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        房地產商自食"囤房囤地"惡果 地荒正演變?yōu)殄X荒(3)

        2008年04月10日 14:22 來源:《中國經濟周刊》 發(fā)表評論

          觀點:

          中小房地產商還有出路嗎

          北京聯達四方房地產經紀有限公司董事長 楊少鋒:

          地下錢莊或成救命稻草

          去年房地產行業(yè)的主要特征一是買地,二是捂盤,實際上就是囤房囤地。而現在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內完成地塊開發(fā)。與此同時,去年所拍賣取得的土地,按行業(yè)慣例,今年需要把余下的土地出讓金交齊,去年盲目擴張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。

          在宏觀調控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求銳減的情況下,土地儲備可能轉變成為企業(yè)的包袱。如果說上市房地產公司能夠通過股市融資將風險轉嫁股民,大型國有開發(fā)商能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少,盲目跟隨上市房企囤房囤地的開發(fā)商,或許就將成為這一輪宏觀調控的“祭品”。

          在其他融資渠道受阻下,目前,中小房地產企業(yè)依靠典當行和地下錢莊解決資金困境的情況很常見,中國去年開發(fā)貸及房貸余額增加1.18萬億,達到4.8萬個億。浙、閩一帶的通過各種渠道流入房地產市場的資金至少幾千個億,將近金融機構提供資金的10%。幾千億的資金量對全國范圍不算什么,但是對于一、兩個省還是很充裕的。因此,這些資金成了目前許多房地產公司的救命稻草。

          中珠置業(yè)房地產公司策劃總監(jiān)

          苑學斌:

          優(yōu)勝劣汰已是定局

          房地產行業(yè)是一個資金密集性的企業(yè),從貸款到房子賣出去又需要一個很長的過程,所以資金短缺是一個長期的狀態(tài)。信托可以給房地產企業(yè)提供可靠、有效的融資渠道。但是我國目前房地產信托還沒有變成一個成熟的體系,一直處于一個無序的狀態(tài)之中。

          房地產企業(yè)出現資金問題,轟然倒塌,在這個行業(yè)內并不稀奇,也并不是在目前國家宏觀經濟政策趨緊的形式下才出現的,早年著名的“順弛”的案例距離現在其實并不遙遠。

          所以,企業(yè)出現資金鏈斷裂或者叫現金流危機,并不在于企業(yè)是大還是小,任何企業(yè)經營不善都會遇到這樣的問題;也不在于政策的控制有多么嚴格,真正成熟的企業(yè)都會有完善的抗風險能力和預警措施。

          另外,目前國內房地產行業(yè)的集中度還不夠,會出現優(yōu)勝劣汰的局面。以后房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢是:由野蠻的粗放的生產開發(fā)模式,變?yōu)榫毣⑸顚油诰騼r值的開發(fā)模式;投資商的背景越來越國際化;由原本粗線條的開發(fā)流程設計,轉變?yōu)榉稀皣H投資人”要求的投資分析、財務報告、工程管理系統(tǒng)、營銷系統(tǒng);由原來相對單一的融資渠道,變成能夠根據國際慣例而制定出多層次多渠道的融資手段,因為市場競爭越來越積累,客戶越來越理性,項目前期的投入會加大,資金的壓力越來越突出。

          中國人民大學土地管理系教授 曲衛(wèi)東:

          被海外收購也未嘗不可

          房地產的資金來源從傳統(tǒng)來說,主要依賴于信貸和抵押貸款、商品房和寫字樓預售——通過預售提前回籠資金,投入房地產后期開發(fā)。這兩種方式實際上是前幾年一些房地產公司主要的資金來源渠道,F在國家進一步規(guī)范房地產的開發(fā)和銷售條件,貸款制度更加嚴格,金融部門發(fā)放貸款的審核也更加嚴格,這兩條路對于資質不夠的中小企業(yè)來說基本上堵死了。

          那么剩下的就是基金和上市;鹨膊豢赡埽瑖鴥确森h(huán)境不健全;上市又受到證監(jiān)會嚴格審批和限制,國家在進行調控,當然會控制上市的規(guī)模和速度。所以,業(yè)績和規(guī)模都不夠的企業(yè)就不可能成功上市。

          現有正常情況下,中小房地產企業(yè)的資金不足問題解決不了。但是現在很多海外基金已經瞄準中國房地產市場,正準備大規(guī)模收購國內的項目。所以,這些面臨資金緊張的企業(yè)可以將自己賣出去。 (梁燕軍)

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        編輯:邱觀史】
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