四、建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，規(guī)定不同收入階層所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的對象和范圍，使低收入居民成為真正的受惠者。

　　新加坡規(guī)定政府組屋的申請資格標(biāo)準(zhǔn)：①公民權(quán)，即申請者必須是新加坡公民。②無私有房產(chǎn)，那些擁有私有房產(chǎn)的居民不能申請購買公房。③收入水平，符合申請公房的家庭收入限額標(biāo)準(zhǔn)。上世紀(jì)70年代，政府規(guī)定月收入在1500新元以下者才可以申請購買政府組屋。隨著總體收入水平的提高，標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高，基本上能保證80%以上中低收入家庭能夠得到廉價(jià)的政府組屋。④家庭構(gòu)成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但獨(dú)身老年和孤兒除外。

　　韓國規(guī)定，永久性出租房屋只給占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期內(nèi)進(jìn)行住房儲(chǔ)蓄，在租期結(jié)束時(shí)依靠住房儲(chǔ)蓄和其他政府的金融支持購買公租房的產(chǎn)權(quán)。

　　馬來西亞規(guī)定，廉價(jià)房出售對象是月收入低于1500令吉的家庭，凡是購買每平方米3500-4200令吉的廉價(jià)屋，購買者向銀行提供相關(guān)證明材料，經(jīng)銀行審核批準(zhǔn)后，方可取得優(yōu)惠貸款。

　　泰國政府推廣的“扶貧安居房”項(xiàng)目，出售對象是月收入不足 1.5萬銖，作為減少貧困的重要舉措，旨在改善中低收入家庭的居住條件。

　　巴西采取區(qū)別對待、重點(diǎn)資助中低收入家庭的政策，為不同收入階層提供住房貸款。對于年收入相當(dāng)于最低收入界線1-3倍的低收入者、年收入相當(dāng)于最低收入界線3-6倍的中等收入階層，可以購買政府投資建造的住房，并取得最低年利率為1%的長期優(yōu)惠貸款。但兩者購買住房的質(zhì)量和價(jià)格有所不同。

　　五、實(shí)行強(qiáng)制性住房儲(chǔ)蓄，建立住房保障基金制度。

　　大多數(shù)發(fā)展中國都要求企業(yè)或政府機(jī)關(guān)必須為職工建立住房保障基金賬戶，個(gè)人也要擁有一定比例的住房儲(chǔ)蓄，為住房建設(shè)提供資金保。

　　新加坡政府自1955年開始實(shí)行住房商品化和公積金制度，政府規(guī)定每個(gè)雇員每月繳納月薪的21.5%，雇主(不論是私人機(jī)構(gòu)還是國家機(jī)關(guān))繳納相當(dāng)于雇員月薪的18.5%，合起來相當(dāng)于雇員月薪的40%，這筆錢以雇員的名義存入中央公積金局，作購房、醫(yī)療、保險(xiǎn)和養(yǎng)老之用，不得挪作它用。

　　馬來西亞政府或企業(yè)均設(shè)有個(gè)人住房公積金賬戶，每月從個(gè)人工資中提取8%、從用人單位提取12%放入該賬戶。買房時(shí)，可憑購房證明提取使用公積金；如不購房，到55歲時(shí)可全部取出。

　　巴西政府于1966年通過改革社會(huì)保障制度，創(chuàng)建了“就業(yè)保障基金會(huì)”，把社會(huì)福利計(jì)劃與籌措住房發(fā)展基金有機(jī)地結(jié)合起來。政府規(guī)定，雇主必須按工資總額8%的稅款交給基金會(huì)，存入每個(gè)雇員賬戶，作為個(gè)人就業(yè)保障基金。就業(yè)保障基金由全國住房建設(shè)銀行經(jīng)營和保管，基金存款按年利3%由銀行付息，為使存款保值，銀行對存款進(jìn)行指數(shù)化調(diào)整。就業(yè)保障基金可以用作職業(yè)保險(xiǎn)、住房建設(shè)貸款、住房信貸基金。個(gè)人參加基金會(huì)5年后，購買住房可提取賬戶上存款，直接從基金會(huì)個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)到銀行賬戶上支付房款。

　　墨西哥憲法規(guī)定，雇主必須在全國勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)為雇員設(shè)立住房基金賬戶，并每月繳納相當(dāng)于雇員工資5%的住房補(bǔ)貼。考慮到通脹因素，墨西哥政府計(jì)劃把這一比例提高到6%。

　　在泰國和智利，均規(guī)定在申請政府住房補(bǔ)助或貸款時(shí)，必須要在一定數(shù)量的個(gè)人儲(chǔ)蓄存款。土耳其政府于1984年用煙酒消費(fèi)稅、燃料稅和部分進(jìn)口商品稅的收入建立大眾住房基金，并規(guī)定其公民每次出國必須向該項(xiàng)基金交納100美元，政府利用這筆基金發(fā)放住房貸款。

