國內房地產商開始自食“囤房囤地”惡果，“地荒”正在演變?yōu)椤板X荒”——　哪些房地產商的資金鏈會最先斷裂　　

　　近日，地產市場有幾個數(shù)據(jù)倍受關注：

　　其一來自潘石屹：“國內房地產上市企業(yè)，速動比率(編者注：指速動資產對流動負債的比率，速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強弱)維持在健康水平的只有四家。”

　　其二來自武漢一家房地產公司，該公司主動下調房價幅度達30%。

　　其三來自地產企業(yè)的年報：從已經(jīng)公布年報的上市公司業(yè)績來看，只有華發(fā)股份等個別房地產企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。保利地產每股現(xiàn)金流為-7.65元，招商地產每股現(xiàn)金流為-4.74元，金地集團的每股現(xiàn)金流為-7.52元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元，廣宇集團每股現(xiàn)金流為-0.11元……

　　種種數(shù)據(jù)似乎表明，國內的房地產企業(yè)正在面臨資金短缺的危機。

　　這多少讓已受“拐點論”刺激的房地產行業(yè)變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無拐論”的SOHO中國董事長潘石屹也放言，未來100天將是很多房地產公司發(fā)生劇變的100天。“受國際資本市場慘淡和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反映，并進入前所未有的融資艱難期。”

　　為了與去年萬科董事長王石提出房價會下降的“拐點論”區(qū)分開，潘石屹對他的“拐點論”作出進一步解釋：“我說的拐點是針對房地產企業(yè)，而非房價。”

　　房價也好，企業(yè)也罷，幾個月內的多個“拐點論”在地產市場掀起軒然大波，一場“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀者質疑，地產巨頭在這個時候拋出一個又一個拐點論，是否會讓市場更為恐慌性的出現(xiàn)土地拋售和公司轉讓，而使地產巨頭最終扮演中小地產的終結者？

　　　　銀行只青睞“優(yōu)質客戶”

　　2007年，央行六次上調存貸款利率，十次上調存款準備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機構，今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量(3.63萬億元)。業(yè)內人士分析，今年貸款增速將不會超過13.86%。

　　有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小企業(yè)。

　　北京聯(lián)達四方房地產經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒向《中國經(jīng)濟周刊》介紹說：“房地產公司資金主要是從四個方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地產企業(yè)自有資金；占有資金(預銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資)；其他各種融資渠道(短期拆借、信托機構)。目前房地產公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸。”

　　同等條件下，銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮那些資產良好、財務規(guī)范的大企業(yè)，而大部分中小企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質客戶”之列。

　　記者在采訪中了解到，曾經(jīng)開發(fā)過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地產今年從中國建設銀行(北京朝陽支行)為旗下兩個新項目貸款1.5億元人民幣，用于房地產開發(fā)資金。根據(jù)中國建設銀行北京朝陽支行信貸部某相關人士介紹：廣州珠江房地產在北京的大多數(shù)房地產開發(fā)項目的信貸來源于建設銀行，“因為有長時間的合作關系和良好的信譽，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會是建設銀行信貸計劃中的一份子。”

　　據(jù)記者了解，目前房地產信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權，二是抵押在建工程。房地產企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權證和建筑規(guī)劃許可證后，由銀行和合作的外部專業(yè)評估機構進行半個月左右的資格評定工作。銀行根據(jù)房地產企業(yè)的所抵押的土地地段、未來發(fā)展情況、開發(fā)商資質、開發(fā)商信用等方面綜合條件來放款。

　　有知情人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露，有些銀行在面對大客戶的時候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對于中小地產企業(yè)的貸款審核則甚為嚴格。

　　中珠置業(yè)房地產公司策劃總監(jiān)苑學斌表示，“由于各家房地產企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴格程度都提高了很多，所以中小房地產企業(yè)從銀行融資的難度會加大。”

　　中小房企“割肉”

　　大型房地產企業(yè)有比較系統(tǒng)的全年發(fā)展計劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉的問題，為了不停止開發(fā)的進度，就只能選擇降價銷售。而對于中小房地產企業(yè)來講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產出局。

　　一位業(yè)內人士對《中國經(jīng)濟周刊》舉了實例：北京通州的一個房地產商，原本打算去年9月份開盤，當時看到火爆的房地產市場，想存盤等到下季度的預售，所以沒有著急去領預售許可證。但令這位地產商始料不及的事情發(fā)生了：不出一個月，當他想開盤的時候，市場驟然變冷。到2007年年底，該樓盤周邊房價為8500元/平米，而此開發(fā)商的心理價位則是13000元/平米。該房地產商找到一家房地產經(jīng)紀公司，希望能夠代理銷售，轉嫁風險。而9300元/平米的代理價格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發(fā)商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。

　　另一個案例發(fā)生在福州。一家房地產商在去年年底開發(fā)一個樓盤中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層，并且拿到了預售許可證，當時報給房管局和物價局的價格是8300元/平米，在市場上出售的打折價格為7800元/平米。要建設剩下的6層樓，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，當時找到楊少鋒的北京聯(lián)達四方房地產經(jīng)紀公司，報出了6200元/平米的代理價格。

　　“這個樓盤一平米的價格只賣5500元，如果按照開發(fā)商的地價和成本來算的話，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價，這等于開發(fā)商并沒有賺取多少利潤。如此低價格的轉讓條件是我們一次性支付給開發(fā)商3000萬的價格，也就是將近20%的預付款。如果不是因為他的資金鏈緊張快斷了，那他會痛苦的作出這樣的決定么？這個時候，開發(fā)商考慮的不是賺錢，而是怎么在短時間回流，不會導致破產。”楊少鋒對《中國經(jīng)濟周刊》說。

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