2007年已成為過去時(shí)。但就在這年的年終，時(shí)間可從10月開始，廣州樓市陷入了一片水深火熱之中，高企的房價(jià)開始出現(xiàn)缺口，成交量持續(xù)下跌，一二手房都不同程度地出現(xiàn)了“滑鐵瀘”。然而，隨著政策取向的逐漸明朗，不少業(yè)內(nèi)專家均表示樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，但也有人表示這僅僅是階段性的調(diào)整。那么，踏入2008年，廣州樓市是“拐”是“調(diào)”？未來路在何方？時(shí)報(bào)地產(chǎn)將在本期針對(duì)廣州樓市的價(jià)格、政策、土地、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等10大方面作出調(diào)查，全面解讀2008年廣州樓市的走向。

　　看點(diǎn)1 房價(jià)走勢(shì)

　　是繼續(xù)下探還是反彈？

　　日前，記者從各方收集的信息顯示，今年廣州樓價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大跌大升的情況，但不排除少數(shù)區(qū)域和樓盤會(huì)出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格調(diào)整。此外，還有一點(diǎn)可以肯定的是，今年第一季度的樓價(jià)仍會(huì)處于低迷狀態(tài)。

　　一季度樓價(jià)仍看低

　　春節(jié)后或有價(jià)有市

　　滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，市場(chǎng)實(shí)際的供求關(guān)系決定了2008年的樓價(jià)基本趨勢(shì)依然是升，不過，由于樓價(jià)處于前所未有的高位，房貸、稅收和交易等政策對(duì)投資進(jìn)行了有效遏制，打擊了投機(jī)行為，這使得2008年的投資需求必定減少；而土地供應(yīng)今年繼續(xù)保持5平方米公里的巨大供應(yīng)，限價(jià)房等開始面市，這些因素使得今年樓價(jià)和地價(jià)再度大幅向上攀升的可能性非常小。粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也表示，第一季度樓價(jià)走低是肯定的，第二季度由于有五一黃金日，如果沒有大的政策出臺(tái)，而發(fā)展商又加大促銷力度，市場(chǎng)回暖的可能性不是沒有。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，影響整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)的內(nèi)在因素并沒有改變，如快速增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大投入、外來人口涌入、收入增長、投資渠道不足、人民幣升值和流動(dòng)性過剩等等，這些客觀因素沒有變化，很難指望樓價(jià)走低。判斷樓市趨勢(shì)和判斷股市趨勢(shì)一樣，應(yīng)該著眼于中國經(jīng)濟(jì)成長的大環(huán)境。具體看廣州樓市，目前樓價(jià)泡沫并沒有達(dá)到到處都是的程度。

　　此外，中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，表面上看，去年9月27日的房貸新政，引發(fā)一輪觀望期。但樓價(jià)出現(xiàn)下跌的深層原因，是樓價(jià)近兩年來的快速上漲，而市民購買能力卻下降。但與此同時(shí)，住房保障體系不斷完善，“穗七條”在質(zhì)疑聲中逐漸落實(shí)，增強(qiáng)了市民對(duì)房價(jià)趨穩(wěn)的預(yù)期。他預(yù)計(jì)，此次的觀望期比2005年、2006年6月新政引發(fā)的影響大，而且臨近歲末這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，許多潛在購房者將延緩到春節(jié)以后才入市。因此春節(jié)后，市場(chǎng)需求將恢復(fù)正常水平，價(jià)格也將在穩(wěn)定中“有價(jià)有市”。

　　二手樓市結(jié)束觀望

　　有望先于一手市場(chǎng)

　　二手樓市或先于一手市場(chǎng)結(jié)束觀望。日前有地產(chǎn)專家分析，去年10月開始的調(diào)整行情與前兩年的新政所帶來的市場(chǎng)影響，本質(zhì)是一樣的——誘因是政策，現(xiàn)象是購房者觀望，入市意愿下降，成交冷淡；另外，本次觀望還有銀行房貸額度年底基本用盡而無款可貸，以及房價(jià)上行至新高的原因。

