一般情況下，一個項目的土地成本(樓面地價)占到了房子成本的三分之一多，地價的上漲將直接加大開發(fā)商的成本支出，與前一年相比，2007年主城區(qū)土地交易均價同比上升228%。2007年成交的土地將在2008年啟動開發(fā)，這意味著這一批新開發(fā)樓盤的開發(fā)成本將比過去高得多。

　　2008年 土地成本翻一番？

　　2007年成都市的全年交易土地均價同比上漲228%

　　來自成都尺度地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1月——12月成都市土地市場共計成交土地面積接近2.3萬畝，平均價格為331萬元/畝。與2006年相比，2007年成交土地宗數(shù)、面積和均價都呈現(xiàn)不同幅度的增長，其中成交土地宗數(shù)增加101宗，同比增長50.5%；成交面積增加14.38%；成交土地均價上升181萬元/畝，同比上升120.67%，土地交易價格上升速度相當(dāng)快。其中，主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地面積接近6000畝，平均成交價為902萬元/畝。與前一年相比，2007年主城區(qū)土地交易均價同比上升228%。

　　“土地成交價格的攀升在2007年表現(xiàn)得特別突出，從2006年150萬元/畝的均價到2007年331萬元/畝；作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，土地價格越高，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例越大，對商品房價格有著相當(dāng)重要的影響。”成都尺度地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　主城區(qū)均地價902萬元/畝

　　“2007年主城區(qū)土地市場有以下幾個主要特征：首先，與往年相比，出讓土地單宗規(guī)模均相對較小，更有利于部分中小房地產(chǎn)公司拿地；第二，土地供銷以二環(huán)外為主，特別是三環(huán)外區(qū)域，已逐漸成為土地供應(yīng)的主體；第三，土地價格持續(xù)攀高，特別是以香港信和、中天盈、九龍倉等為代表的外地企業(yè)以高價拿下地塊為標(biāo)志，成都土地市場價格急速攀升，2007年成交土地整體均價較去年增長了2倍多。預(yù)計2008年成都市土地市場將會持續(xù)2007年供銷兩旺的形勢。”尺度地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報記者采訪時說：“土地價格的上漲，直接加大了開發(fā)商的成本，2008年上市的地產(chǎn)項目大多數(shù)樓盤都是在高成本價位運(yùn)行。”

　　“比如以主城區(qū)的土地成交均價902萬元/畝為標(biāo)準(zhǔn)，容積率按照5.0計算，修建28層電梯公寓，新開發(fā)的樓盤平均樓面地價就已經(jīng)達(dá)到了2705元/平方米，再加上建安成本約1450元/平方米及其他所有費(fèi)用約1350元/平方米，那么新建的房子成本就已經(jīng)達(dá)到了5500元/平方米，這里邊還沒有計算開發(fā)商的資金占有率，如果開發(fā)商以均價6000元/平方米進(jìn)行銷售，幾乎沒有什么利潤。”一房地產(chǎn)界專業(yè)人士在接受記者采訪時說。

　　土地成本占到房子成本的1/3

　　“一般情況下，一個項目的土地成本(樓面地價)占到了房子成本的三分之一多，按照土地均價上漲228%推算，如果不考慮容積率變化，去年拍賣的土地在項目開發(fā)時的土地成本也將成倍增長，表現(xiàn)在房價上也是一個不小的數(shù)據(jù)。”知名地產(chǎn)策劃人楊健鷹在接受記者電話采訪時說，這不是標(biāo)準(zhǔn)的計算模式，但它卻是很多地產(chǎn)項目在計算成本時都必須參考的定律，比如，最近公司剛好給郊區(qū)的一個樓盤測算了成本，大約每平方米3000元，而樓面地價就在900元/平方米左右。

　　楊健鷹說，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以及成交土地整體開發(fā)時間控制等條件，結(jié)合2006年、2007年成交土地整體可開發(fā)量預(yù)測，2008年成都市房產(chǎn)市場可新增供應(yīng)量約4000萬平方米左右，住宅物業(yè)面積近3000萬平方米，其中主城區(qū)的供應(yīng)量在1200萬平方米左右，這些項目都將面臨成本加大的難題，一旦開發(fā)商選擇低價格銷售，很有可能導(dǎo)致商家無利潤甚至出現(xiàn)虧損，如果開發(fā)商一直堅守價格底線，在目前這種態(tài)勢之下，銷售會非常困難。 記者文強(qiáng)

