深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態(tài)？

　　去年此刻，深圳房價還是領(lǐng)漲全國的帶頭羊，今年此時，深圳房價卻已經(jīng)成了領(lǐng)跌全國的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經(jīng)下跌了36%，坐在房價過山車上，購房者的資產(chǎn)市值一路呼嘯而下，那整個深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態(tài)？

　　前不久，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，顯示深圳房價已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當于1997-1998年間的水平。

　　報告同時指出，原因“主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。”除了新房市場，二手房市場也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。

　　在深圳蛇口區(qū)沿街的一些二手房門店記者看到，這些門店都是好幾個小時沒有一個顧客，從事中介業(yè)務(wù)的張先生告訴記者，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有好幾個月了。

　　記者：“像你們店一天還能做幾單生意？”

　　“按月來算的話只能做租單了，賣單有一兩單就差不多了。”

　　記者：“那以前一個月你們二手房能做多少套？”

　　“比較火的時候，或者說正常的時候，正常市場情況每間鋪最少15套左右。”

　　記者：“一個月？”

　　“對，現(xiàn)在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單。”

　　交易的清談造成了二手房中介的嚴重虧損。

　　“成本每家門店在15萬元左右，每個月營業(yè)額大概3、4萬元，甚至?xí)�更少。�?/p>

　　記者：“那就是只要開張一個月就要虧十幾萬元。”

　　“差不多，可以這么說。”

　　記者：“你們在深圳有多少店鋪？”

　　“目前來說應(yīng)該有200多間。”

　　記者：“那一個月要虧2000萬元左右？”

　　“有這種可能性。”

　　面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網(wǎng)上引起了一場爭論。

　　深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武：“如果金融不放松還要下跌。”

　　記者：“還會有多大的下降幅度？”

　　尹香武：“這個下降幅度如果維持現(xiàn)有的條件，20%一點都不困難，指日可待，風(fēng)險很明顯，就是我們的斷供潮會出現(xiàn)，我們的就業(yè)機會會大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個新樓。”

　　尹香武分析，如果出現(xiàn)這樣的局面，深圳將出現(xiàn)斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業(yè)主，而是炒房客。

　　尹香武：“2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經(jīng)驗不足，比較冒進，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現(xiàn)斷供潮。”

　　如果以每套房平均100萬元，貸款70萬元左右計算，這將是一筆非常巨大的數(shù)字。

　　尹香武：“如果現(xiàn)在房價再下降20%，斷供630億元，比較嚴重。”

　　記者：“這個銀行會受得了嗎？”

　　尹香武：“受不了，我們現(xiàn)在整體個貸額2000億元，斷供630億元，30%。”

　　半小時觀察：樓市調(diào)控不宜半途而廢

　　從2005年開始，國務(wù)院就不斷出臺各種調(diào)控措施，希望過熱的房地產(chǎn)市場回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房價這頭瘋牛越?jīng)_越高，直至今天泡沫開始破滅。

　　前兩年房價瘋漲，我們有許多教訓(xùn)；然而更重要的是，在房價泡沫破滅的今天，我們該做怎樣的政策抉擇？中國的房地產(chǎn)行業(yè)是不是已經(jīng)危險得到了必須要“救市”的地步？我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策是不是真的需要放松？

　　我們注意到，美國的次貸危機是全國范圍的普遍現(xiàn)象，而目前中國房地產(chǎn)市場的斷供只是極個別城市出現(xiàn)的極端案例。目前房價下跌最為嚴重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國其他城市的房價下跌并不算嚴重，負資產(chǎn)的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數(shù)人并沒有因為房價下跌而受到大的影響，對于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其生計出現(xiàn)困難。其實受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤的開發(fā)商。但我們看到，受國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，國內(nèi)許多行業(yè)都出現(xiàn)嚴峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產(chǎn)更少，在這樣的環(huán)境中，一批競爭力差的企業(yè)被淘汰，而另一批競爭力強的企業(yè)在發(fā)展壯大。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)沒有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會連累金融系統(tǒng)，我們注意到斷供只是少數(shù)現(xiàn)象，據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統(tǒng)帶來大的沖擊。而其中多數(shù)斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應(yīng)該為自己的違規(guī)放貸承擔(dān)風(fēng)險。

　　農(nóng)民都知道，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會好，同樣，樓市的正常調(diào)整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。(主編：張凱華 記者：孟慶海 攝像：樊建恩)

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