北京業(yè)主討要降價(jià)待遇

　　而與深圳桑泰地產(chǎn)的做法不同的是，不少地方的開(kāi)發(fā)商則是直接拒絕了業(yè)主的要求。

　　北京的涂女士便是被開(kāi)發(fā)商拒絕差價(jià)補(bǔ)償要求的業(yè)主之一。

　　今年5月10日，涂女士與北京方恒置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)了東恒時(shí)代家園三期的一套房屋。簽訂合同之前，她聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商即將對(duì)預(yù)售樓盤(pán)進(jìn)行大規(guī)模促銷(xiāo)活動(dòng)，因擔(dān)心購(gòu)房后房屋貶值，她遂向銷(xiāo)售人員詢問(wèn)了相關(guān)情況。當(dāng)時(shí)，銷(xiāo)售人員表示，即將進(jìn)行的優(yōu)惠活動(dòng)只針對(duì)不好賣(mài)的朝北戶型，并保證稱，涂女士看中的朝南兩居室戶型絕對(duì)不會(huì)降價(jià)，并一再催促她簽訂合同。

　　于是，涂女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并付了60%的首付。

　　然而，10天后，涂女士發(fā)現(xiàn)，東恒時(shí)代家園三期的房子在搞促銷(xiāo)活動(dòng)，戶型包括西南戶型，每平米價(jià)格降為2.1萬(wàn)元。“這樣算下來(lái)，每平方米降1800元，按此價(jià)格計(jì)算，我的房子整整降了14.7萬(wàn)元，也就是說(shuō)我為此將要多付這么多錢(qián)。”涂女士同售樓人員商量，是否可以退掉房屋，重新以現(xiàn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，或者退回一部分差價(jià)。但開(kāi)發(fā)商一口回絕，稱此事沒(méi)有可能。

　　涂女士認(rèn)為，銷(xiāo)售人員向其隱瞞了與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，使其在違背真實(shí)意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失。于是，一氣之下，涂女士一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上法院，要求變更購(gòu)房合同，使自己也能享受降價(jià)待遇。涂女士要求，將合同中約定的房屋單價(jià)由套內(nèi)建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬(wàn)元變更為45萬(wàn)余元。

　　據(jù)記者10月12日從朝陽(yáng)法院獲悉，目前，此案已經(jīng)被受理，并將在近期審理。

　　記者致電北京方恒置業(yè)公司辦公室，其工作人員稱，涂女士的要求是不可能滿足的，因?yàn)楹贤�已�?jīng)簽好。“買(mǎi)房就像投資股票一樣，是有風(fēng)險(xiǎn)的。降價(jià)是市場(chǎng)行為，現(xiàn)在降價(jià)了，你讓我補(bǔ)退差價(jià)，那如果房子漲價(jià)了，是不是你該退給我錢(qián)呢？”這位工作人員說(shuō)。

　　據(jù)了解，這是繼深圳、廣州等地出現(xiàn)因房?jī)r(jià)下跌而引發(fā)業(yè)主告開(kāi)發(fā)商案件后，北京發(fā)生的首起降價(jià)訴訟案。(法制周報(bào)新聞熱線:0731-4802117)對(duì)于所購(gòu)房屋出現(xiàn)降價(jià)后該如何解決的問(wèn)題，北京中銀律師事務(wù)所蔣青化律師表示，不管購(gòu)房者選擇以哪方面的損失作為訴訟標(biāo)的，房?jī)r(jià)下跌都不能成為退房或是要求補(bǔ)償?shù)谋匾獥l件。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的司法解釋，只有當(dāng)房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題，或是非主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響業(yè)主居住的情況下，或者合同約定的其他退房條件滿足時(shí)，業(yè)主才能退房或要求補(bǔ)償。房?jī)r(jià)下跌顯然不屬于法定的或約定的退房或補(bǔ)償條件。

　　“除非是在合同中就這種情況進(jìn)行了明確說(shuō)明，否則，這種訴訟很難勝訴。”蔣青化說(shuō)。

　　權(quán)威分析

　　開(kāi)發(fā)商補(bǔ)與不補(bǔ)都與法律無(wú)關(guān)

