專家分析

　　怕已購房者“不舒服” 開發(fā)商只好暗暗降價(jià)

　　廣東省社會(huì)科學(xué)院研究員黎友煥表示，珠江新城的房價(jià)是全市最高，漲幅又是最厲害的，并且該區(qū)域的房地產(chǎn)已成為了廣州市房地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)桿。

　　黎友煥稱，該研究小組通過向開發(fā)商索取的資料發(fā)現(xiàn)，最近珠江新城房價(jià)的降幅很大，“實(shí)際降幅比銷售部對(duì)外說的要大很多”。整體上看，降價(jià)最厲害的就是前期叫價(jià)2萬多元/平方米、3萬元多元/平方米的樓盤。由于現(xiàn)在沒有購買力了，開發(fā)商想回調(diào)價(jià)位，但又怕之前高位購房的業(yè)主不舒服，所以只好用盡辦法進(jìn)行暗降。

　　他舉例稱，開發(fā)商現(xiàn)在送的裝修比此前送裝修的標(biāo)準(zhǔn)要高，此外還有再代繳契稅，加入會(huì)員可以再打9折等等，多種手法疊加，因此也無法對(duì)最大的折扣額進(jìn)行計(jì)算。

　　但黎友煥表示，雖然暗降幅度很大，但越降價(jià)成交量卻依然淡靜。因此他認(rèn)為應(yīng)該是只看預(yù)期的投資者，看到降價(jià)越厲害就越不敢出手了。他的理由是，如果是自住的購房者，當(dāng)珠江新城樓盤的均價(jià)在2萬多元/平方米左右的時(shí)候就很動(dòng)心，現(xiàn)在降價(jià)幅度幾千元/平方米就應(yīng)該是很快出手買了。但事實(shí)上，珠江新城的成交量并沒有上升。

　　同時(shí)有專家表示，成交量停滯不前使很多開發(fā)商按捺不住開始以低價(jià)推出性價(jià)比相對(duì)略低的樓宇試探性地進(jìn)入市場，如果成交活躍，再逐漸以低價(jià)推出性價(jià)比較高的住宅。

　　一手房降價(jià)，二手房也無奈“跟風(fēng)”

　　放盤者無奈降價(jià) 或轉(zhuǎn)賣為租

　　據(jù)滿堂紅珠江新城分行負(fù)責(zé)人介紹，8月初保利香檳放盤了一套單位，90平方米的兩房一廳，業(yè)主鄭先生開價(jià)180萬，被客戶看中后雙方簽約時(shí)，鄭先生突然把價(jià)格升到2.2萬元／平方米。隨著八、九月份樓市的向好，鄭先生又把單價(jià)升到2.5萬元／平方米。雖然該樓盤的外部條件不錯(cuò)，但是二手房2.5萬元／平方米仍然屬于買家不可能接受的“天價(jià)”。

　　11月，珠江新城的中海璟暉等新盤推出，發(fā)展商打出了均價(jià)2.2萬元/平方米的吸引價(jià)。鄭先生的信心受到了極大的沖擊，之前咬死的“一口價(jià)”開始松動(dòng)。最終在經(jīng)紀(jì)的努力撮合下在12月以170萬左右的價(jià)格成交，比鄭先生最初的開價(jià)還低了10萬元，均價(jià)約1.9萬元/平方米。

　　經(jīng)歷了兩個(gè)多月的觀望期之后，不僅促使一些急著用錢、而房子卻遲遲賣不出去的業(yè)主主動(dòng)做出讓步，還促使了一部分不急用錢的業(yè)主由拋售轉(zhuǎn)為降低租金出租，活躍了珠江新城的租賃業(yè)。

　　記者周末走訪珠江新城多家房產(chǎn)中介了解到，進(jìn)入12月，珠江新城放盤的部分業(yè)主主動(dòng)要求中介把原來的出售轉(zhuǎn)為出租，還有部分業(yè)主主動(dòng)降低租金。滿堂紅珠江新城分行負(fù)責(zé)人表示，由于珠江新城的樓盤大多具有戶型大、地段好、區(qū)位價(jià)較高的特點(diǎn)，一套140平方米的二手房，租金大概在5000元左右，回報(bào)率也僅有3厘。

　　專家分析

　　購房認(rèn)為性價(jià)比低 致使房價(jià)回歸理性

　　在今年5月份左右，如果過了新開盤的時(shí)間段，購買珠江新城的房子曾一度要找熟人才能買得到。當(dāng)時(shí)有開發(fā)商表示，珠江新城因?yàn)槠涮厥獾牡乩砦恢�，將是整個(gè)珠江三角洲的CBD，而不僅僅是廣州的CBD，其房價(jià)的價(jià)值應(yīng)是在4萬元/平方米左右。短短的幾個(gè)月間，這一板塊就從購買一房難求到降價(jià)仍成交不多，是什么原因呢？

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，珠江新城的房價(jià)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)回歸理性的過程。目前珠江新城配套還未成熟，不少道路都因?yàn)楣さ厥┕さ木壒食闪藬囝^路，因此開始出現(xiàn)了塞車的情況。在這種環(huán)境下，即便未來該板塊的房價(jià)是看好的，也不應(yīng)該透支其價(jià)值。一旦透支使房價(jià)上漲過快，購房者就會(huì)覺得性價(jià)比不高。開發(fā)商不能拿以后的房價(jià)在現(xiàn)在開賣，也要留一定的升值預(yù)期給購房者享用，不能獨(dú)占上漲預(yù)期帶來的價(jià)值。(田桂丹 李東元 童丹 朱蕾 徐鳳）

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