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        房貸新政細則"誤傷"?自住需求二次置業者不好過

        2008年01月04日 02:07 來源:央視-經濟半小時 發表評論

          在房地產市場上沸沸揚揚的“第二套房貸”政策,就在年前又有了新細則,中國人民銀行、銀監會明確規定,各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策,對于已有房貸記錄的購房者,即使還清貸款,再次購房時也按照第二套房貸的政策執行,這條新細則出臺之后,是否能夠抑制市場上的炒房行為?

          在位于北京東三環附近的金地國際花園,記者見到了一位王先生,他告訴記者,自己從4年前就開始在北京投資房產,通過銀行貸款,他手中最多的時候曾一度持有十幾套房屋,通過不停的倒手,獲利十分豐厚。

          就在王先生準備將手中的資金投資更多房產的時候,央行和銀監會下發了第二套房貸提高首付并提升利率的規定,緊接著,12月5日,房貸新政的補充細則出臺,明確規定:以借款人家庭,包括借款人、配偶及未成年子女,為單位認定房貸次數;對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,即使將貸款還清,再次貸款購房仍然認定為第二套房。

          購房成本的增加,讓王先生這樣的投資者望而止步,從銀行繼續貸款投資房產的話,首付款和月供勢必會增加,而回報卻十分有限。

          投資者最關心的就是回報,房貸細則出臺后,回報少獲利難,讓許多像王先生這樣的投資客放棄了再次投入購房的想法,而王先生的投資同行們的日子也并不好過。

          投入的增加讓王先生考慮再三,原先將房屋轉手買賣的方式已經很難獲取利潤,現在他只能把房子全部出租用來償還月供。

          央行和銀監會不僅提高了第二套房貸的首付比例,也提高了貸款利率,再加上今年以來,央行已經連續六次加息,如果這樣算下來,給貸款買房者帶來新的利息負擔,就不是一個小數目,像剛才王先生這種職業炒房人,更是被房貸新政戳到了痛處,那么,這項貸款新政策對整個房地產投資又會產生多大影響?

          在房產投資者中,有多少是通過貸款買房的?北京中原地產三級市場部副總經理宮萍給出了這樣一個答案:一般的情況下,80%到90%的人士都會選擇利用貸款來做他的投資收益,來回報他的投資收益。

          宮女士告訴記者,在進行房產投資之前,每個人都會算這樣一筆帳:就是他的付出和每個月的月供再加上利率,比如他貸款這么多年,他每一年投資回報是多少,基本上如果達不到5到8這樣的一個投資回報收益的話,那這個投資可能他就要放棄。

          而二套房貸細則出臺之后,意味著投資者不光要多支出首付,也要多支出利息。根據中原地產的統計數據顯示,投資者的減少,也讓他們少了不少生意。據宮萍介紹,從門店,中原門店的成交量監測來看是屬于下降,大概下降不到10%這樣一個數據。

          不僅如此,在第二套房貸細則明確規定下,首次貸款的優惠政策對于一個需要貸款購房的家庭來說,只能享用一次,即使將貸款還清,再次貸款購房仍然會認定為第二套房,因此目前房地產市場的觀望氣氛十分濃厚。

          中原地產華北區董事總經理李文杰告訴記者,由于客戶對于政策不了解,由于銀行在實際對家庭認定每個銀行也要出專門的政策,所以,在新的政策出來之前,客戶的觀望和銀行的等待造成了目前市場交易量的下降。目前的從北京來看,整體的影響大概是在20%左右交易量下降,那在其他有些城市更明顯,比如像深圳交易量下跌了大概超過70%。”

          房貸新政策抬高了購房貸款的門檻,尤其資金實力較弱的小投資者,難以承受由此帶來的利息負擔,很多都放棄了進一步購房的打算,隨著房產交易迅速降溫,那些中小型房產中介公司首先感受到了市場寒流,像一度擁有50多家門店的北京信一天房產中介公司,最近就傳出了多家門店關門的消息。

          在信一天位于雙井橋的一家門店,記者看到,雖然門外依舊懸掛著“信一天”的招牌,可門店里卻已經是人去樓空,記者隨后致電信一天門店,得到了公司關門了的答復。

          那為什么會出現這樣的局面?中原地產華北區董事總經理李文杰告訴記者,受不斷收緊的房貸新政影響,小中介公司出現這樣的情況十分普遍,由于小公司的交易量低,而且市場在發生變化的時候,客戶通常會優先考慮選大的公司,造成成交受到影響,生存就面臨問題。

          買房的人少了,影響的不僅僅是房地產中介機構,開發商們更是直接地感受到了這種沖擊,朝青板塊是北京城內地段較好的地區,記者走訪了幾個樓盤的售樓處,雖然周末應該是看房人比較集中的時候,但售樓大廳內都十分冷清,有的甚至空無一人,開發商國美第一城總經理陳云峰先生告訴記者,前段時間的銷售盛況已變成開發商們的美好回憶,同時,隨之而來的是巨大的銷售壓力。

          為了吸引購房者繼續買房,開發商們也動足了腦筋,開發商打折是普遍的,每個樓盤幾乎都在打折。購房者的減少也讓開發商們不敢再貿然提高房價。

          采訪中,記者也了解到,此次受到沖擊的主要是一些中低端樓盤,據中原地產統計,以北京為例,中低端樓盤的銷售量大概下降了30%到40%,而對于高檔樓盤來說,在它們身上顯然感受不到這樣的影響。

          山水文園副總經理鄭宏新是山水文園項目開發商,其項目目前每平米單價在3萬元錢左右,戶型面積在110平米到500平米之間,雖然這一樓盤的購買者也有很多是貸款購房,但由于這些購房者經濟實力較強,比起中低價位的開發商們,鄭先生并沒有感覺到明顯的銷售壓力。

          房貸新政策,目標顯然直指房產市場上的個人投資者,因為買第二套住房的,很多不是為了出租就是為了倒手賺差價,但是,在購買第二套住房的隊伍里,也有不少是想住寬敞一點的老百姓,可他們的經濟實力又比不上那些投資者,對這部分老百姓來說,第二套房貸政策出臺會帶來什么變化?記者也采訪到了北京的兩位購房者。

          葛女士是南京人,兩年前和丈夫來到北京,今年6月份,兩人終于下定決心在東四環附近貸款買了一套期房,由于手頭資金有限,住房使用面積大概只有60多平,兩人計劃著攢夠了錢兩三年內再換個大點的房子,但新出臺的二套房貸細則一下子打亂了他們的計劃,由于新細則規定以借款人家庭為單位認定是否為第二套房貸;對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,即使將貸款還清,再次貸款購房會仍然認定為第二套房,對于葛女士想接父母七口人共同生活的想法沒了信心。

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