　　龍斌表示，市場(chǎng)觀望何時(shí)結(jié)束主要看兩方面條件：一是剛性需求有多少，二是樓價(jià)為市場(chǎng)的接受程度如何。目前可以判斷的是，廣州二手樓市基本還是用家為主，買來自住的比例遠(yuǎn)高于投資，整體占到三分之二左右，而一手市場(chǎng)以換房和投資人群為主，投資氛圍更濃些，自住型買家即剛性需求所占比例少于二手市場(chǎng)；在樓價(jià)上，目前二手樓具有一定優(yōu)勢(shì)，如同地段次新房與一手樓相比，價(jià)格相差大約在2000~5000元/平方米之間，而一手房源分布地段廣，高中低檔次多。估計(jì)這些情況的差異，會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)市場(chǎng)用家入市與市場(chǎng)恢復(fù)的時(shí)間有先后。

　　據(jù)悉，近一周廣州自住買家看房有所增多，業(yè)主反價(jià)也大大減少，部分還把實(shí)收改為各付各稅，但降價(jià)的很少，總體成交機(jī)會(huì)在增加。專家樂觀地估計(jì)，二手市場(chǎng)在今年第一季度觀望情緒基本應(yīng)該結(jié)束。

　　看點(diǎn)2 政策力度

　　政府還有什么招數(shù)？

　　受去年系列政策的影響，廣州樓價(jià)不斷上升的趨勢(shì)已得到明顯抑制，樓市轉(zhuǎn)入低迷狀態(tài)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年大政策的出臺(tái)可能性比較低。

　　估計(jì)近期不再出臺(tái)

　　對(duì)樓市的利空政策

　　據(jù)黃春分析，目前三大政策對(duì)廣州樓市的影響非常大，除了銀行緊縮銀根之外，第二套房提高首付比例和貸款利率這兩項(xiàng)政策，很大程度上抑制了需求，而限價(jià)房的推出讓很多剛性需求得到了解決，因此，政策對(duì)樓市帶來的陰霾天氣至少維持到今年上半年。

　　有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，相關(guān)部門不可能在這個(gè)時(shí)候再出臺(tái)更強(qiáng)有力的、對(duì)樓市利空的政策。另有相關(guān)人士表示，近兩年宏觀調(diào)控政策是為了平息樓市虛火，而一旦樓價(jià)上漲的勢(shì)頭得到了控制，政策的出臺(tái)也會(huì)根據(jù)具體情況而定。

　　今年可能繼續(xù)加息

　　長期看樓價(jià)或再漲

　　為了抑制投資過快增長，保持國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，防范可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。專家表示，今年還可能繼續(xù)加息。經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認(rèn)為，盡管加息是基于對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展事態(tài)的考慮，但對(duì)于樓市來說，并不能帶來促進(jìn)作用。相反，再加息會(huì)進(jìn)一步增加開發(fā)商貸款成本，從而減少了市場(chǎng)供應(yīng)量，從長期效應(yīng)來看，只會(huì)促使樓價(jià)的再次上漲。他同時(shí)表示，再次加息會(huì)使需求在短時(shí)期內(nèi)得到抑制，但從長遠(yuǎn)來看，需求會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。

　　物業(yè)稅出臺(tái)可能性低

　　目前仍處于空轉(zhuǎn)階段

　　日前，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，去年一直瘋傳的物業(yè)稅征收今年可能還是難以出臺(tái)。黃韜認(rèn)為，物業(yè)稅征收是一個(gè)較長的過程，在未來幾年的過度期內(nèi)，市場(chǎng)變化都難以估測(cè)，而目前物業(yè)稅的細(xì)則還沒有落實(shí)，開征的時(shí)間還有待商量。廣州地產(chǎn)專家韓世同也認(rèn)為，物業(yè)稅還處于空轉(zhuǎn)階段，對(duì)樓價(jià)的影響要取決于這種稅種如何征收，稅率有多高以及征稅面有多大。“即便物業(yè)稅開征，對(duì)樓價(jià)的作用也不是直接的，它會(huì)影響買家的心理，從而影響市場(chǎng)的供求關(guān)系。”韓世同進(jìn)一步說到。

