業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為降息作用有待時(shí)間考驗(yàn)

　　最近一段時(shí)間，有關(guān)政府是否應(yīng)該救市的爭(zhēng)論成了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管這種爭(zhēng)論尚未形成共識(shí)，但一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始有所動(dòng)作。接受記者采訪的專家認(rèn)為，這些動(dòng)作具體成效如何尚待觀察，而近日央行下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率有望刺激買賣雙方信心，但降息政策難破樓市當(dāng)前困局，短期內(nèi)樓市尚難回暖。

　　打折促銷成風(fēng) 交易未見(jiàn)回暖

　　自去年底以來(lái)，全國(guó)樓市一直處于濃厚的觀望情緒之中，成交量大幅萎縮，眾多開(kāi)發(fā)商都把樓市復(fù)蘇的希望寄托在了奧運(yùn)會(huì)后的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”。然而，到了九月份，樓市的交易量依然不景氣。

　　以樓市熱點(diǎn)城市北京為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬京城成交期房住宅僅為1518套，成交面積為143326平方米，成交現(xiàn)房住宅僅為357套，成交面積51991平方米。與去年同期相比，無(wú)論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大。其中，期房住宅成交套數(shù)下降了55%，成交面積下降了67.4%；現(xiàn)房住宅成交套數(shù)下降了53.2%，成交面積下降了59.4%。而且，不僅同比下降明顯，即便是與奧運(yùn)會(huì)前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　為了緩解交易量的下滑態(tài)勢(shì)，同時(shí)消除消費(fèi)者的觀望情緒，一些地方政府和開(kāi)發(fā)商都使出了渾身解數(shù)。一方面，地方政府開(kāi)始出臺(tái)刺激樓市回暖的政策，包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費(fèi)、購(gòu)房給予財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容；另一方面，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)紛紛打折促銷。但由于受眾多利空因素影響，樓市交易量未見(jiàn)明顯回暖，同時(shí)樓市的打折降價(jià)風(fēng)潮已從深圳、上海蔓延到了北方城市。以北京為例，京城開(kāi)發(fā)商耐不住樓市蕭條的現(xiàn)狀，紛紛加入到了打折促銷的大軍中來(lái)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中秋前后，北京打折促銷的項(xiàng)目多達(dá)二三十個(gè)。其中遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目一次性推出100套特價(jià)房，且打折幅度達(dá)到了六三折，優(yōu)惠幅度驚人；東亞上北中心項(xiàng)目9月推出“青年置業(yè)計(jì)劃”，可享受一次性付款9折、起價(jià)7900元優(yōu)惠。其他老項(xiàng)目如順馳藍(lán)調(diào)、珠江帝景也以各種名義推出特價(jià)房，給出前所未有的優(yōu)惠。此外，還有許多項(xiàng)目以各種名義讓利銷售。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，樓市之所以會(huì)出現(xiàn)打折促銷風(fēng)愈演愈烈的局面，除了政府的調(diào)控措施力度不減，尚無(wú)明確的救市意向等外部因素外，還與開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)際情況及銷售心理有很大的關(guān)系。一是多數(shù)開(kāi)發(fā)商在銀行嚴(yán)格控制信貸的情況下資金鏈越來(lái)越緊張，二是當(dāng)前的樓市環(huán)境使得開(kāi)發(fā)商信心嚴(yán)重不足，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市未來(lái)一兩年的預(yù)期持悲觀態(tài)度。在此背景下，開(kāi)發(fā)商自然把希望寄托在了銷售項(xiàng)目快速回款上，因此，打折促銷的項(xiàng)目此起彼伏，而且力度也越來(lái)越大。

　　“從九月上旬交易仍然低迷的現(xiàn)狀來(lái)看，樓市在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的交易回暖態(tài)勢(shì)�！蓖跤⒛姓f(shuō)。

　　降息有望刺激 買賣雙方信心

　　就在樓市表現(xiàn)低迷、政府是否救市的爭(zhēng)論聲日漸高漲之際，中國(guó)人民銀行近日宣布下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。

