北京樓市

　　在“降價(jià)”與“放量”間尋找平衡

　　在經(jīng)歷8月份的極度低迷后，北京房地產(chǎn)市場迎來了期待中的“金九銀十”。大多數(shù)開發(fā)商選擇在9、10月份集中開盤，實(shí)現(xiàn)銷售“放量”；而持幣待購者則希望房價(jià)在這段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)明顯下跌，并等待時(shí)機(jī)出手。目前，北京樓市正在這種“降價(jià)”與“放量”的預(yù)期中尋找新的平衡。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，由于松動(dòng)的房價(jià)并沒有達(dá)到購房人的降價(jià)預(yù)期，因此，9月份北京房地產(chǎn)市場依舊低迷。他們預(yù)計(jì)，在目前的價(jià)格水平之上，京城“金九銀十”的銷售量將難見起色，而市場的持續(xù)低迷或?qū)⑨j釀更為明顯的“降價(jià)沖動(dòng)”。

　　9月銷售未見回暖

　　從記者走訪的幾家樓盤來看，售樓處大都較為冷清，有時(shí)會(huì)有一家?guī)卓谀弥鴳粜蛨D琢磨，向銷售人員反復(fù)詢問，猶豫不定。

　　近來處于價(jià)格戰(zhàn)“風(fēng)口浪尖”的萬科，在北京的情況稍微溫和。位于西四環(huán)的萬科中糧紫苑，最近推出一批內(nèi)部認(rèn)購價(jià)每平米12500元左右的毛坯三居，一次性付款9.7折，按揭9.8折，同一位置的萬科假日風(fēng)景則主要為售價(jià)每平米15000-16000元的精裝三居。另一個(gè)項(xiàng)目萬科公園五號(hào)預(yù)計(jì)10月中旬開盤，該樓盤位于朝陽公園附近，均價(jià)每平米29000元左右，其中包括6000元標(biāo)準(zhǔn)的精裝修。銷售人員說目前提前認(rèn)購給予3萬元優(yōu)惠，開盤前肯定還有其他優(yōu)惠措施。日前曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，中秋節(jié)過后，萬科很可能把降價(jià)擴(kuò)展到京津唐地區(qū)，降價(jià)將以北京為主。對(duì)此，萬科集團(tuán)并未作出明確回應(yīng)。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月1日至20日，京城成交期房住宅3467套，成交面積32.9萬平米；同期，成交現(xiàn)房住宅1100套，成交面積為16.4萬平米。與去年同期相比，成交的期房住宅套數(shù)下降了50.9%，成交面積下降了63.6%，成交的現(xiàn)房套數(shù)下降了20.6%，成交面積下降了30.5%，成交各項(xiàng)數(shù)值均出現(xiàn)了明顯回落。

　　亞豪咨詢王英男指出，無論是期房還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運(yùn)會(huì)前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢。而從九月前三周的交易現(xiàn)狀來看，北京樓市在未來一段時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，開發(fā)商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來看，他們采取的各種折扣優(yōu)惠促銷活動(dòng)依然是試探性質(zhì)的，而這種“小恩小惠”并沒有“打動(dòng)”北京的購房人。

　　房價(jià)或進(jìn)一步調(diào)整

　　今年年初，北京就有許多樓盤不同程度地開展促銷活動(dòng)，買房送車、送旅游、送物業(yè)費(fèi)等等優(yōu)惠措施不一而足。進(jìn)入上半年，以“尾房”、“清盤”名義推出的特價(jià)房頻頻出現(xiàn)，折扣的幅度也越來越大，據(jù)記者了解，最低折扣已突破7折。目前，借各種名義實(shí)施“暗降”的樓盤不在少數(shù)。

　　“但是由于折扣的基數(shù)太高，即使打完折，房價(jià)還是難以接受。”在北京西四環(huán)外一處樓盤看房的莫先生如是說。該樓盤目前的銷售均價(jià)為17000元/平方米，推出的部分特價(jià)房打完折后依然高達(dá)13500元/平方米，并且戶型普遍偏大。

　　北京一位開發(fā)商對(duì)記者坦言，“項(xiàng)目的后續(xù)價(jià)格要做調(diào)整。但是調(diào)整幅度大小還要等到9月底看市場實(shí)際情況再定。如果市場低迷未見好轉(zhuǎn)，周邊項(xiàng)目都紛紛降價(jià)，公司就有可能考慮明確降價(jià)，否則還是以折扣為主。” (林喆 韓曉東)

　　成交持續(xù)地量

　　深圳樓市下行成共識(shí)

　　深圳樓市經(jīng)過上半年的大幅度降價(jià)，近幾個(gè)月陷入價(jià)高量縮的冷清格局。深圳市國土局統(tǒng)計(jì)顯示，6、7、8三個(gè)月深圳房價(jià)回升，分別為12681元/平方米、16198元/平方米、14449元/平方米。

　　與房價(jià)高位形成對(duì)比的是，銷售一直維持地量，8月份新房銷售面積僅為28.02萬平方米，比5月份的38.48萬平方米高點(diǎn)相差甚遠(yuǎn)。

