【策劃人語】

　　走過這些人，談過那些事，咀嚼過酸甜苦辣的樓市流行語，我們已經(jīng)站在2007與2008交界之處。

　　這一期，我們以“沖擊波”為題，試圖對(duì)來年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，做一些力所能及、盡可能客觀、審慎的預(yù)判。房?jī)r(jià)還會(huì)怎么走？還有哪些待出的政策？保障制度將如何落地？金融信貸政策是否會(huì)有新突破？開發(fā)商的發(fā)展策略會(huì)不會(huì)有變化？……這些關(guān)鍵詞和敏感的話題，牽扯著成千上萬民眾的心，也構(gòu)成2008年樓市大戲的主魂。

　　2008，將會(huì)怎樣？

　　1 政策

　　“不平凡”的2007年給中國樓市留下濃重一筆，宏觀調(diào)控政策一波緊似一波，當(dāng)最終流入2008年的時(shí)間河流，調(diào)控威力將由此前深海的低調(diào)醞釀演變成近灘的強(qiáng)大沖擊。

　　回顧2007年，樓市調(diào)控內(nèi)容包括舊政的推進(jìn)(如70-90政策等)、新政的出臺(tái)(如二套以上購房提高信貸門檻等)，以及還未出臺(tái)的新政的預(yù)熱與空轉(zhuǎn)(如物業(yè)稅等)。

　　雖然組合拳仍然沒有阻擋2007一騎絕塵的房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)，但時(shí)至年終，人們已經(jīng)分明感到了樓市寒冬的氣息。一些由強(qiáng)大的政策后勁導(dǎo)致的調(diào)控效果正在顯現(xiàn)出來。專業(yè)人士預(yù)測(cè)，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)控和土地調(diào)控政策的穩(wěn)步落實(shí)，加上稅收信貸政策的跟進(jìn)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果將在2008年進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　信義房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2008年后續(xù)政策主要方向?qū)�從改善供�?yīng)結(jié)構(gòu)、打擊囤地、稅收等三個(gè)方面進(jìn)行，抑制高端物業(yè)需求和投資需求是持續(xù)的調(diào)控目標(biāo)。其中，改善供給結(jié)構(gòu)意味著中高端商品房供應(yīng)量減少，市場(chǎng)供應(yīng)向保障性住房?jī)A斜。

　　根據(jù)結(jié)構(gòu)調(diào)控總方針，廉租房(戶均50平方米)、經(jīng)濟(jì)適用房(戶均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例將增加，并有效滿足中低收入人群的居住要求。而在土地總體供應(yīng)趨緊的提前下(即保持18億畝耕地紅線)，新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅項(xiàng)目用地將被進(jìn)一步壓縮。

　　由此，2008年樓市結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步明確為中小戶型為主，其中90平方米以下住宅項(xiàng)目的土地、價(jià)格、分配受政府管控，面對(duì)市場(chǎng)主力消費(fèi)群體，受到國家稅收及信貸的鼓勵(lì)；市場(chǎng)化部分，主要是大面積高檔商品房部分面臨高地價(jià)、高稅賦。因此，有分析人士認(rèn)為，在稅收方面，明年或?qū)⑦M(jìn)一步對(duì)大面積高檔商品房征稅，而存量的成片土地升值空間較大。

　　打擊囤地方面，這一政策是激活存量土地，加大住宅供應(yīng)的重要資源，也是政府重要調(diào)控職能之一。但專家表示，因地方政府部門極有可能繼續(xù)固有的行政思路，從地方利益出發(fā)，繼續(xù)在這一領(lǐng)域的“消極怠工”做法，因此打擊囤地的行政效果很可能難有較大突破，對(duì)供給增量的釋放作用不大。

　　至于今年熱議的物業(yè)稅，信義房產(chǎn)分析師認(rèn)為，因?yàn)樯婕岸惢�，稅率，征稅�?duì)象，征稅依據(jù)，商品房存量和增量，物權(quán)，是否要評(píng)估，由誰評(píng)估等多方面的環(huán)節(jié)，出臺(tái)的概率和時(shí)間很難判斷，目前專家仍傾向于認(rèn)為出臺(tái)物業(yè)稅的概率不大。

　　2 房?jī)r(jià)

　　讓人扼腕嘆息的堅(jiān)挺房?jī)r(jià)，在2007年將要結(jié)束時(shí)終于有了些許松動(dòng)。12月20日，國家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從各地方反饋的信息來看，廣州房?jī)r(jià)11月降幅近10%，成交量大幅萎縮，同比下降41.1%。而有中介機(jī)構(gòu)錄得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。多數(shù)此前房?jī)r(jià)漲幅較快城市傳出交易量縮水，甚至房?jī)r(jià)下降的消息。而有萬科董事局主席王石公開表示，購房者可以考慮在3至4年后買房，因?yàn)槟壳皹鞘袃r(jià)格高企、品質(zhì)一般的局面確實(shí)已經(jīng)十分明顯。

