國土資源部執法局副局長郭寶平7月8日表示,國土資源部關于“小產權房”的報告已上交國務院,提出初步政策:新發生的一定要嚴肅查處;歷史形成的,要由地方政府妥善處理;第三個原則就是,決不能讓開發商在小產權房中占便宜。(昨日《新京報》)
看來外界所認為的“松綁”,不過是處理歷史遺留問題的一種說法。而北京發改委6月的一份文件,也曾引發人們對小產權房合法化的遐想。該文件提出,有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易。由于社會上將此解讀為小產權房解禁,北京市發改委相關負責人不得不澄清:上市交易的農民自住房并非一般的農民宅基地上的自建房,即小產權房,《意見》里的相關規定均是針對北京“綠化隔離地區建設”而言的。
雖然困難重重,但小產權房解禁仍值得期待。如果允許農民宅基地流入市場,農村宅基地的流轉權由市場定價,農民直接參與農村土地分配,土地利益鏈條將完全拆散重新組合。這意味著土地使用制度的變革。
據國家有關資料統計,被征土地征用費的收益分配比例為:地方政府占20%至30%,企業占40%至50%,村級組織占25%至30%,農民僅占5%至10%。上海市社科院提供的數據表明,農村集體及農民所得到的農地征用價格大概為出讓價格的1/10,而農地出讓價格又大概是農地市場價格的1/5。從積極意義上看,小產權房解禁可讓農民進入土地資產渠道,分享土地收益,減少城市化過程中的貧民,從整體上減少了社會成本。
小產權房解禁還可以促進農村土地集約化。耕地減少與土地需求的增加是目前的一個主要矛盾,而去年被批準為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的成都、重慶一直在低調探索,突破口就是農村宅基地的流轉和集約使用。今后在成都試驗區內,集體建設用地將擁有與城鎮建設用地幾乎等同的地位,可以進入土地有形市場公開出讓,并可申請辦理土地使用權登記,宅基地也可在一定條件下通過房屋聯建、出租等方式流轉。
當然,小產權房解禁,政府將面臨以下難題:地方政府的土地收益如何保證?如何彌補以高價獲得土地的開發商的損失?如何彌補以高價購房的購房者的損失?
最重要的是,如何實現第三個原則,“決不能讓開發商在小產權房中占便宜”,這句話衍生開來,就是不讓農村土地流轉與小產權房成為新一輪既得利益者的盛宴。由于在定價博弈中,農民具有天然劣勢,避免農民得到小筆補償而失去日后保障,是政府首要考慮的問題。在此過程中,有必要加重農民的博弈砝碼,讓農民持有地票入股公司,分享日后紅利,或者干脆像我國臺灣地區一樣,讓農民持地或者持票坐等地價升值,都是不錯的方法。關鍵是讓農民獲得土地資產的溢價,一勞永逸地解決城市化即農民成為城市貧民的難題。農民獲得土地流通權,自然會保護自己的利益,開發商與地方政府的非正常溢價途徑也就被封堵了。
困難不是改革停滯的理由,土地市場一場自下而上的改革已初露端倪,其意義不在小崗村承包之下。
日前,備受關注的宋莊宅基地房糾紛案中的兩起案件在法庭的主持下和解。而與此同時,宋莊鎮政府一份《宋莊鎮農村宅基地流轉辦法指導意見》,規定農民有權處置房產,無權處置宅基地,村民一旦賣掉房產,就視作放棄了宅基地的使用權。經過村民代表大會集體表決后,村委會有權收回宅基地并將使用權轉給藝術家。村委會所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗試點正在不斷地總結經驗,在適當的時機再提交國家立法機構,通過立法來解決。
其實,改革可以趕上市場化的腳步,有關虧損可以通過市場差價來彌補。
立法解決應該有建設性,關上小產權房大門,相當于關上土地產權變動的大門,關上農民分享土地資產收益的大門,與目前各地的土地市場化努力背道而馳。(社論)
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