核心問題:數千億資金缺口
“老總四處躲債”
北京東四環某項目開發商告訴記者,由于上半年銷售慘淡,每個月的銷售額僅在1000萬左右。“現在老總四處躲債,包括工程款、建材款及銀行貸款都需要馬上歸還。”該項目銷售總監告訴記者,現在他近期主要的事情竟然是接待來項目要賬的人。
信貸緊縮之下,房地產企業缺錢已不是秘密。
國泰君安證券研究所近日發布的一份報告稱,2008年房地產行業資金缺口達7100億元,相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。平均下來,每家內資開發商資金缺口達1201萬元,相當于去年年銷售收入的24%。
上述測算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發商自有資金同比增長36%的假設作出的。
上市房企壓力巨大
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的研究則認為,開發商缺錢的程度要更大。利用上市公司年報與宏觀經濟數據綜合分析,鐘偉得出的結論是,中國房地產上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規模量級。上市公司資金的缺口,足以反映目前房地產行業所承受的巨大壓力。
據鐘偉介紹,全年的房地產開發貸款總額,按照去年的水平估算,應該在6000億元人民幣的規模。同樣按照去年的規模估算,個人按揭貸款的總額,在5000億元人民幣規模上下,此外,從QFII批準額度通過股市投資于房地產的外資,1-4月的數據顯示為150億元左右,再加上可能通過增發等手段籌集的資金,總計在1.6萬億元上下的水平。
相比之下,房地產開發所需的資金投入,卻要大于這一數字。綜合2005-2007年的情況,以及今年1-4月的上市公司開復工面積、土地儲備總量等數據。鐘偉測算,該行業上市公司須投入開發的資金總額,應該在2萬億元左右的水平。兩相比較,4000億元人民幣的資金缺口浮現。
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