　　盡管此次降息并非專門針對(duì)樓市，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次央行下調(diào)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，有望刺激買賣雙方的信心。“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說(shuō)，自2004年10月份加息以來(lái)，貸款利率處于加息通道已經(jīng)有4個(gè)年頭，可以說(shuō)以往的貸款從緊政策從一定程度上打擊了部分人群的購(gòu)房信心。而此次利率下調(diào)，對(duì)于已經(jīng)降溫大半年的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)恢復(fù)消費(fèi)信心的利好因素。

　　對(duì)于這種觀點(diǎn)，北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟表示贊同。她說(shuō)，雖然此次調(diào)息本著短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，貸款利率的下調(diào)幅度并不是很大，但正是這一試探性政策信號(hào)，讓購(gòu)房借款人看到了“希望”，至少不用再擔(dān)心央行會(huì)持續(xù)加息。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在二手房市場(chǎng)中至少有約七成的人群需要通過(guò)貸款來(lái)解決基本購(gòu)房需求，降息會(huì)刺激部分人群購(gòu)買力的釋放。

　　祁世釗說(shuō)，根據(jù)8月份央行金融報(bào)告顯示，8月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為45萬(wàn)億元，也就是說(shuō)，下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)幾乎可以釋放4500億元貸款。開(kāi)發(fā)貸款環(huán)境相對(duì)更為寬松，這對(duì)恢復(fù)開(kāi)發(fā)商信心以及獲得更多貸款都有很大益處。

　　與此同時(shí)，買方持有成本降低，刺激剛性需求入市。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，此次貸款利率下調(diào)，盡管幅度微小，但仍讓貸款購(gòu)房者嘗到了“小甜頭”。其中，五年期以上貸款利率下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于房貸消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，每月減少支出成本是顯而易見(jiàn)的。例如，貸款60萬(wàn)元期限20年，按等額本息還款法，每月節(jié)省支出33.36元，20年節(jié)省利息共計(jì)8004.19元。

　　樓市短期 尚難回暖

　　盡管降息政策有利于刺激買賣雙方信心，但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期內(nèi)樓市困局尚難打破。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，本次降息信號(hào)性雖強(qiáng)，但實(shí)質(zhì)性作用還有待時(shí)間考證。她說(shuō)，在此次貸款利率下浮調(diào)整的過(guò)程中，六個(gè)月至三年期的短期貸款利率下浮明顯，其中六個(gè)月期貸款利率下浮達(dá)到0.36%，而作為百姓購(gòu)房貸款常選擇的五年以上長(zhǎng)期貸款利率僅下浮0.09%。這雖然在一定程度上也將刺激樓市的需求，增強(qiáng)消費(fèi)者的貸款購(gòu)房意愿，但長(zhǎng)期貸款利率的微量下浮對(duì)于2008年長(zhǎng)期萎靡的樓市而言，其刺激性的作用大小還有待時(shí)間的考驗(yàn)。

　　同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，也是除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等六大金融機(jī)構(gòu)之外的中小金融機(jī)構(gòu)下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，這也充分證明此次存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整是政府機(jī)構(gòu)試探性的操作，其執(zhí)行也是有保有壓，因此對(duì)于所謂松動(dòng)信號(hào)的釋放對(duì)樓市的作用能有多大，也需等待時(shí)間的證明。

　　“降息政策的出臺(tái)對(duì)于萎靡的京城樓市投資市場(chǎng)影響有限，畢竟對(duì)于選擇長(zhǎng)期貸款的投資者而言，此次長(zhǎng)期貸款利率0.09%的微量下浮尚顯微薄，他們更多的是關(guān)注政策后市，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格實(shí)際走勢(shì)來(lái)決定自己的投資步調(diào)。”宮萍補(bǔ)充說(shuō)。

　　專家指出，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款更多是中長(zhǎng)期貸款，但央行此次調(diào)低貸款利率，短期貸款利率的調(diào)幅明顯大于長(zhǎng)期貸款的調(diào)幅，所以政策導(dǎo)向并不是說(shuō)要刺激長(zhǎng)期投資，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更多的是解決目前中小企業(yè)的融資難、融資成本高的狀況。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，依然很難獲得銀行貸款，所以短期看很難說(shuō)對(duì)樓市有實(shí)質(zhì)性利好。(李佳鵬 實(shí)習(xí)生:殷丹丹)