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        中國房地產拐點何時來臨?或許是08年以后的事情

        2008年01月29日 10:27 來源:中國經濟時報 發表評論


            2007年12月20日,國家發展和改革委員會、國家統計局日發布的最新調查顯示,11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,漲幅比上月高1.0個百分點;環比上漲0.8%,漲幅比上月低0.8個百分點。 與數據相反的是,現在部分城市房價下降帶來的“房價出現拐點”論一浪高于一浪,房價是漲還是跌,撲朔迷離。 中新社發 馬健 攝


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          從目前看,北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現象甚為明顯。若中國房地產市場銷售量一直維持這種下降態勢,那么,按上述理論,很可能2008年前三季度,我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局,只是上漲速度會減慢,直至2008年第四季度,房價可能走向平穩,并會盤整一段時間,隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經濟周期的轉折點,房地產市場調整一般提前經濟周期拐點一年時間。與前面理論相符,2008年在有價無市中,房價會繼續上漲,其速度會減慢,之后可能盤整,真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情。

          對房地產市場的調控,目前已歷經兩年多時間,從2005年“國八條”,到后來“國六條”、土地增值稅政策、提高房貸首付比例、限制外資炒房、增加二手房交易稅,再到歷次加息以及提高存款準備金率、加強住房保障等等,調控政策之密集、數量之多、措施之嚴厲,在我國房地產發展史上實屬罕見。但是,2007年10月前,調控未能顯現效果,房價仍一路攀升。受CPI不斷高企影響,政府加大了宏觀調控力度。2007年9月27日,央行和銀監會聯合出臺了房貸新政。

          第二套房貸新政重創了整個房市預期,使市場需求銳減。全國各地房市出現異變,各地不斷出現“退房潮”,觀望氣氛濃厚,房價呈一定幅度的波動,同時房屋的交易量不斷下滑,全國許多城市普遍出現了量減價升的“空漲”現象。北京、上海、深圳、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮,直至2007年底及2008年初,成交量下滑嚴重,但是,成交價格卻創下新高。呈現“價漲量跌”態勢。

          不能否認,國家宏觀調控政策對房市的作用一直在累積和疊加著,因為,伴隨全國房地產價格持續上升,銷量并沒有同步增長。第二套房貸新政出臺后,全國大中城市房屋銷售量出現較大幅下降,“有價無市”甚為明顯。可見,政策確實顯現一定威力了。然而,當前銷量下降、房價調整是否就意味著中國房地產拐點已經或即將來臨了呢?

          目前,關于房地產是否出現拐點的討論不絕于耳。有的說近期不會出現拐點,有的認為拐點已經出現,有的還認為拐點在無限接近。那么情況到底是怎樣?

          筆者認為,不能輕言拐點。所謂拐點,應是房地產市場整體走熊,房地產價格整體呈現下跌之勢。但從目前看,中國的房地產市場還不存在整體走熊的特征。近年,一些城市和地區房價上漲太快,遠遠超出人們的購買力,在調控政策作用下市場自發調整,表現出房價的波動性。同時信貸收緊、禁止外資炒房,提高第二套房首付比例和利率等政策,都一定程度上抑制了炒房現象,銷量出現下降以及房價在一定程度上波動,這些都是可以理解的。但這并不意味著拐點已經降臨。

          因為促使房價上漲的動力依然存在,大量的市場需求還沒有得到滿足,投機炒房機制也沒有真正被遏制。近日有報道,中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人,可見,投資和投機行為并非個別現象。那些前期沒有大幅上漲的地方可能還會出現一定幅度上漲。信貸收緊,但投資、投機資金仍大量存在,旺盛的真實性自住需求與投資投機性需求,使供不應求的局面終難緩解,若沒有實質性政策出臺,房價整體出現下降還很難。

          當前房地產調控的關鍵是遏制投機。筆者2007年4月曾公開撰文指出,房地產稅收,即物業稅對遏制投機炒房、囤房行為至關重要,可以說物業稅不出,房價終難下降。更值得關注的是,近日有報道,與成交量下滑相對應,2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。2007年12月,北京存量房源發布環比下降了20.5%。可以看出,隨著房價波動以及交易量下降,二手房市場不但沒有出現拋售現象,上市量反而減少。市場上供不應求或者基本平衡的情況仍未改變,房價近期整體下降還不現實。

          從理論上解釋,房價向下是非常有粘性的。面對需求下降,調整的只能是銷量,而不是價格。開發商其實比二手房產擁有者更有積極性去銷售房產,因為他們面臨較大的資金鏈壓力。而房產擁有者非常不愿意在一個弱勢市場賣掉房產。行為經濟學告訴我們,人們存在損失規避行為,只要不賣掉房子,就可以充分維持所支付的房子的價值。

          如今,國家加強了廉租房、經濟適用房等保障住房的建設,會增加房地產的供應量,一定程度上會緩解需求壓力。這也會使那些囤房、炒房的投資和投機客無較大空間,從而大大減緩投資和投機性需求,緩解供求矛盾。但是,受影響較大的只可能是低端房產,而對高端市場不會產生較大沖擊。真正影響市場的恐怕還是物業稅的出臺。

          國外對房地產與經濟周期關系的研究(美國學者Edward E. Leamer,2007)顯示,當房地產價格上漲到一定程度后,交易量達到頂峰,之后交易量呈下降趨勢,但此時房價仍會繼續上漲,可維持一年時間,這時即使銷售量是以前一半的速率,房價仍可轉為平穩并維持一年調整期,直至房價整體開始緩慢下降。但總體下降幅度不會非常大,大概每年5%左右,維持5年時間,直至調整到此輪價格的最低位。

          中國房地產價格調整不一定按此規律。不過,從目前看,北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現象甚為明顯。若中國房地產市場銷售量一直維持這種下降態勢,那么,按上述理論,很可能2008年前三季度,我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局,只是上漲速度會減慢,直至2008年第四季度,房價可能走向平穩,并會盤整一段時間,隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經濟周期的轉折點,房地產市場調整一般提前經濟周期拐點一年時間。與前面理論相符,2008年在有價無市中,房價會繼續上漲,其速度會減慢,之后可能盤整,真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情。

          (袁秀明 作者單位:中國社科院城市發展與環境研究中心)

        編輯:王菲】
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