二套房貸政策

　　有商業(yè)銀行房貸人士表示，實(shí)際上第二套房貸政策的影響要大于加息，因?yàn)榧酉⑹且恍》�的量變過(guò)程，而第二套房貸政策則是突然抬高購(gòu)房的門檻。從某種程度上可以看作突然加息8次(目前第二套房貸利率高于最優(yōu)惠利率約兩個(gè)百分點(diǎn))。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況似乎可以印證他的觀點(diǎn)，在2007年前三季度，盡管一直在連續(xù)加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房貸新政一出臺(tái)，成交量立即大幅下降。

　　據(jù)調(diào)查，目前商業(yè)銀行大多能嚴(yán)格執(zhí)行央行的房貸新政，如果這種情況一直貫穿2008年全年，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，因?yàn)槟壳案纳菩唾?gòu)房者的比例很高。但很多市場(chǎng)人士認(rèn)為銀行在執(zhí)行房貸新政時(shí)肯定存在一定的彈性，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬紅漫撰文表示，房貸新政與商業(yè)銀行逐利目標(biāo)之間存在矛盾。商業(yè)銀行在主觀上并沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行該項(xiàng)政策的動(dòng)力。他認(rèn)為，房貸新政的直接目標(biāo)是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房貸金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，而商業(yè)銀行關(guān)注的卻是微觀的風(fēng)險(xiǎn)與收益。畢竟商業(yè)利益才是銀行的追求，商業(yè)屬性注定了它們不會(huì)去承擔(dān)任何政策性的公益職責(zé)。試圖把社會(huì)效益的調(diào)控政策寄托于商業(yè)主體身上，這樣的思維本身是有一定誤區(qū)的，由此也造成了政策執(zhí)行的困難。

　　有銀行房貸人士對(duì)此表示贊同，他認(rèn)為，年初銀行執(zhí)行房貸新政從嚴(yán)，并不表示不會(huì)隨著市場(chǎng)情況而變化，如果房產(chǎn)交易量受到較大影響，房貸額度嚴(yán)重萎縮，不排除會(huì)出現(xiàn)“友情”操作的可能。他表示，目前的新政在操作上還存在很多難點(diǎn)，客觀上也給了銀行“打擦邊球”的余地。另外，外資銀行正在加緊搶奪房貸客戶，這些銀行如果違反新政，央行如何對(duì)其處罰也是個(gè)難題。

　　外資房貸空間打開(kāi)

　　加息讓人民幣房貸產(chǎn)品成本急速飆升，看到其中商機(jī)的外資銀行紛紛推出了針對(duì)非境內(nèi)居民的外幣房貸，這讓在中國(guó)的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實(shí)惠。許多外資銀行認(rèn)為，“奪食”的機(jī)會(huì)已至。

　　數(shù)月前，德意志銀行剛在中國(guó)拿到法人銀行資格，便迫不及待針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品，其中包括創(chuàng)新性極強(qiáng)的日元按揭產(chǎn)品。按照其日幣房貸產(chǎn)品的利率低至2.75%，該行已成為目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中房貸利率最低的一家。

　　同樣情況也出現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)的不少外資銀行。其中比較有代表性的是SHBC匯豐銀行。不論一手房或二手房，該行對(duì)總房?jī)r(jià)超過(guò)150萬(wàn)元的房產(chǎn)提供外籍人士貸款按揭。擁有美國(guó)綠卡的孫先生就是其中一個(gè)，去年底匯豐銀行為他購(gòu)買的一套上海市區(qū)的二手房提供了50%計(jì)125萬(wàn)元的港幣貸款。當(dāng)時(shí)孫先生享受的優(yōu)惠貸款利率為4%。到今年1月，香港也隨著美國(guó)連續(xù)降息0.75%和0.5%，孫先生的貸款利率同步下降到3.25%。這個(gè)貸款利率，已經(jīng)比10多年前國(guó)內(nèi)最早推出的公積金貸款利率還要低了。

　　本幣升值捧熱滬上房產(chǎn)

　　外在因素對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、尤其是對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較為明顯的影響。例如20世紀(jì)80年代的日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)由于本幣匯率上升導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲；同樣，20世紀(jì)90年代中期以來(lái)在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息的刺激下，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也是大幅上升。

　　人民幣升值對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過(guò)以下兩個(gè)渠道實(shí)現(xiàn)：一是流動(dòng)性效應(yīng)。這種效應(yīng)主要反映在兩方面：一是升值預(yù)期中的資金流動(dòng)，即當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金涌入中國(guó)，這些游資中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格；二是人民幣升值之后的流動(dòng)性。人民幣升值一般意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。二是財(cái)富效應(yīng)。人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，多余的購(gòu)買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)將成為貨幣進(jìn)入的主要方面。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的市場(chǎng)，一旦匯率發(fā)生一些預(yù)期性的改變，就會(huì)引起大規(guī)模短期資本的流動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)貨幣的趨勢(shì)性升值。如果人們認(rèn)為人民幣升值空間較大、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的話，會(huì)引起投機(jī)行為的加入，比如國(guó)外的資金流入，吸納人民幣，加快人民幣升值的速度。從較近期的角度看，本幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有利的，但風(fēng)險(xiǎn)也很大。當(dāng)國(guó)外游資完成了投機(jī)的目的，即把人民幣升值炒作到一個(gè)更高的價(jià)位時(shí)，就有可能抽走資金，這時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)出現(xiàn)。

　　周期理論不支持拐點(diǎn)說(shuō)

　　上海大型房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)——易居中國(guó)·房地產(chǎn)研究院，新近出爐了其研究報(bào)告《從中國(guó)房地產(chǎn)周期理論看2008年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展》。報(bào)告通過(guò)數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論：盡管可能全國(guó)樓市價(jià)量向下趨強(qiáng)，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將出現(xiàn)平穩(wěn)上升，區(qū)域板塊間“漲跌共存”的局面。

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