記者觀察

　　樓價走勢分析：宏調重壓下樓價盤整

　　從2006年開始，我國樓價步入了一個快速上升的通道。2006年全年廣州十區一手房成交均價同比上年上漲了20%多。2006年6月1日，“國六條”出臺，但樓價依然上漲，大戶型單位更是找到了升價的理由。

　　“一時間房地產賺錢似乎很容易”，樂觀的開發商，尤其是上市公司在股市圈錢效應的支撐下，瘋狂購地，今年上半年全國不少城市都頻現“地王”。

　　與此同時，開發商推出的住宅產品也在升級，盡力追求高檔、豪宅，甚至不少開發商不愿意說自己的產品是“滿足首次置業需求”，取而代之的是紛紛打出“升值潛力、價格洼地、投資黑馬”等宣傳口號。廣東今年前三季度一手商品住宅均價5765元/平方米超出年初廣東省房協發布的上漲10%的預期，比去年同期上漲24.3%。隨著房價上漲，活躍在市場上的主力買家群早已突變為少數的投資者和改善型住房需求者。

　　另一方面，“國六條”之后，廣州等地相繼出臺各項落實措施，普遍在今年加大了土地供應量，出讓的中小戶型住宅土地開始有產品現身，限價房也即將顯現，廉租房、經濟適用房對買家投機心理也形成打擊。

　　于是，早在房貸新政出臺前的幾個月，廣東樓市的成交就在放緩，廣州等地更是連續數月一手住宅成交萎縮。在全國70個大中城市的住房銷售價格指數排名中，10月份廣州一手住房銷售價格指數排名從1月份的17名下落到10月份的第38名，二手房則從1月份的21名下落到10月份的第68名。

　　因此，當房貸新政出臺后，市場中占主導地位的投資需求、多次置業需求被立即抑制，普通購房者更是觀望。房貸新政就像一根導火索令本來成交已經在持續萎縮的樓市降溫了。12月6日今年廣州最后一次土地盛宴也冷清收場，10宗成功出讓地塊中5宗底價成交,“地王”不再。買家則由于“買升不買跌”的慣性思維，按兵不動，珠三角樓市進入了盤整期。

　　樓價趨勢預測:過快上漲繼續受抑制

　　對于盤整期過后的樓價走勢，雖然目前專家學者們、開發商們都各執一詞，看漲、看跌皆有，但普遍認同的一點是宏觀調控已經初顯成效，過快上漲的勢頭受到抑制，即便是看漲派也認為今后難現一個月漲上千元的情況，“開發商掙錢將比以前困難許多”。

　　看漲：樓市短期調整長期看漲

　　在近日珠三角房博會的論壇上，來自建設部、省社科院和省房協的專家從不同角度予以了分析預測。建設部政策研究中心處長文林峰表示，繼續穩定房價是房地產市場調控的方向，“我國房地產行業還有幾十年的發展空間”。文林峰分析，目前國民經濟長期處于又好又快的發展，從各個因素來看，房地產行業將處于長期發展的趨勢。

　　“穩定”也正是政府調控的意圖，廣州市國土房管局新聞發言人、副局長黃文波曾反復強調，“調控不是讓房價一下子降很多，如果要降價是很容易的事情，只要限價就行了”，“‘國六條’的精神就是抑制過快漲幅、改善住房結構”。“房貸新政只是小試牛刀，開發商不要懷疑政府的能力，如果再快速上漲，將會有更嚴厲的措施出臺”，黃文波這樣提醒道，“樓市正在回歸理性”。

　　廣東省社科院企業管理與決策科學研究所研究員林平凡則聯系宏觀經濟對廣東房地產市場趨勢給予了明確的判斷——短期調整、長期看漲。短期調整的原因是“國家的貨幣政策適度從緊變為從緊，固定資產投資實行行政調控，而不僅是政策調控”�？礉q的動力來源于：通貨膨脹，我國經濟結構中消費率過低(約40%，全球平均超過60%)，以及城市化的長期趨勢所決定的房地產需求，這些將拉動房價上升。

　　看跌：今后樓價總體穩中有降

　　長期研究房地產業的中山大學城市與區域研究中心教授、博導魏清泉認為，今后廣州樓價總體是下降的，應是穩中有降，“上升很困難，至少近期可能性不大”。魏清泉從四個方面闡述了他的觀點。首先，國家一系列宏觀調控政策發揮作用。其次，在政策調控下，投資需求等假性需求和開發商暴利將受到抑制。第三，住房保障體系和限價房體系的構建令中低收入群體住房得到保障，購買住房的投機性受到抑制。第四，廣東城鎮人均居住建筑面積達到25平方米以上，“這是相當飽和的程度了”，加上空置房較多，這都使得樓價沒有進一步上漲空間。

　　廣州社科院經濟學研究員談錦釗也認為，由于宏觀調控措施的持續出臺和落實，房地產過熱勢頭已受到壓抑，“這對購房者而言是一個好兆頭”。目前的變相降價、打折促銷是開發商面臨嚴峻調控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤峰值上的一點泡沫”，談錦釗認為，樓價下降30%都是一個可以預期的合理區間。

　　與魏清泉等學者不同，房地產業內更多人士傾向于后市房價依然上漲，但他們的漲幅預測相當小。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，從現在到春節期間，廣州樓價將保持平穩狀態，盤整最快會在明年春節前結束；預計樓價整體隨著經濟大環境的刺激會有5%～10%的漲幅。不少業內人士都抱類似愿望，認為樓市仍處于繁榮期，至少在2010年前還是處于價格上升期。

　　但是，今年廣州最后一次土地出讓的冷清讓購房者看到了“希望”，開發商謹慎拿地讓人們看到了他們的虛弱。開發商資金壓力大被廣州市國土房管局寫入了新聞通稿。對此，有業內人士表示，是因為此次出讓地塊不好，周邊有限價房以及地塊要開發到2009年看不清后市等等。但無論如何，這讓人們看到，嘴上說樓價不會降的開發商及其代理商們心里也在打鼓。(王荔玨、鄒峻、李婧、王納、歐陽媚峰、黃文生、陳治家、汪紹文、王鋒)

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