新房市場日均成交住宅不足60套,較9月下降一半以上。與此同時,深圳、廣州部分樓盤的價格也開始松動, 一些住宅新盤已采取低價開盤策略,每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
這正是王小廣拋出“樓市調整拐點近了”的主要根據(jù),他認為,深圳樓市的調整預示著房地產市場調整信號已經釋放。“這預示著房價增長放緩甚至房地產絕對價格回落的逆轉已經開始。我不敢說全國所有地區(qū)的房價2008年都會出現(xiàn)拐點,但房地產市場調整的拐點已經越來越近。”11月28日,在第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場論壇上,王小廣如是說。
拐點論拋出后,立即在房地產業(yè)內激起波瀾。《民主與法制時報》記者接觸的8位買房人中,有6位買房人愿意相信樓市調整拐點要來了。
“王小廣有時候說得挺準的。”一位在事業(yè)單位任職的劉姓買房人坦言,相信“樓市拐點近了”的原因不光有對王小廣本人判斷力的贊同,當然還有自己一廂情愿盼著房子價格下降能買房的情結。
去年,當人們熱議房價將由上漲轉變?yōu)橄碌鴷r,王小廣拋出“房價漲幅被嚴重低估了一到兩倍”。后來的事實是,房價繼續(xù)攀升,王小廣的觀點得到市場驗證。關注樓市的人們認為王小廣的觀點冷靜、現(xiàn)實,王小廣“很有先見之明”。
正是由于王小廣這樣的背景,目前一些買房人很愿意相信他的觀點,準備在拐點來臨前捂緊口袋,“等等再買房”。
京滬深房價出現(xiàn)松動跡象
鄒女士說,自從聽說“樓市調整拐點要來”的議論后,她就格外注意樓市的動向。
前段時間她就盯上了奧林匹克花園一套70多平方米的房子,現(xiàn)在價格是每平方米12500元,相比3個星期前,每平方米下降了1500元。她曾光顧過的遠洋一方樓盤,目前在分期付款的前提下,也為買房人在總價的基礎上打9.9折。雍景四季的樓盤,在15天前均價為12000元,到12月5日,均價為10500元,同樣每平方米下降了1500元。
“有的樓盤還時不時地做活動,邀請我們參加,只要買房就給打折,還送車位、油票,這樣每平方米比原來至少便宜了1000多元。”劉姓買房人認為,最近開發(fā)商突然間的殷勤和毫無理由的打折讓利活動,讓他徹底相信樓市已進入調整期了。
“如果光北京的房價在降,那還不能說明什么,問題是像上海、深圳這幾個城市也在降啊。”鄒女士說,如果沒有有力的證據(jù)證明這是樓市正常的運行態(tài)勢,那么她相信樓市調整的拐點真的就要來了。
中國指數(shù)研究院的一份統(tǒng)計顯示,10月份深圳商品房成交均價為每平方米14797元,和9月份相比下降了10.35%。
在深圳樓市價格出現(xiàn)下浮的同時,成交量也在下降。而其他城市,如上海成交量也出現(xiàn)了下降,關于北京樓市“有價無市”的報道更是頻頻見諸報端。
北京鏈家地產的調研顯示,政府對房地產的宏觀調控,使商品住宅市場受到的沖擊很大,預計2007年商品住宅成交量同比將下降21.7%,10月到11月份下降更為明顯。
根據(jù)國家發(fā)改委每月公布的住房價格指數(shù)顯示,廣州住房價格指數(shù)漲幅在全國70個主要城市的排名,從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。11月,上海市商品住宅成交均價下跌了7個百分點。今年10月深圳新房市場日均成交住宅更是不足60套,較9月下降了一半以上。
在一系列打折、成交量下降的消息刺激下,一些買房人也像鄒女士一樣,深信樓市調整拐點真的要來了。部分地產業(yè)內人士則認為,中國樓市出現(xiàn)調整拐點已經有了必備因素。
政策調控后的必然?