　　建材猛漲 房價水漲船高？

　　隨著鋼材、水泥等建材價格的一路高漲，成都樓市建安成本每平米已上升200元

　　近日，成都一開發(fā)商抱怨，鋼材、水泥漲價太多，對其樓盤建設(shè)成本已造成影響。其實，有著類似煩惱的開發(fā)商還很多。在成都，隨著2007年年初以來鋼材價格一路攀升，建筑市場常用的螺紋鋼、線材全年漲幅已經(jīng)高達(dá)30%以上，水泥也從年初的390元／噸漲到了600多元每噸。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著建筑材料的一路走高，樓市建安成本已經(jīng)上漲20%，每平方米上漲約200元，如果漲勢繼續(xù)持續(xù)下去，可能導(dǎo)致房價最終“水漲船高”。

　　鋼材價格攀升漲幅高達(dá)30%

　　“現(xiàn)在沒有辦法給你報價表，變動太快了。”昨日，在金府鋼材機(jī)電城，明惠建材負(fù)責(zé)人表示，因為近期鋼材價格一路上調(diào)，所以無法給出一個相對固定的報價單。“說不定明天價格就上調(diào)了”。

　　“從去年到現(xiàn)在，整體印象就是一個字——漲。”對此，成都樂斯投資從事材料采購的鮮先生表示，從2007年初開始，包括鋼材、水泥、磚、人工費(fèi)用都在呈不斷上揚(yáng)的態(tài)勢，鋼材價格上升幅度在30%以上，水泥價格已經(jīng)翻番。

　　他舉例說，用于住宅建設(shè)的螺紋鋼、線材價格從去年年初開始小幅上漲，到六七月份后，開始大幅度上揚(yáng)，單價從年初的約3300元／噸，上漲到了最高點(diǎn)的5200元／噸，近期才有所回落，但每噸的價格也穩(wěn)定在4700元左右，比年初上漲了1400元左右。而高標(biāo)號水泥的價格也從年初的300多元／噸上漲到了現(xiàn)在每噸600多元，價格已經(jīng)翻了1倍左右。

　　建安成本已上升20%

　　除了鋼材、水泥價格上調(diào)外，隨著物價水平的整體上漲，用于房地產(chǎn)建設(shè)的磚、砂石等也呈上漲趨勢。“去年一年來成都市建材價格的上漲連同建筑工人工資的上漲，已經(jīng)導(dǎo)致房屋建安成本比原先上升了20%。”四川省建筑機(jī)械工程公司項目經(jīng)理許彤表示，目前，成都建筑市場的人工成本已經(jīng)比去年同期上漲了20%，“原來2000元的工資，現(xiàn)在你可能得支付2500元。”

　　對于建筑材料價格上漲連同人工成本增加給建筑成本帶來的影響，許彤表示，不同的建筑結(jié)構(gòu)，對鋼材的需求并不相同，但基本上每平方米的鋼材使用量在50-60公斤不等，僅此一項，房屋建安成本就得上升70-100元，加上水泥、磚、砂石以及人工成本的上漲，房屋每平方米的建安成本上漲了200元，漲幅在20%左右。

　　長遠(yuǎn)看可能影響房價

　　建材成本以及人工成本的上升，是不是會影響房價？許彤表示，對于如何消化此次價格上漲造成的“成本差”，主要看施工單位和開發(fā)商的合同如何約定，一般而言，對這部分“成本差”，基本上由建筑商和開發(fā)商雙方共同分擔(dān)，但如果開發(fā)商與建筑商簽訂的是“包工包料”合同，合同期間建材價格的漲落全部由建筑商消化，對開發(fā)商而言，在建項目的建安成本不會變動，可能對房價影響不大。但從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及國內(nèi)市場對建材的需求情況來看，在很長一段時間，建材價格回落的可能性不大，最終肯定會影響開發(fā)商的開發(fā)成本，從而造成水漲船高，影響房價或開發(fā)商利潤。

　　對此，成都一房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示，由于鐵礦石和煤炭價格都在上漲，將直接導(dǎo)致鋼材價格的上漲，鋼材的漲價還將引發(fā)水泥等其他材料的聯(lián)動漲價，所以對房地產(chǎn)建筑和安裝成本將有非常顯著的影響。如果原材料價格持續(xù)高位運(yùn)行，當(dāng)整個市場中的所有項目都面臨原材料漲價問題時，這些成本的上漲應(yīng)該都會體現(xiàn)到房價中，并最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前開發(fā)商都有較大的利潤空間，加上新政之后樓市彌漫的觀望氣氛，近期內(nèi)不會有開發(fā)商“以身試險”，讓房價水漲船高。(肖建 郭龍）