上海某法律專家表示,政府出臺(tái)行政性指導(dǎo)價(jià)的做法一般針對(duì)涉及國計(jì)民生的重要基礎(chǔ)物資,比如水電煤價(jià)格、公共交通價(jià)格,以及電信等壟斷性產(chǎn)品,且需要遵循相關(guān)價(jià)格指導(dǎo)目錄的規(guī)定。目前,根據(jù)江蘇省定價(jià)目錄,“普通住宅商品房銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度,經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等政策性優(yōu)惠住房銷售價(jià)格,公有住房租金與出售成本價(jià),廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)”等均在政府定價(jià)范圍之內(nèi)。
一位南京市企業(yè)人士稱,除了南京實(shí)現(xiàn)核價(jià)制外,無錫、蘇州等其他江蘇城市實(shí)行備案制,方式不同,但都為對(duì)普通商品房價(jià)格實(shí)行政策性控制。
但另有不愿意透露姓名的專家認(rèn)為,南京對(duì)非保障性住房實(shí)行限價(jià),仍有違背市場規(guī)則甚至相關(guān)法規(guī)之嫌。
開發(fā)商對(duì)地方政府為商品房限價(jià)的另一個(gè)質(zhì)疑是地價(jià)的居高不下。“如果土地出讓價(jià)格不降,又強(qiáng)行要求降低商品房售價(jià),加上水泥建材等原材料價(jià)格上漲,管理成本增加,開發(fā)商利潤空間將受到雙重?cái)D壓。”一位開發(fā)商稱。根據(jù)測算,在南京,土地成本為樓板價(jià)5000元/平方米左右的項(xiàng)目,銷售價(jià)格賣到10000元/平方米“剛剛打平成本”。
數(shù)據(jù)顯示,就在銷售額大幅下降的同時(shí),南京開發(fā)商的土地購置成本正大幅上升。上半年,南京房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到256.68億元,其中土地購置費(fèi)73.1億元,同比增長50%。
地價(jià)居高不下的結(jié)果是土地流標(biāo)頻頻上演。今年6月,南京拍賣河西兩幅“巨無霸”地塊,其中河西南部一幅面積17萬平方米的地塊流標(biāo)。“因?yàn)橥恋乜罡哌_(dá)十幾億,加上土地款支付進(jìn)度被規(guī)定得很緊,在目前融資困境下,很少有開發(fā)商有能力負(fù)擔(dān)。”一位市場人士坦言。
受制于拿地速度放緩,南京未來新增住宅供給形勢(shì)不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示,今年前五個(gè)月,雖然南京商品住宅施工面積增長17%,但住宅新開工面積卻同比減少了24.4%。“加上觀望情緒持續(xù),成交低迷,開發(fā)商又可能通過控制銷售進(jìn)度的方式控制供給。市場供應(yīng)或呈現(xiàn)緊缺。”市場人士分析。
盡管市場爭議頗多,南京市將限價(jià)進(jìn)行到底的決心并未動(dòng)搖。
南京市物價(jià)局副局長張瑞忠在5月底接受采訪時(shí)表示,南京將針對(duì)房價(jià)新舉措實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況、新問題,提出應(yīng)對(duì)措施,從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格管理。
張瑞忠所稱的新問題之一就是開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)變相抬高房價(jià)。張瑞忠表示,按照《價(jià)格法》的規(guī)定,裝修費(fèi)用不在物價(jià)部門核價(jià)范圍內(nèi),因此目前的核價(jià)機(jī)制不能對(duì)裝修費(fèi)用核價(jià)。但政府管理部門可以依法規(guī)范開發(fā)企業(yè)的裝修行為,比如,裝修方案要建委審批,開發(fā)企業(yè)要列出裝修清單,開發(fā)企業(yè)要有裝修資質(zhì),有關(guān)部門還將適時(shí)公布裝修市場參考價(jià)格等。目前,南京建設(shè)主管部門正在會(huì)同物價(jià)等部門開展調(diào)研,并將出臺(tái)規(guī)范商品房精裝修行為的管理辦法。
此外,南京還將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費(fèi)行為。比如房地產(chǎn)開發(fā)中一直居高不下的 “二管三線”工程費(fèi)等。
有消息人士稱,南京對(duì)商品房的一房一價(jià)政策曾得到中央相關(guān)部門“首肯”,因此地方執(zhí)行力度較大。
“一個(gè)長期的矛盾是,地方政府最終不得不信賴大型開發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財(cái)政收入,一旦開發(fā)商在市場上受挫,最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無論怎樣,也會(huì)最終采取折中辦法解決中央調(diào)控與開發(fā)商利益之間的矛盾。”市場人士稱。
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