從長遠看,中國的房地產仍然是一個大有潛力的、大有發展前途的市場。房價和收入的比率是可能往上走的,房價也會有所上漲。
但是,不排除在這個漫長的過程中中國的房地產市場會出現泡沫。
房地產市場的泡沫往往來自于人們相信房價只漲不跌。美國的次貸危機,就是人們都預期每年百分之多少要漲,只漲不會跌,結果就是最后拱出了一個相當大的泡沫。
我們可以說中國房價早晚會漲到多少多少,可那也許是50年后人們的需求和人們的收入所能支撐的,是在整個市場情況變化之后所能達到的水平,那時候中國人均GDP可能是3萬美元,而現在我們還不到3000美元,按照現在的收入,房價漲得過高過快,就會出現泡沫,而泡沫早晚是要破掉的。
連美國這樣發達的市場經濟國家有了泡沫都早晚會破,我們一定不要相信那些叫囂中國的泡沫永遠不會破的胡話。
在我看來,防過熱其實是防下跌、防破產,防的是大群人變成負產階級。而且,如果出現大泡沫、大危機,破產倒閉的首先就是中小企業。
宏觀調控政策的目的就是要使泡沫小一點,使市場波動小一點。大波大動往往是倒閉、破產、爛尾樓、跳樓等等。如果及時調控,早點調控,波動小一點,就可以“軟著陸”,也就是大家都受點影響,但是大家不破產、不倒閉。
所以,宏觀政策措施如果防止了大的泡沫的話,大量的中小企業就能夠獲得持續的發展。
目前,很多人關心房價的走勢。由于房產是不動產,沒法在全國流動,因此房地產是一個區域市場,可以是相互有差別的,這時就要看這個地區過去一段時間有沒有泡沫,有多大的泡沫。
有的地方前幾年價格翻著番地跳,離可持續的收入支付能力已嚴重脫節,可能就要做些調整,價格也許會跌;有的地區過去一個階段相對平穩,就不需要跌,可能也要調整,一段時間價格平穩不漲了,隨著人們收入的提高,需求擴大,過個兩三年,會變成均衡價格。
總體上看,好在我們調整相對及時,還沒有像當年日本和最近的美國那樣,搞出了大的泡沫,房價也就不會像日本上世紀90年代初時那樣暴跌。美國現在房價已經下降了20%—30%,還在繼續!我們多數地區應該說還是在穩定發展。宏觀經濟理論是有用的,宏觀政策是市場經濟發展本身需要的,它有助于房地產市場平穩、持續、快速地成長。
原載《新聞晚報》,本報有刪節,作者:樊綱(中國人民銀行貨幣政策委員會委員)
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