　　看點(diǎn)3 融資渠道

　　銀根一縮再縮 房企被迫上市融資

　　前不久，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2008年將實(shí)施貨幣從緊政策，發(fā)展商貸款壓力將更大。于是，廣州不少發(fā)展商紛紛尋求新的融資渠道，而A股IPO(首次公開募股)難度較大令這些發(fā)展商不得不赴港上市融資。據(jù)廣州地產(chǎn)界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，包括恒大、方圓、星河灣、光大、珠江等，預(yù)計(jì)融資總額可達(dá)600億元以上。

　　扎堆上市迫于資金壓力

　　據(jù)了解，廣州發(fā)展商繼去年碧桂園、合景泰富、奧園赴港上市后，再次掀起了上市熱潮，恒大地產(chǎn)、星河灣地產(chǎn)、光大地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)等大型地產(chǎn)公司都在低調(diào)籌備上市。其中，上市傳聞已久的恒大地產(chǎn)被披露準(zhǔn)備于2008年在香港公開招股，集資約20億美元(約156億港元)，該公司現(xiàn)時(shí)已委托瑞信、高盛及美林負(fù)責(zé)上市安排。而前不久，恒大地產(chǎn)已獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元入股。

　　盡管上市具體時(shí)間表保密，但光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志在接受記者采訪時(shí)明確表示，走上市之路是壓力所迫。“現(xiàn)在地價(jià)越來越高，銀行融資越來越困難，而銷售也進(jìn)入了一個(gè)瓶頸狀態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)要想做大，僅靠單一的銀行貸款是行不通的，只能通過上市加大融資渠道。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著銀根不斷緊縮，發(fā)展商通過銀行來融資的渠道將越來越困難，從而不得不尋求新的融資渠道，以解決資金壓力，赴港上市是目前廣州發(fā)展商比較樂意采用的融資渠道，同時(shí)也是成功率比較高的渠道。

　　宏調(diào)加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰

　　對(duì)于這么多廣州房企將于今年赴港上市融資，廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平表示，龐大的市場(chǎng)需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金和土地的需求更加迫切。而我國政府為了保持房地產(chǎn)健康發(fā)展，采取了新一輪宏觀調(diào)控政策，提高了土地供給和銀行信貸的門檻。尤其是土地實(shí)行“招拍掛”之后，地價(jià)上升較快，各地天價(jià)“地王”不斷涌現(xiàn)，一些中小企業(yè)被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有上了規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)才有可能拿到土地。

　　與此同時(shí)，銀行貸款比例在房地產(chǎn)投資中所占比例呈下降趨勢(shì)。以前房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金來源主要是靠銀行的資金供給。幾年宏觀調(diào)控下來，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻越來越高，而規(guī)模化發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增長。

　　地產(chǎn)分析人士韓世同指出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)太多，香港只有10多家大開發(fā)商，而廣州有數(shù)百家開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)，需要進(jìn)一步整合。適當(dāng)?shù)恼{(diào)控有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，涅槃重生，一線房地產(chǎn)公司前景更優(yōu)。韓世同還大膽預(yù)計(jì)，到2010年，房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲。

　　看點(diǎn)4 保障性住房

　　政府多管齊下 住房供需矛盾緩解

　　去年8月，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱《意見》)，提出了“兩個(gè)70%”(新開工住房90平方米以下所占比重須達(dá)70%以上，保障型住房建設(shè)用地所占居住土地比例不得低于70%”)，標(biāo)志著我國步入保障型居住的新時(shí)代。

　　政府多管齊下抓“保障”

　　經(jīng)過十幾年的探討、摸索和反思，社會(huì)各方已經(jīng)明確認(rèn)識(shí)到住房保障機(jī)制建立的必要性。特別是去年8月，隨著《意見》浮出水面，在某種程度上給一路飚升的樓價(jià)在人們心理上踩了一腳剎車，隨之而來的保障性住房管理規(guī)定的出臺(tái)，讓低收入家庭吃了一顆“定心丸”。