　　推盤多銷量少

　　“金九銀十”被認(rèn)為是樓市的傳統(tǒng)旺季，但根據(jù)深圳國土局網(wǎng)站初步統(tǒng)計(jì)，僅從9月份降息后的一周銷量來看，深圳成交新房695套，較之前八周單周銷量出現(xiàn)下滑，比降息前一周環(huán)比下降25.5%，成交均價(jià)為10718元/平方米。其中，深圳關(guān)外成交量為479套，占全市總成交量的68.9%。同時(shí)，二手房市場成交量也出現(xiàn)較大幅度下降，共成交670套。

　　早在8月份，為備戰(zhàn) “金九銀十” 深圳各大開發(fā)商就加大推盤量，全市公開發(fā)售的住宅項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，比7月增加5個(gè)，供應(yīng)住宅72.4萬平方米，環(huán)比增加198%。雖然推盤量大，但除部分樓盤降價(jià)熱銷外，多數(shù)樓盤依舊慘淡。

　　8月21日，萬科在深圳啟動(dòng)“1”計(jì)劃，萬科城“預(yù)存1萬送10萬”、第五園“加1元送全屋精裝修”等活動(dòng)推出后，匯聚大量人氣，并引起其他開發(fā)商極大關(guān)注。隨后的8月30日，萬科再推出“1”計(jì)劃升級(jí)版，部分項(xiàng)目推出20至30套一口價(jià)單位，實(shí)際價(jià)格更低，且對(duì)分布在不同樓層和朝向的單位進(jìn)行統(tǒng)一定價(jià)，激發(fā)更大熱情。

　　與之相反的是一些樓盤繼續(xù)維持原有價(jià)格，開發(fā)商仍在期盼政策松動(dòng)。深圳各大中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)恰恰說明了這一點(diǎn)，置業(yè)國際分析數(shù)據(jù)稱，今年有80%的新開盤項(xiàng)目銷售率在五成以下。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年滾到今年的存量達(dá)271萬平方米，今年這一批存量平均的消化率僅僅為11%。眾廈地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理林昌隆也表示，眾廈地產(chǎn)監(jiān)控的143個(gè)項(xiàng)目，平均銷售率只有44.97%。

　　為了能在“金九銀十”取得好的銷售業(yè)績，又不愿直接降價(jià)，深圳許多樓盤都延長蓄客期，中糧瀾山、天安高爾夫瓏園、迷你新居、中海西岸華府、佳兆業(yè)茗萃園二期等項(xiàng)目，早早取得了預(yù)售許可證，但一直沒有開盤。招商地產(chǎn)營銷總監(jiān)王鉆表示，8月底開盤的招商海月5期，在開盤前一個(gè)多月就開始用各種方式蓄客，才取得了開盤銷售逾五成的業(yè)績。

　　“金九銀十”仍難言觸底

　　一手房市場疲軟，二手房市場更是價(jià)量齊跌。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，8月深圳市二手房成交面積約為30.47萬平方米，實(shí)現(xiàn)均價(jià)11498元/平方米，兩者環(huán)比分別下降了9.87%和5.67%，均價(jià)已觸及今年的最低點(diǎn)。

　　世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平表示，二手房業(yè)主的危機(jī)感明顯不如開發(fā)商，普遍還對(duì)“金九銀十”抱有一定的期望，這導(dǎo)致了不少片區(qū)出現(xiàn)了二手房價(jià)格高過一手房價(jià)格，造成成交受阻。

　　根據(jù)記者了解，深圳很多持幣觀望的購房者正在期待明明白白的降價(jià)，而他們觀察的主要是兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是“領(lǐng)頭羊”萬科的舉動(dòng)，另一個(gè)則是“十一”將要舉行的中國(深圳)秋季房地產(chǎn)交易會(huì)的動(dòng)向。

　　“春交會(huì)時(shí)，開發(fā)商對(duì)市場判斷未形成共識(shí)，所以市場并未統(tǒng)一降價(jià)。現(xiàn)在開發(fā)商們的共識(shí)已基本形成，所以秋交會(huì)整體降價(jià)很有可能。”深圳社科院研究城市運(yùn)營中心主任高海燕表示。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年9至12月份還將有32個(gè)項(xiàng)目入市，推出套數(shù)在1.5萬至1.8萬套之間，深圳樓市繼續(xù)下行已基本成為共識(shí)。多數(shù)業(yè)內(nèi)專家表示，深圳樓市底部難以預(yù)測，“金九銀十”未必就是底部。眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為，最嚴(yán)峻的時(shí)期也許還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來。

　　英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)董事長郭建波也在一場分析會(huì)上公開表示，目前深圳整體房價(jià)仍然偏高，而政策的不明朗，將導(dǎo)致未來一年市場繼續(xù)目前的調(diào)整態(tài)勢，深圳全市新房均價(jià)可能會(huì)下調(diào)至1萬元/平方米。他同時(shí)認(rèn)為關(guān)內(nèi)房價(jià)下跌空間不大，但關(guān)外可能還有10%-20%的跌幅。(萬晶)