　　六、完善住房金融制度，發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。

　　這是發(fā)展中國家推進(jìn)住房市場化運(yùn)作、提高購房能力、改善居民住房條件的重要途徑。為保證中低收入家庭能買得起房，泰國政府住房銀行為低收入家庭購買者提供貸款。在核實(shí)家庭月收入后，購房者將支付房屋總價(jià)20%的首付款，之后每月分期還貸，最低月還貸款為1500銖，5年后將獲得擁有房屋產(chǎn)權(quán)的抵押證。

　　智利住房金融制度以提供期限為12-20年的長期購房貸款為基礎(chǔ)，它包括住房抵押貸款融資信用證、可背書的抵押貸款和購房期權(quán)租約三種形式。具體包括：一是住房擔(dān)保抵押貸款信用證。銀行不向購房者直接提供貸款，而是通過發(fā)放住房抵押貸款信用證，作為擔(dān)保抵押貸款合同的副本，并且用消除通脹因素影響的指數(shù)化貨幣單位UF來表示。二是可背書的抵押貸款。智利從1988年開始批準(zhǔn)這種形式住房抵押貸款的發(fā)行和交易。住房抵押機(jī)構(gòu)直接向購房者提供貸款，貸款額度不超過資產(chǎn)估值的80%。三是期權(quán)購房租約。它主要針對租房戶或者因職業(yè)不固定無法取得住房抵押貸款但收入較高者而設(shè)置的。在這一融資協(xié)議下，住房承租人與租賃公司簽訂期限為20年的住房月租金和出售價(jià)格合同。在合同到期，當(dāng)累計(jì)的房租和自然增長的利息總和，足以支付房屋的出售價(jià)格時(shí)，或者當(dāng)承租人個(gè)人賬戶儲(chǔ)蓄足夠支付合同規(guī)定的住房售價(jià)時(shí)，承租人將獲得房屋的所有權(quán)。

　　七、在保證住房市場化運(yùn)作的同時(shí)，政府在維護(hù)住房市場穩(wěn)定、平抑房價(jià)中的作用責(zé)無旁貸。

　　韓國政府遏制房地產(chǎn)投機(jī)政策主要有：一是提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率，對擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅；二是在住宅價(jià)格增長過快的地區(qū)，實(shí)施禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓制度；三是逐步建立住宅實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)制度，根據(jù)住宅實(shí)際買賣價(jià)格征收房地產(chǎn)登記稅；四是政府進(jìn)一步改善房地產(chǎn)稅制，課征房地產(chǎn)保有稅，新設(shè)住宅稅列入保有稅稅種，逐步建立有效調(diào)控住宅實(shí)際需求的稅收機(jī)制。在韓國，房主炒房的成本是十分昂貴的。

　　墨西哥主要采取及時(shí)公布供需信息、限制最高空房率、設(shè)定最高房價(jià)和提供官方參考價(jià)等措施，防止住房囤積居奇、哄抬房價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生。全國勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)依據(jù)各城市申請購房貸款的數(shù)量向開發(fā)商傳遞市場需求的信號，引導(dǎo)他們到供不應(yīng)求的區(qū)域投資。同時(shí)，新開發(fā)項(xiàng)目和二手房必須依法在該機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估和驗(yàn)收注冊，成為該機(jī)構(gòu)房源的正式供應(yīng)方。為了防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房價(jià)的情況，該機(jī)構(gòu)采取了限制最高空房率、設(shè)定最高房價(jià)以及提供官方參考房價(jià)等措施，確保住房價(jià)格如實(shí)反映市場供需狀況。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過國有聯(lián)邦抵押貸款公司授權(quán)的商品房和經(jīng)濟(jì)房價(jià)格網(wǎng)上系統(tǒng)評估房屋的“參考價(jià)值”，評估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等，這樣可讓購房者準(zhǔn)確了解購買房屋的真正價(jià)值，防止房價(jià)虛高。為了防止投機(jī)商炒房，政府規(guī)定只有在全國勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時(shí)對申請人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。

　　八、采取建設(shè)混合小區(qū)、直接房租補(bǔ)貼等手段，讓低收入者分散到城市不同小區(qū)內(nèi)居住，避免貧民窟的出現(xiàn)，促進(jìn)社會(huì)各階層的相互融合。

　　馬來西亞政府規(guī)定，各類房地產(chǎn)企業(yè)必須提供其建房總量30%的廉價(jià)房，與政府一起向全社會(huì)提供，并將其作為企業(yè)的一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。在一些地理位置欠佳或?qū)α畠r(jià)房需求不大的地區(qū)，為鼓勵(lì)私人企業(yè)參與低成本住宅建設(shè)的積極性，州政府可根據(jù)本州情況適當(dāng)縮小30%這一比例或采取其他變通的辦法，如確因地價(jià)太貴不適宜建廉價(jià)屋，或整體規(guī)劃等原因，企業(yè)可通過向政府補(bǔ)償或參與異地廉價(jià)屋的建造等方式彌補(bǔ)。

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