　　為了有效推進(jìn)住房保障體系的構(gòu)建、防止地方政府不作為，建設(shè)部新增設(shè)的住房保障司首要一條便是“貫徹國家關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的方針、政策和措施并組織實(shí)施”。此外，中央政府在住房保障方面的多項(xiàng)政策正在形成合力，如雙限房的供應(yīng)、公積金制度、住房補(bǔ)貼，以及“兩個(gè)70%”，都有助緩解自住性住房供需結(jié)構(gòu)矛盾，解決“夾心層”住房問題。

　　開發(fā)商將受一定沖擊

　　隨著保障住房不斷在今年推出市場(chǎng)，收入相對(duì)偏低的家庭將從中受益，廣州整體住房需求有可能會(huì)因此而減少。廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平指出，中低收入的中產(chǎn)階級(jí)如果得到保障，市場(chǎng)需求無疑減少，開發(fā)商將受到一定沖擊。同時(shí)，隨著“90/70”政策的落地，廣州明年中小戶型增多，中低收入的中產(chǎn)階級(jí)一旦轉(zhuǎn)向新社區(qū)，那么中小戶型的銷售將變得困難。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)研究部分析則認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的銷售、出租對(duì)象沒有放開之前，這部分保障型住房的增加不會(huì)對(duì)未來廣州房價(jià)產(chǎn)生明顯影響，反倒是限價(jià)房的大量上市會(huì)對(duì)今年的廣州樓市帶來直接沖擊。據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008年廣州全市十區(qū)的限價(jià)房上市數(shù)量將達(dá)到1萬套左右，相當(dāng)于全市市場(chǎng)成交量的1/10左右，雖然暫時(shí)對(duì)整個(gè)廣州市場(chǎng)的影響不明顯，但對(duì)所在片區(qū)的牽制作用實(shí)際已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　看點(diǎn)5 供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　中小戶型放量 “90/70”政策顯效

　　進(jìn)入2008年，隨著政策的進(jìn)一步落實(shí)，過去以大戶型為主導(dǎo)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化，其中，90平方米以下的中小戶型有望達(dá)到整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的一半以上。

　　中小戶型占比將達(dá)50%

　　自2006年8月31日實(shí)施“90/70”政策以來，廣州樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)政策性的轉(zhuǎn)變，但效果似乎并未在市場(chǎng)上凸顯，在過去的一年，大戶型依然占據(jù)了絕大部分市場(chǎng)份額。

　　廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理黃韜表示，“90/70”政策效應(yīng)其實(shí)在07年下半年就已經(jīng)開始顯現(xiàn)，從07年10月開始，新推項(xiàng)目已經(jīng)有較多屬于這一政策規(guī)范之下的項(xiàng)目。“總體來說，07年中小戶型的供應(yīng)量是20～30%的份額，而在08年，相信這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)掉轉(zhuǎn)過來。”他表示，今年隨著中小戶型項(xiàng)目推貨小高峰到來，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有超過一半的項(xiàng)目是90平方米以下戶型占70%以上的項(xiàng)目。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江更明確表示，2007年1～10月，廣州90平方米以下的中小戶型占比為32%，隨著保障型住房、限價(jià)房的集中面市，07年底這一比例升至50%左右。今年以中小戶型供應(yīng)為主的商品住宅項(xiàng)目將達(dá)到50%的份額。

　　成交量將有較大提升

　　黎文江表示，08年隨著中小戶型供應(yīng)的大量供應(yīng)，可以滿足不少消費(fèi)者的置業(yè)需求，同時(shí)，相信價(jià)格也會(huì)有所回落，因此在成交量方面相信有較大的提升。他認(rèn)為，隨著大戶型單位的逐漸減少，這類單位未來的價(jià)格估計(jì)會(huì)有所提升。“但這些單位都是有錢人在購買，政府只要解決好普通消費(fèi)者的住房問題，那么這些大戶型的價(jià)格如何就沒有太大關(guān)系了。”

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