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        廣州樓市進入冰凍期 房價拐點所在何方?(3)

        2008年03月03日 09:04 來源:中國經營報 發表評論

          房貸繼續緊扼開發商咽喉 “零首付”再現樓市

          在經歷了三個月的信貸冰凍期后,房地產市場終于迎來了銀行信貸的解凍。2月19日,人行廣州分行發布數據,1月份信貸規模中,在中資金融機構人民幣貸款中,房地產開發貸款(以下簡稱開發貸)和個人住房貸款(以下簡稱個貸),1月分別新增140億元和69億元,同比分別多增2億元和少增45億元。

          房產貸款在1月的大幅增量,意味著金融調控信號的減弱?還是其他的市場信號?開發商又當如何應對?

          中小房企期待直接融資

          “去年10月之后,信貸突然緊縮,但企業資金需求仍然很大。其實我們現在發放的1月份貸款,一部分是去年已經批準但因宏觀調控而押后的項目,一部分是新批項目。”某大型國有銀行廣東省分行房貸部門負責人對記者表示,1月的大幅增量,事實上是預支了今年一季度的信貸額度。“我們1月份發放貸款的額度,已經超過一季度額度的60%,”這位負責人表示,“二三月份的增量將會大大減少。”

          在從緊的信貸政策下,作為調控重點的開發貸一再緊縮。“去年底上報給總行的房地產開發貸款額度,本來已比去年增量額度少了五分之一,但在春節前又被削減了4億元。”上述人士說,“只能把各分支行的開發貸款計劃再度削減。”

          “僧多粥少。”某國有銀行中山市房貸部負責人對記者表示,節前各行都在向省行爭要額度,“沒有一個地區分行吃的飽”,只能靠自己增加增量,“加緊回收以往貸款”,但難度很大,因為房企資金都很緊張。

          “苦只苦了這些中小開發商。”廣州兩會期間,來自房地產界的代表盧錦南表示,上市的大地產商能從股市圈錢,對于高地價的承受能力較強,抬高地價還能夠壓制其他開發商,通過掌握更多的土地資源,從而可以掌控市場的主導權和定價權。在此次房貸調控中,中小開發商無疑將面臨著更為嚴峻的資金鏈壓力,可能最后的結果就是:大批未能上市的中小房企倒閉,大型發展商將進一步壟斷市場。

          “上市只是為了生存。”一位房企老總無奈地對記者表示,2008年廣東有一大批的房企輪番上市,既然國內難以直接融資,香港就成為了他們唯一的選擇。從合富輝煌研究部總結的數據看,今年方圓地產、恒大地產、光大地產、宏宇地產、鵬潤地產、珠光地產等數十家粵企等不及銀行貸款,都希望可以直接融資。

          個貸市場慘淡經營

          與開發貸的“井噴”相比,則是個貸的大幅滑坡。

          “主要市場太淡了,”某股份制銀行個貸部人士說,1月至今,個貸額與去年同期相比,只能用慘淡來形容,“數字都不好意思說出來,只有十幾單”。

          “再這樣下去,我們這個季度的獎金就沒戲了。”某股份制銀行個貸部客戶經理表示,與去年超額完成任務相比,“今年時刻擔心任務完成的問題。”

          “去年客戶很多是二套房的客戶,像天河一個樓盤一期40%都是投資客,但新政下來后,這些客戶少了很多。現在我們主要做一套房的客戶,但現在大家都在觀望,這種客戶也很少。”

          人行廣州分行發布的報告認為,個貸增長放緩的主要原因是房地產市場調控政策正在取得明顯成效,投機性住房需求得到抑制,房地產市場降價預期正在形成,市場觀望氣氛濃厚,潛在購房群體持幣待購,市場成交量下降。另外,在政策禁止轉、加按揭業務后,一些不正常的貸款需求也受到了限制。

          與開發貸的緊縮相比,記者了解到,各銀行的個貸政策并沒有明顯變化。到目前為止,多數商業銀行的個貸的不良率還是維持在1%以下,個貸尤其是一套房貸款是銀行重點發展的優質業務。但是,由于信貸總額度的減少,大部分銀行的個人貸款額度包括個人房貸總額也減少了。

          “現在更擔心市場。”某國有銀行廣州營業部個貸總經理表示,預計今年個貸情況都不樂觀。“通常開發貸和個貸是捆綁在一起的,開發商賣不出房子,我們也很難回收開發貸。”顯然,這是一個利益相關的鏈條:個貸清淡,造成回收前期開發商貸款之難,這也讓銀行人士頗為頭痛,而企業延期還款的數目卻一直在不斷的攀升。

          個貸擦邊球再現

          中國從不缺乏“對策”,既然房子受限于個貸,那么地產商與銀行聯動的沖動越來越大。

          “11萬入住,地鐵上蓋”。今年春節,不少購房者都收到了廣州某上市房企的促銷短信。這個樓盤的折后單價依舊高達每平方米1.5萬元,大部分單位面積都在100平方米以上。購房者如何能11萬元入住?其實這正是當年廣州十分流行的“零首付”。購房者在簽訂合約之后,會與開發商再簽訂一份分期付款的協議,購房者只要承諾在1年或者兩年之內分期交付首期,開發商就會首先為購房者墊付首期。假如一套房子原本需要首付30萬元,現在購房者只要首先交出11萬元即可成功購房。

          這是大型開發商與銀行聯手降低購房者的購房門檻的一種方式。通過這種方式,上市房企可以利用手中的資本優勢促進銷售,貸款銀行的風險也并不高。

          既然可以加快貸款回收,銀行何樂而不為呢?這種促銷方式除了上述房企外,另一些大型開發商也紛紛效仿。例如春節期間,萬科也在成都推出的“青年置業計劃”,即符合條件的首次置業者只需要交2成首付款,便可在其開發的魅力之城、朗潤園等5個項目800余套房源中選購自己看中的單元,而銀行貸款申請手續則由萬科協助辦理。

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