王小廣“中國樓市調整拐點近了”觀點拋出后,搜房網進行了一項“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)?”的網絡調查,調查顯示:59.23%的被調查者認為拐點會出現(xiàn)。對“今后一至兩年里房價將呈何種走勢”的問題,47.56%的被調查者認為下降,7.95%的人認為快速增長,32.05%的人認為穩(wěn)定增長。
中國社科院研究員易憲容是贊同“樓市拐點即將來臨”的一位,他認為,樓市成交量低迷說明樓市進入了拐點。
易憲容分析,近幾年,國內房價暴漲已經有一段時間了,市場的價格永遠是上下波動的,從來沒有只漲不跌的市場。但在房價上漲時,工人的工資卻沒有漲,目前該買房的人已經買了,買不起房子的人受通貨膨脹壓力開始觀望,在房地產市場“有價無市”的現(xiàn)實下,房價不可能再持續(xù)上漲了。
“由于供需矛盾突出,樓市泡沫嚴重,造成了經濟漲勢虛高。從最近出臺的一系列關于房地產市場調控政策來看,表明政府對房地產市場的認識有了根本的改變。如果這樣,樓市調整的腳步也就近了。”易憲容說。
同時,易憲容認為,隨著保障性住房范圍的擴大,必將使商品房銷售范圍縮小。再加上政策對購買第二套商品房人的貸款約束,商品房的銷售范圍進一步縮小,購買人數(shù)嚴重縮水。因此,要想使“不貧窮又不太富有”的這部分人掏腰包,調整價格是必然選擇。
實際上,王小廣提出“樓市調整拐點近了”的另一個依據(jù)也是,目前樓市供需矛盾的現(xiàn)狀。對于房地產市場“供給不能滿足需求”的說法,王小廣認為“不靠譜”,“我們目前房地產市場的需求有多少是真實需求?”王小廣質問。
王小廣認為,在整個房地產市場需求中,有三成甚至更多是用來投資的,這部分需求不能算是真實需求。“正是房地產投資性需求過熱造成了房價虛高不下。當調控之后,樓市調整拐點來臨后,房價必然回落。”
拐點之說“太武斷”
王小廣的拐點說并沒有得到業(yè)界的一致認同。北京大學房地產研究所所長陳國強就是持反對意見的一位。在陳國強看來,拐點之說“太武斷”。
陳國強認為,對于目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象,要具體問題具體分析:“當前的房地產市場狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應,如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點過于武斷。”
對于王小廣樓市供需矛盾的觀點,陳國強并不認同。他認為,當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾,如果有效需求得不到滿足,那么房價下跌的期望必然破滅。相反,如果市場供給得到大幅度提高,出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場狀況,那么房價出現(xiàn)調整是一種必然。“從短期來看,出現(xiàn)這種情況的可能性不大。”陳補充說。
對于深圳樓市出現(xiàn)的成交量萎縮、房價下降的現(xiàn)象,陳國強認為,是因為今年以來,深圳房價出現(xiàn)了爆發(fā)式增長,預先透支了未來的房價空間,因此出現(xiàn)一定的波動調整是正常的。
“幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況,但后來樓市價格依然在呈上漲趨勢。因此,不能就此認為拐點將會出現(xiàn)。就北京市場而言,目前成交量出現(xiàn)了一定的下降,但房價依然堅挺。我們要看到這種成交量的下降具有結構性特點,而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況。”陳國強分析說。
為佐證自己的觀點,陳國強拿出了北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調查總隊的統(tǒng)計數(shù)字。
該統(tǒng)計顯示,1至10月,北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢,現(xiàn)房銷售394.6萬平方米,期房銷售1253.9萬平方米,分別比去年同期下降26%和5.7%。其中,住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米,下降32.8%;住宅期房銷售1062.5萬平方米,下降10.3%。
另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù),10月全國房價同比上漲9.5%,而北京的上漲速度達到了17.8%,居全國第二位,在9月份13.5%的漲幅基礎上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內住宅期房均價達到13754元/平方米,而僅在幾個月前,北京四環(huán)內住宅期房均價是13600多元/平方米。
在陳國強看來,樓市還未到調整拐點出現(xiàn)的時候。
對于中國樓市調整拐點是否真的近了這一話題,爭論還在繼續(xù)。事實是,得到市場的驗證之前,誰的觀點都只是對樓市走勢的一種合理性預測。唯一讓買房人得以安慰的是,目前房子價格的的確確有松動。
這次,經濟學家王小廣是否“有先見之明”,有待2008年市場的驗證。(記者 溫淑萍)