編者按:改善住房是我們的愿望,但房價高企,有人望洋興嘆、想買不敢買;有人不遺余力買下豪宅卻從此身負重債,日子過得緊繃繃。晨報記者為大家講述幾則另類理財小故事,故事主人公利用并不比別人好的條件,靠智慧化解了住房給他們帶來的嚴峻的財務難題,希望讀者能夠從中得到啟發,在湍急的經濟社會大潮中,走好自己的理財路。
不買房的房產投資
□張弓道
“你為何不買房?”時不時總有朋友這樣問我。“為什么買房?現在租金回報率那么低!”我的回答總是一成不變。
并非沒有關注過上海的房產市場,好幾位同事也屬于有好幾套房每月租金收入不少的“收租一族”。問其中一位,他說手中一套虹口區的二居室,市價大概在100萬元左右,每年租金收入3.5萬元,如此算來,年租金回報率就是3.5厘。
這年頭,要一年賺3.5%還不容易!我有100萬元為什么要去買套房?比如說,現在五年期存款利率為5.85厘,這就意味著我100萬元存銀行每年有5.85萬元的利息,扣除5%的利息稅后實得5.5575萬元。我大可拿出其中的3.5萬元來租下同事的那套房子,剩下來的2萬多元愛怎么花就怎么花。
也許有人笑我太天真,問我5年后存款到期再也無法獲得那么高的存款利率怎么辦?要是租金不斷上漲怎么辦?
我同意只要中國經濟不斷成長,房產肯定是上佳的投資對象,但這并不等于說我一定要把自己居住的那套住房當作投資對象。我可以投資房地產股,可以投資房地產信托產品,也可以投資房地產投資基金。比如香港股市就有一個叫越秀房地產基金的投資產品,可以像股票一樣交易,其持有的全部資產就是廣州的商業大廈等物業,并會每年把至少90%的租金收入派發給基金持有人,按照目前的市價,其年租金回報率在7厘左右。我大可買入類似的產品,不但每年收益比存銀行更多,而且只要地產向好,房地產基金持有的物業一樣升值,租金一樣增加,我獲得的回報自然水漲船高。有這樣的好東西,即使我租房住,又何需擔心踏空未來幾十年中國地產潛在的長期牛市呢?
買不起未必住不起
□晨報記者林勁榆
2007年房價那輪上漲過后,小劉是愈發買不起家附近的那個高檔樓盤了。自從2002年開盤至今,小劉始終對這個環境不俗的小區心儀不已,但是工資的漲速明顯敵不過房價的漲勢。小劉新婚妻子的一席話點醒了夢中人:“我們買不起,未必住不起呀。”利用不同區域樓盤的租賃回報差,小劉夫婦順利地住進了這個心儀已久的小區。
小劉夫婦現有一套70平方米兩房的老式公寓,如果出售,大概可以套現90萬元,夫婦倆還有30萬元的現金。如果要買那個心儀的新小區,120多平方米的三房房價已經漲到300萬元,小劉夫婦的資產剛好能夠貸款七成購買這套二手房,剩下的現金用于支付各類稅費和裝修。但從此以后,夫婦倆每月要支付12000元左右的房貸,對于月薪總額僅15000元的這個家庭來說,交完房租,兩人生活水平將迅速下降,而且以小劉夫婦的收入情況,銀行現在不會放貸。
按照小劉妻子的方案,住的問題就得到了解決。夫婦倆將老房子轉售為租,月租金3000元,30萬元的現金再買套60萬元左右的老房子,月租金2000元。而那個環境很好的新小區因為入住率低,三房精裝修的月租金僅5000元。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房,住進了自己心儀的小區,每個月只需額外支付小房子的房貸2000多元。
房屋出租投資回報率的不同是目前上海樓市中普遍存在的現象。據合富置業有關人士透露,從目前的上海房屋租賃市場來看,售后公房的出租投資回報率是最高的,可以達到5%-6%左右,而一些新交房樓盤的投資回報率較低,僅2%-3%。通過利用不同樓盤間的投資回報率差,購房者完全可以以低成本達到改善居住條件的目的。
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