　　而此前，2007年一直被房地產(chǎn)從業(yè)者看作瘋狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。從2006年1月到今年4月，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅一直在5.5%左右波動(dòng)，但到了5月，房?jī)r(jià)走勢(shì)如脫韁野馬，直線上升。10月漲幅達(dá)到9.5%，接近2005年最高點(diǎn)。到11月，漲幅破10.5%。這一趨勢(shì)和社科院專家在年初預(yù)測(cè)的5%左右形成了巨大反差，甚至諷刺。今年前10個(gè)月，房?jī)r(jià)增長超過50%。

　　但是，根據(jù)最近兩個(gè)月的市場(chǎng)情況，專家預(yù)測(cè)，2008年房?jī)r(jià)不大會(huì)重演今年的脫韁之勢(shì)，而是重回穩(wěn)定，甚至在第一季度可能出現(xiàn)一定范圍的調(diào)整。

　　多種跡象在印證這一預(yù)測(cè)。12月3日至5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將實(shí)施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。房地產(chǎn)行業(yè)受到的資金壓力首當(dāng)其沖。另外，市場(chǎng)存量土地的激活將進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給，緩解供需矛盾。信義房屋估算，市場(chǎng)存量土地最多可滿足4至5年房地產(chǎn)開發(fā)需求。

　　“住宅房?jī)r(jià)因前期漲幅過大，需求量的消化需要時(shí)間，加上政策關(guān)注和調(diào)控壓力增大，全國住宅房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。”專家表示。但阻止其出現(xiàn)大幅下跌的動(dòng)力同樣存在，即人口紅利和真實(shí)消費(fèi)需求持續(xù)存在、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣，以及財(cái)富效應(yīng)的體現(xiàn)等。

　　3 供需博弈

　　市場(chǎng)中的供應(yīng)與需求的博弈無時(shí)無刻不在進(jìn)行，特別是對(duì)于持續(xù)調(diào)控中的中國樓市，供求格局的變化更因左右著房?jī)r(jià)趨勢(shì)而備受業(yè)內(nèi)重視。在業(yè)內(nèi)人士看來，一系列調(diào)控政策對(duì)樓市供需雙方造成了影響，但在目前“勝負(fù)未分”的情況下，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折與否也依然是“霧里看花”。

　　對(duì)于供給方，政府源頭性的控制似乎無妨短期供應(yīng)的量?jī)r(jià)格局。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅就指出，盡管開發(fā)商面臨銷售量萎縮、資金鏈緊繃的局面，但面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲的局面以及持續(xù)看好的心理，許多開發(fā)商便不愿損失“捂盤”可以帶來的超額收益。

　　不過政府頻頻出臺(tái)政策以從源頭上抑制房?jī)r(jià)，如規(guī)范土地出讓使政府能夠根據(jù)市場(chǎng)需求更加快速、適時(shí)地供應(yīng)土地，并縮短建設(shè)周期；對(duì)土地出讓金繳納時(shí)間的縮短，則是期望地價(jià)能隨著土地市場(chǎng)上的資金縮水而逐漸回落；而保障性住房的加大投入和管理，無疑是對(duì)房?jī)r(jià)回落最直接的一劑“強(qiáng)心針”。

　　“從目前出臺(tái)的眾多政策來看，政府上午總體思路都是在向加大供應(yīng)轉(zhuǎn)變�！编u毅表示，“但是我們也應(yīng)看到此種調(diào)節(jié)具有滯后性，同時(shí)在具體的落實(shí)過程中又將受到很多因素的影響。從開發(fā)商角度來說，比如加息一方面減少了開發(fā)沖動(dòng)，但另一方面也有增加的開發(fā)成本向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移的可能�！�

　　對(duì)于需求方，眼下的觀望氛圍無疑對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響很大。五合國際集團(tuán)總顧問劉力表示，目前在一手房市場(chǎng)上，低總價(jià)、小戶型房源依然銷售良好，因?yàn)橘彿空咭允状沃脴I(yè)者為主，加息和房貸新政對(duì)其影響不大；一些高端產(chǎn)品也還好，因?yàn)榇祟愴?xiàng)目一次性付款或首付比例本來就很高；影響較大的則是一些中高檔項(xiàng)目，因?yàn)樾抡��?duì)改善型需求和資金不是很充足的投資者影響較大。同時(shí)，二手房市場(chǎng)受新政的影響似乎更明顯，呈現(xiàn)出“量縮價(jià)平”的趨勢(shì)。

　　“從長期來看，特別是大中城市仍擁有較大的剛性購房需求，并且近年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長使得大中城市消費(fèi)者的財(cái)富增長速度也在加快。因此，如果沒有連續(xù)一貫的穩(wěn)定政策，在觀望期過后，市場(chǎng)可能最終依然要面對(duì)需求釋放帶來的價(jià)格補(bǔ)漲�！眲⒘φJ(rèn)為，“所以說，未來供給會(huì)繼續(xù)加大，需求在短期內(nèi)將有所收斂，但長期內(nèi)仍然有釋放的可能。此輪觀望時(shí)間的加長將結(jié)束此前的瘋漲時(shí)期，進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)的過渡時(shí)期，但后市仍然存在一定的上漲空間。

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