就在一年前，北京新開盤的部分項目還曾一度出現過徹夜排隊搶購的“壯觀場景”，開發商還在與銀行過著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產市場的過熱頭疼。時隔數月，房價即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發商資金困難、購房者的觀望到底、政府越來越完善的金融風險防范、房價回落、交易量萎縮……在樓市博弈中，政府、開發商、銀行、購房者，到底誰扛不住了？

　　銀行

　　提問　真的是錢袋收緊，門檻加高嗎？

　　真心話　其實他好我也好！

　　微妙，恐怕是一直以來形容銀行與政府、開發商、購房者之間關系最好的詞。

　　一方面，政府的信貸緊縮及放寬政策直接影響銀行的整體運作；另一方面，商業性房地產貸款在銀行整體業務中所占比例及其帶給銀行高額的利息差，也讓銀行一度將開發商和購房者奉為上賓。央行去年底的一項統計數據表明，去年金融機構各項貸款中，商業性房地產貸款總額占比超過30%。

　　因而長期以來，銀行都在與政府、開發商、購房者之間努力保持著一種平衡。可隨著房價松動、官方政策調整、開發商集體跳水等，這種平衡被打破了。

　　從去年下半年開始，與過去“只要手中有地,貸款找上門”的情況大相徑庭的是，銀行對房地產開發的貸款審核開始從緊，貸款門檻越來越高。業內人士透露，部分銀行針對房地產開發的信貸標準已從一季度的三個“三”標準提升至三個“五”標準。所謂三個“三”，即“申請貸款的房地產公司凈資產必須達到3000萬、開發面積3萬平方米以上、貸款需求至少3000萬”，至二季度這一標準即提升至“申請貸款的房地產公司凈資產必須達到5000萬、開發面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬”。此舉是為了限制更多的小型房地產開發公司貸款。

　　對開發商從緊的同時，銀行也沒對購房者開綠燈。“二套房貸從緊”便是很好的例證。此前，曾有消息稱深圳四大銀行二套房貸政策再次松動。針對第二套房的確定標準采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算做第一套房申請貸款，從而獲得優惠利率和較低的首付比例。在對北京市各大商業銀行的調查中，記者尚未發現二套房貸政策有松動現象。

　　“銀行在為難開發商、購房者的同時，自己的日子并不好過。”華夏銀行北京分行的一位信貸經理告訴記者，由于個貸的穩定性非常高，一直以來都被視做銀行最優質的信貸業務，如果沒有信貸緊縮政策，即使房價大跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸；真正的擔心是來自對房地產開發企業的貸款。“只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就相對大多了。” 這位信貸經理告訴記者，即使開發商貸款收不回來形成不良貸款，銀行也會通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。

　　沒有了商業性房地產貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。根據央行去年底的一項統計數據顯示，全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18%。其中房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%，“毫無疑問，這一比例今年還要上漲”。一旦商業性房地產貸款余額占總貸款余額的比例超過25%，銀行就要“挨餓”。

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