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        廣州樓市進(jìn)入冰凍期 房價(jià)拐點(diǎn)所在何方?

        2008年03月03日 09:04 來源:中國經(jīng)營報(bào) 發(fā)表評(píng)論

          鼠年春節(jié)前后,廣州樓市一片凄風(fēng)冷雨,就如同今年南方的天氣:大雪,前所未見的大雪。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為,大雪之后是更熱的夏天。

          樓市進(jìn)入冰凍期

          “再這樣下去,我們都不用活了!绷州x清說,他是天河珠江新城某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人。整整一個(gè)春節(jié)黃金周,他都沒有成功簽下一張合約。從去年11月開始,他手下的銷售人員幾乎全都只能拿底薪。

          這在去年9月以前根本不可想象!叭ツ5月,我曾經(jīng)接待過一個(gè)買家,一口氣買下了5套房子,全部一次性付款!绷州x清回憶道,像這樣的“豪客”并非一例,有的客戶“買房子像買青菜一樣”。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤的銷售價(jià)格也是每平方米2.3萬元。

          今年年初,按照全國行業(yè)市場規(guī)律,該樓盤二期房價(jià)應(yīng)該有大幅增長。但為了應(yīng)對(duì)驟然冷卻的樓市,公司給予林輝清9折以上的折價(jià)權(quán)。“春節(jié)期間如果算上各種優(yōu)惠折扣,房價(jià)也只是每平方米2.7萬元左右,沒想到居然一套房子都沒有銷售出去,”漲了4000元就能形成這樣巨大反差?林輝清直喊看不懂。

          2月底,廣州房管局公布了廣州2008年1月的銷售數(shù)據(jù):2008年1月廣州市一手住房成交均價(jià)為每平方米9766元,房價(jià)回歸到萬元以內(nèi)。與去年12月登記均價(jià)每平方米10586元相比,價(jià)格有了大幅回落。要知道盡管樓市進(jìn)入冰凍期,去年12月廣州樓價(jià)還比11月小幅上漲1.5%,這是房價(jià)首次掉轉(zhuǎn)車頭。與此同時(shí),一手住房市場1月份成交量也只有35萬平方米,只相當(dāng)于以往正常月度成交量的一半。

          “房管局的數(shù)據(jù)不能反映樓市的真實(shí)情況,現(xiàn)實(shí)的情況更糟糕。”廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)研究所副所長黎友煥如是表示。黎長期跟蹤廣州樓市,以及外資灰色渠道流動(dòng)情況的變動(dòng)。據(jù)其研究小組的調(diào)查所得,廣州樓市的銷售情況比想象中還要差,春節(jié)期間一套房子都買不出去的,遠(yuǎn)不止林輝清所在公司一家。

          外資暗流涌動(dòng)

          盡管樓市冰封,外資對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊顯示出前所未有的熱情。今年2月24日,荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃,此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產(chǎn)證券投資經(jīng)理賈斯丁·派克表示,期望這一基金能夠募集到約3億美元,其中部分資金將投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

          除了外資直接投資,更多資金選擇的是與國內(nèi)地產(chǎn)商結(jié)合投資。在去年年底,北歐的金融機(jī)構(gòu)SEB宣布,和國內(nèi)地產(chǎn)商復(fù)地集團(tuán)共同組建兩億美元規(guī)模的房地產(chǎn)投資基金,用于投資中國市場。這種外資與國內(nèi)地產(chǎn)商捆綁的合作模式在今年繼續(xù)復(fù)制:2月,國際投行瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議,共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè),預(yù)計(jì)將募集3億美元資金。

          “說外資現(xiàn)在正在抄底廣深房地產(chǎn),那只是一種臆想,”黎友煥認(rèn)為,廣州樓市依然處于冰凍期,“誰都不清楚‘底’在哪里,外資如何抄底?”

