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        畸高房價把消費者拋離樓市 房地產在"拐點"掙扎

        2008年02月08日 20:16 來源:中國新聞網 發表評論

          (聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)

          畸高的房價已經把眾多的消費者拋離在市場之外,行業風險是否該釋放,如何釋放,也許不僅僅表現在房價的“拐點”上

          ★ 本刊記者/郇麗

          2008年1月,號稱擁有1800家門店的中國最大地產中介——創輝租售集團,被曝倒閉。創輝租售是一家總部在深圳的房產中介公司,2007年9月進入上海市場,僅用三個月便在上海開出250家門店。然而,上海的迅速擴張卻成了創輝租售的滑鐵盧。

          現在,創輝租售上海分部不得不關閉90%以上門店。“創輝租售”上海分部還遭到哄搶,一夜之間門店的電腦、家具等財物和資料被損毀或搬走。

          據創輝華南區總經理吳廣業介紹,在上海分部關店、裁員計劃實施前夕,上海分部一名高層帶著公司資產及部分客戶資金另起爐灶,隨后就有部分員工以及債主開始哄搶辦公室及門店設備,整個上海分部一片混亂。

          創輝上海分部遭哄搶的同時,其涉嫌挪用客戶資金也被曝光。據媒體報道,創輝公司很大膽,以現金激勵員工力促購房者將定金或者購房款存入公司賬戶內,而這些公司賬戶大都是創輝高層或大區經理的私人賬戶。

          中介的豪賭與脆弱

          上海事件已經造成創輝租售集團8000萬元損失。創輝租售集團總裁辦企劃部經理張敏的解釋是,上海店鋪轉讓費太高,創輝拓展速度又太快,員工培訓跟不上,影響了業務開拓。

          據悉,創輝租售集團總裁林鳳輝一度對樓市異常樂觀,他堅稱“中國樓市將再漲20年”,甚至喊出2008年創輝要開3000家分店的口號。但銀行并不買這個賬,據透露,自中天置業蔣飛卷款潛逃后,深圳幾乎所有銀行都將創輝列入了高風險“黑名單”,創輝旗下擔保公司的任何擔保貸款申請均被擱置,林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

          就在創輝租售集團倒閉的一片傳言中,林鳳輝卻宣稱,將不計成本以跳樓價拋售個人及公司的商鋪和物業,收回1億多元的資金以解決危機。目前,上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創輝的房產,均已委托各區域陸續放盤。

          “創輝租售危機解決方案的公告”還聲稱,創輝將積極引進大型機構投資者入股公司。目前公司自有商鋪物業已被國土部門保全,資產處于安全狀態,不會發生私下轉移情況,公司正通過出售自有商鋪物業,在政府監控下將所得房款存入第三方監管賬戶。

          但在這個多事之秋,“創輝租售危機解決方案”似乎并未能平息多少危機,客戶懷疑創輝租售在拖延還款時間,進入破產程序,先還銀行貸款、稅收、公司員工的工資,最后才是客戶欠款。很多客戶已經開始尋找律師。

          而對于其中的融資方案,漢宇地產總經理施宏睿認為,今后兩個月的房產市場還會比較冷淡,融資方案有待時間和市場的考證。創輝租售的震蕩再次佐證了二手房交易市場的冷淡。

            觀望,再觀望

          面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業和創輝。2008年1月,北京最大二手房中介之一中大恒基,計劃將關閉100余家門店;房屋中介我愛我家則開始嘗試開網絡門店,尋找新的盈利模式;在深圳,包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯、滿堂紅等多家地產中介公司的關鋪率在25%〜50%不等。

          “有價無市”的局面,讓中介苦苦支撐。據估計,目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數研究院北京房地產指數數據系統也顯示,2007年12月份北京商品住宅成交量比11月環比下降17%,與2006年12月同比下降42%。

          從北京市房地產交易管理網的數據統計也能發現,北京商品住宅成交量下降趨勢從9月份開始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量達到263.67萬平方米,9月份下降到166.64萬平方米,10月份再下降至121.57萬平方米,11月份成交量繼續萎縮,比10月份下降多達35%。

          21世紀不動產中國區域市場總監林蕾表示,整個北京中介門店的實際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對記者說,現在想要促成一筆買賣真難啊!以前一筆買賣兩天就搞定了,現在帶客戶看房子,不看個十套、八套不會下結論。

          北京市房地產交易管理網的最新統計數字顯示,2008年1月份前20天成交3993套期房,平均日簽約套數為199.65套。期房住宅日平均簽約套數環比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%,同比2007年1月的318.55套/日下跌了37.33%。

          另據統計,在剛剛過去的2008年的這些日子里,全國主要城市商品房市場整體成交量出現了大幅萎縮現象,各主要城市房價向下的趨勢非常明顯。據報道,1月12日,在南京市2008年首場二手房拍賣會上,有13套南京主城區二手房房源參與拍賣,除了一套二手房單價高于15000元/平方米外,其他房源單價都低于8000元/平方米,價格大大低于目前南京主城區新開樓盤價格。可惜歷經一個小時的競拍,僅有4套成交。

          萬科董事會主席王石稱,從成交量來看,一些城市的樓市已經開始“拐”了。

          仍然高居的房價

          成交量萎縮,房價似乎已失去了繼續上漲的理由,開發商開始紛紛打折。當然,開發商的動作都還只是暗折,從掛牌價上并不能清晰的看見。

          2008年1月19日開盤的北京朝陽區新盤“國展領寓”,至今仍未售出一套房屋,目前暗打八五折,整個樓盤價格每平方米下降三四千元。在中大恒基不動產營銷公司副總經理余旭看來,這個跌幅意義不大,因為2007年上半年漲幅太大,現在的促銷價其實還是由購房者自己埋單。

          資料顯示,2007年9月份,北京五環以內房價就已接近14000元/平方米,四環以內房價則逼近15000元/平方米。據21世紀不動產的監測數據顯示,北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內,整體價格平均上漲68.3%,其中,新世界家園、上元和新景家園半年價格漲幅分別達到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來看,2007年下半年同樣瘋狂。顯然,以目前基礎上八折至九折的降價,房價依然處在高位。

          近日,新華網進行網絡調查的結果顯示,57.65%的調查者認為,由于房價前期累積漲幅過大,即使出現小幅的房價下跌也買不起,房價虛高需要自身調節。

          產品價格過高一定會削弱其市場競爭力,這是個簡單的經濟規律。據統計,到2006年10月底,中國空置房面積多達1.25億平方米,占壓資金達到2500億元,居中國各行業不良資產之首,中國沒有哪個行業有如此大的積壓產品,也沒有哪個行業的產品的漲幅和持續時間有房子這樣長。

          “鏈家地產”分析認為,目前,買方“恐慌性”的購房心理儼然得到了洗禮,買賣雙方對于價格預期正在轉變,但賣方依然體現出比較強勢的“價格堅持”策略。

          王石強調說,不能忽略最主要的因素是,消費者家庭收入的增長率和房價增長率之比,如果是房價增長率大大快于銷售增長率,這個市場不能持續,房地產價格自然會出現拐點。易憲容也表示,過高的房價已經將絕大多數居民拋離在了房地產市場之外。

          王石表示,如果市場真沒有人買房子,任何開發企業都會出局,萬科也不例外。

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