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        泡沫房價面臨大調整 內外擠壓高房價還能撐多久?

        2008年03月26日 05:24 來源:中青在線-中國青年報 發表評論


         

            3月18日,根據中國國家發展改革委網站消息,國家發展改革委、國家統計局調查顯示,2月份,中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%,漲幅比1月低0.4個百分點;環比上漲0.2%,漲幅比1月低0.1個百分點。新建住房銷售價格同比上漲11.8%,漲幅比1月低0.4個百分點;環比上漲0.2%,漲幅比1月低0.1個百分點;其中,90平方米及以下新建住房銷售價格與上月持平。 中新社發 追影 攝


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          過去幾年房價泡沫越大的地區,現在越有可能面臨大的調整,在今天召開的新浪樂居創新峰會上,經濟學家樊綱這樣表達對房地產市場的看法。

          事實上,從去年下半年開始,房地產市場調整的跡象已隱約顯現。從國家一系列金融調控政策的出臺,到開發商對房價拐點的爭論,再到某些區域市場出現的降價現象,整個房地產市場的調整已經在不斷推進。

          部分開發商深感調整壓力

          4天前,SOHO中國董事長潘石屹在博客中稱,房地產業在未來100天內將會出現大變動,很多房地產公司將會發生劇變。

          “目前國內、國際經濟形勢壓力很大,尤其中國在高通脹的壓力下,實施從緊的貨幣政策,所以我認為房地產企業的調整已經近在眼前。”潘石屹說。

          之所以出現這種情況,原因就在于房地產業資金緊張情況越來越嚴重。

          從去年9月底至今,央行出臺了一系列政策收緊了對房地產的資金供應。今年兩會結束次日,央行即按計劃提高了存款準備金率,政策意圖不言自明。

          那些已在海外上市的房地產企業也出現股票大跌的情況。本月20日,恒大集團IPO被證監會擱置,另外40余家房地產企業200億美金額度的國外資本市場募集資金的時間表,也隨之變得不可預測。國際資本市場與中國房地產之間的融資管道基本上被堵死。

          顯然,房地產企業的資金募集,已經是國內、國外兩頭都受壓。

          但在經濟學家易憲容看來,資金緊張還不是開發商最難受的地方,最大的風險是購房需求的陡然下跌。“假如投資與炒作退出市場,那么國內的房地產市場一定會發生根本性變化。這就是當前中國房地產市場的大勢。”

          易憲容認為,隨著個人住房按揭貸款的門檻提高,購買住房的成本增加,房地產市場預期的改變,不僅房地產市場的投資者、炒作者會紛紛離場,而且消費者也會改變住房需求,而這種情況在北京出現。

          “北京市的房價早就已經進入下降通道,只是沒有那么明顯。”易憲容說,房價的深度調整來得沒有那么快,需要時間。

          統計數據尚不支撐下跌論

          但是在統計數據上,目前還看不到房價下降的明顯標志。

          國家發展和改革委員會與國家統計局3月18日聯合發布的統計數據顯示,2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%,環比上漲0.2%。新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市中,北京的漲幅更是達到了16.5%。

          中國房地產業協會昨天披露的《中國房地產市場研究報告》則認為,盡管去年在宏觀調控下一些地區房價出現小幅下跌趨勢,但這只是房地產市場的一次短期調整,2008年房地產市場走勢將繼續平穩。

          該研究報告稱,從10個主要城市的供求分析來看,大部分城市的供應量較以往都有所加大,但仍無法滿足需求。其中,上海、杭州、成都及重慶都存在很大的供應缺口,供需矛盾仍比較突出。北京、天津、深圳、廣州等城市,由于政府加大了對住房的供應,供求矛盾今年將得到緩解。

          盡管對房地產市場面臨的風險作出了判斷,樊綱也認為中國的房地產仍然是一個大有潛力的、大有發展前途的市場。

          泡沫源于人們相信房價只漲不跌

          在房地產市場,始終有一種聲音認為,相比其他國家我國的房價并不高,而且我國土地這么有限,未來一定會有更高的房價。

          在樊綱看來,這些話都在論證今后我們需要多少房子,但也許那是50年后人們的需求,那時候中國人均GDP可能是3萬美元,現在人均還不到3000美元。“按照現在的收入,這么高的房價,這么大的一個泡沫市場,早晚要垮掉。”

          從收入和房價的關系上看,1999年之前,美國房地產的房價收入比基本上是平穩的。但2000年以后房價與收入之比陡然上升,市場形成了泡沫。而在歐洲很多國家,盡管房價可能上升,但收入的增長超過了房價上漲,房價與收入之比反而是在下降。比如德國,10年來收入的增長超過了房價的增長。

          “不管有多少個理由,有多少種手段分散泡沫,不管房價上漲被說得如何天花亂墜,到某一天它也會跌下來。”樊綱說。

          由于次級債的影響,美國甚至發生了燒房子事件。據樊綱稱,目前美國房價總水平已經跌了20%,而且還可能繼續往下走。

          在上世紀90年代,日本房價曾跌過70%,東京地區跌過60%。房價下跌的過程是清盤、倒閉、破產的過程。上世紀90年代末亞洲金融危機,香港的房價也跌了60%,泰國等東南亞國家至今還有爛尾樓。

          “當國內一些地區出現這樣的現象:一部分企業掙錢太容易,人們排隊給你塞錢的時候,這個市場一定是有問題的,一定是個不均衡的市場。”樊綱說,一定會出現調整。

          樊綱表示,現實社會不僅有房地產業這一個利益集團,還有其他利益集團,都有各自的訴求,都會對政府施加影響。

          “前幾年泡沫鼓得大的,價格翻得多的,就會有比較深的調整;過去幾年波動不大的地區,也許就不需要大的調整。”樊綱說。(李松濤)

        編輯:宋方燦】
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