          但是,“今年有更多的資金正在流入國內(nèi),已是不爭的事實(shí)!崩栌褵ㄔ谌ツ昴瓿踹M(jìn)行了一個(gè)名為“境外資金非正常流動(dòng)”的研究,在其向30余個(gè)大型地下錢莊的主要參與者作出問卷調(diào)查以及面訪后,得出了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù):在回答“你認(rèn)為通過地下渠道流入中國內(nèi)地的境外資金規(guī)模”這一問題時(shí),絕大多數(shù)“受訪者”填寫為3000億美元左右。

          “這是一個(gè)感性的數(shù)據(jù),這些灰色渠道的統(tǒng)計(jì)不可能完全客觀!崩栌褵ū硎,研究當(dāng)中采取更多的是推算的方法。在他今年的持續(xù)監(jiān)測中,今年流入國內(nèi)的外資可能比去年還要多。“今年頭兩個(gè)月,香港以及澳門的一些財(cái)務(wù)公司每天進(jìn)出國內(nèi)的資金都在增加!

          中美的息差正在拉大,人民幣升值的預(yù)期越來越高,這是外資流入國內(nèi)的基本動(dòng)力!懊绹适3%,國內(nèi)利率是4.1%。即使現(xiàn)在沒有足夠好的投資機(jī)會(huì),把錢存入國內(nèi)銀行也比存在美國、中國香港劃算,”黎友煥認(rèn)為。

          今年1月,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長胡曉煉在部署2008年主要工作時(shí),曾出乎意料地不斷強(qiáng)調(diào)打擊外資非法流入的問題。她表示:今年外匯局將加大跨境資金流動(dòng)的外匯檢查力度,外匯資金流入和結(jié)匯后人民幣資金流向成為專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)。另外,外匯局還會(huì)同相關(guān)部門嚴(yán)厲打擊地下錢莊、非法買賣外匯等違法犯罪行為。這些跡象都是今年國家監(jiān)管層預(yù)防外資流入加劇的另一佐證。

          真正的推手是誰?

          陳江漢(化名)是林輝清的朋友,去年3月通過林輝清買了3套房子。小陳今年20歲出頭,只是一家廣告公司的銷售經(jīng)理,他如何能購入超過700萬元的房子?林輝清告訴記者,其實(shí)陳江漢的首期以及月供都是他香港的爺爺、舅舅出的。

          在黎友煥眼里,這正是導(dǎo)致外資流入難以統(tǒng)計(jì)之所在。珠江新城一些樓盤動(dòng)輒每平方米兩三萬元,而且在去年飆漲階段,銷售速度都非常得快。如果從統(tǒng)計(jì)資料上看,外資購入的少之又少,但期間有多少是“外資代理人”購入的,確實(shí)難以統(tǒng)計(jì)。

          “去年在中山的房地產(chǎn)銷售中,保守估計(jì)起碼有30%是由外資拉動(dòng)的,而且這是在撇除親戚代理的情況下。”黎友煥表示。雖然黎認(rèn)為廣州的統(tǒng)計(jì)比較復(fù)雜,沒有公開其研究成果。但他還是認(rèn)為,外資在廣州樓市中已扮演著越來越重要的角色。

          “早期進(jìn)入樓市的外資已被套,但還有更多的外來資金在潛伏著!崩璞硎,這些大筆資金很難預(yù)計(jì)其多少以及走向,但只知道這筆錢入股市,股市會(huì)翻江倒海,入樓市,又將是一波飆漲。他們都正等待著投資機(jī)會(huì),只要廣州樓市再走出一波行情,也許就重演去年的瘋狂。

          外資可能僅僅是推手,也許根本原因還是“過!薄DΩ康だ镜姆治鰣(bào)告顯示,“中國上市企業(yè)有1/3的利潤來源于對(duì)主業(yè)以外的投資”,中國著名服裝企業(yè)98.5%的利潤為股份投資所創(chuàng)造,健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)54%的利潤、消費(fèi)品企業(yè)64%的利潤都依賴于“投資”。

          而國內(nèi)主流的“投資”,不外乎兩類:股市和樓市。

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