　　退房，本身并不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，法律上與此對(duì)應(yīng)的詞語(yǔ)是“解除購(gòu)房合同”。一般地說(shuō)，合同既然已由雙方當(dāng)事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對(duì)的“無(wú)條件退房”是不可能的，只有達(dá)到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時(shí)，才允許當(dāng)事人解除合同。既如此，深圳桑泰地產(chǎn)為何同意向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，而北京方恒置業(yè)公司卻拒絕業(yè)主的要求，以致被告上法庭？

　　中國(guó)社科院研究生院院長(zhǎng)助理、法學(xué)博士文學(xué)國(guó)教授接受《法制周報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)房屋是屬于合同契約關(guān)系，業(yè)主要求降價(jià)退房、補(bǔ)差額這類(lèi)行為不屬法定義務(wù)，降價(jià)后退不退差價(jià)，須由購(gòu)房合同約定。如果合同有補(bǔ)差價(jià)的相關(guān)約定，開(kāi)發(fā)商須按合同約定向業(yè)主履行補(bǔ)差價(jià)義務(wù)。除合同約定外，業(yè)主除非有足夠的理由符合法定或合同約定“退房”、“補(bǔ)差價(jià)”的情形，否則，業(yè)主提出的有關(guān)要求基本上不可能通過(guò)訴訟的方式獲得勝訴。

　　他認(rèn)為，深圳桑泰地產(chǎn)同意向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，這是開(kāi)發(fā)商作出的調(diào)價(jià)，屬于開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，也就是對(duì)降價(jià)之前的業(yè)主和降價(jià)之后的業(yè)主之間存在的價(jià)格差進(jìn)行調(diào)整，是屬于開(kāi)發(fā)商自己決定的行為，不屬于法律的范疇。

　　文學(xué)國(guó)表示，任何買(mǎi)賣(mài)行為都是有價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)行為也是如此。房屋買(mǎi)賣(mài)是一種市場(chǎng)行為，業(yè)主購(gòu)房之后價(jià)格漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購(gòu)房合同生效時(shí)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)的。因此，個(gè)別企業(yè)基于其自身實(shí)際及發(fā)展需要而采取的單方面商業(yè)行為，不代表開(kāi)發(fā)商具有法律或合同上的補(bǔ)差價(jià)義務(wù)，購(gòu)房者不能借此主張和要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。

　　“比如，我們?nèi)ド虉?chǎng)買(mǎi)衣服花了500元錢(qián)，隔一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)衣服打折了，只要250元錢(qián)，那么，其中的差價(jià)難道是要商場(chǎng)來(lái)補(bǔ)償？”文學(xué)國(guó)說(shuō)，買(mǎi)衣服和買(mǎi)房子其實(shí)性質(zhì)是一樣的，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的價(jià)格波動(dòng)造成的影響會(huì)比較大，所以消費(fèi)者出現(xiàn)的不平衡心理也會(huì)比較明顯。

　　針對(duì)目前幾大城市出現(xiàn)的退房團(tuán)維權(quán)行為，文學(xué)國(guó)認(rèn)為，“這其實(shí)是濫用了消費(fèi)者的權(quán)益，在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，合同都是雙方自愿簽訂的，“如果業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)漲的話，為什么沒(méi)有預(yù)計(jì)它也會(huì)跌呢？其對(duì)于自身買(mǎi)房行為的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)不可能不知曉。正所謂‘買(mǎi)者自負(fù)’，既然選擇了高價(jià)位購(gòu)房，就理應(yīng)能夠承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的損失。”

　　針對(duì)目前樓市降價(jià)風(fēng)波帶來(lái)的問(wèn)題，文學(xué)國(guó)認(rèn)為，首先應(yīng)該維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，做到有損失有承擔(dān)，而不是一味拒絕接受市場(chǎng)的結(jié)果，通過(guò)集體施壓等形式迫使開(kāi)發(fā)商予以補(bǔ)償，這違背了商業(yè)契約的基本規(guī)則和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“買(mǎi)賣(mài)自愿”原則。(新聞來(lái)源：湖南電視臺(tái)-etv《法制周報(bào)》)