專家分析

　　怕已購房者“不舒服” 開發(fā)商只好暗暗降價

　　廣東省社會科學(xué)院研究員黎友煥表示，珠江新城的房價是全市最高，漲幅又是最厲害的，并且該區(qū)域的房地產(chǎn)已成為了廣州市房地產(chǎn)的一個標(biāo)桿。

　　黎友煥稱，該研究小組通過向開發(fā)商索取的資料發(fā)現(xiàn)，最近珠江新城房價的降幅很大，“實(shí)際降幅比銷售部對外說的要大很多”。整體上看，降價最厲害的就是前期叫價2萬多元/平方米、3萬元多元/平方米的樓盤。由于現(xiàn)在沒有購買力了，開發(fā)商想回調(diào)價位，但又怕之前高位購房的業(yè)主不舒服，所以只好用盡辦法進(jìn)行暗降。

　　他舉例稱，開發(fā)商現(xiàn)在送的裝修比此前送裝修的標(biāo)準(zhǔn)要高，此外還有再代繳契稅，加入會員可以再打9折等等，多種手法疊加，因此也無法對最大的折扣額進(jìn)行計算。

　　但黎友煥表示，雖然暗降幅度很大，但越降價成交量卻依然淡靜。因此他認(rèn)為應(yīng)該是只看預(yù)期的投資者，看到降價越厲害就越不敢出手了。他的理由是，如果是自住的購房者，當(dāng)珠江新城樓盤的均價在2萬多元/平方米左右的時候就很動心，現(xiàn)在降價幅度幾千元/平方米就應(yīng)該是很快出手買了。但事實(shí)上，珠江新城的成交量并沒有上升。

　　同時有專家表示，成交量停滯不前使很多開發(fā)商按捺不住開始以低價推出性價比相對略低的樓宇試探性地進(jìn)入市場，如果成交活躍，再逐漸以低價推出性價比較高的住宅。

　　一手房降價，二手房也無奈“跟風(fēng)”

　　放盤者無奈降價 或轉(zhuǎn)賣為租

　　據(jù)滿堂紅珠江新城分行負(fù)責(zé)人介紹，8月初保利香檳放盤了一套單位，90平方米的兩房一廳，業(yè)主鄭先生開價180萬，被客戶看中后雙方簽約時，鄭先生突然把價格升到2.2萬元／平方米。隨著八、九月份樓市的向好，鄭先生又把單價升到2.5萬元／平方米。雖然該樓盤的外部條件不錯，但是二手房2.5萬元／平方米仍然屬于買家不可能接受的“天價”。

　　11月，珠江新城的中海璟暉等新盤推出，發(fā)展商打出了均價2.2萬元/平方米的吸引價。鄭先生的信心受到了極大的沖擊，之前咬死的“一口價”開始松動。最終在經(jīng)紀(jì)的努力撮合下在12月以170萬左右的價格成交，比鄭先生最初的開價還低了10萬元，均價約1.9萬元/平方米。

　　經(jīng)歷了兩個多月的觀望期之后，不僅促使一些急著用錢、而房子卻遲遲賣不出去的業(yè)主主動做出讓步，還促使了一部分不急用錢的業(yè)主由拋售轉(zhuǎn)為降低租金出租，活躍了珠江新城的租賃業(yè)。

　　記者周末走訪珠江新城多家房產(chǎn)中介了解到，進(jìn)入12月，珠江新城放盤的部分業(yè)主主動要求中介把原來的出售轉(zhuǎn)為出租，還有部分業(yè)主主動降低租金。滿堂紅珠江新城分行負(fù)責(zé)人表示，由于珠江新城的樓盤大多具有戶型大、地段好、區(qū)位價較高的特點(diǎn)，一套140平方米的二手房，租金大概在5000元左右，回報率也僅有3厘。

　　專家分析

　　購房認(rèn)為性價比低 致使房價回歸理性

　　在今年5月份左右，如果過了新開盤的時間段，購買珠江新城的房子曾一度要找熟人才能買得到。當(dāng)時有開發(fā)商表示，珠江新城因?yàn)槠涮厥獾牡乩砦恢茫瑢⑹钦麄�珠江三角洲的CBD，而不僅僅是廣州的CBD，其房價的價值應(yīng)是在4萬元/平方米左右。短短的幾個月間，這一板塊就從購買一房難求到降價仍成交不多，是什么原因呢？

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，珠江新城的房價會經(jīng)歷一個回歸理性的過程。目前珠江新城配套還未成熟，不少道路都因?yàn)楣さ厥┕さ木壒食闪藬囝^路，因此開始出現(xiàn)了塞車的情況。在這種環(huán)境下，即便未來該板塊的房價是看好的，也不應(yīng)該透支其價值。一旦透支使房價上漲過快，購房者就會覺得性價比不高。開發(fā)商不能拿以后的房價在現(xiàn)在開賣，也要留一定的升值預(yù)期給購房者享用，不能獨(dú)占上漲預(yù)期帶來的價值。(田桂丹 李東元 童丹 朱蕾 徐鳳）

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