救市能否如愿以償？

　　【反方】

　　在房地產(chǎn)運(yùn)行周期中，市場(chǎng)處于繁榮期，房?jī)r(jià)高漲，政府要打擊消費(fèi)者信心是有難度的；而市場(chǎng)處于蕭條期時(shí)，房?jī)r(jià)下降，消費(fèi)者信心不足，持幣觀望，不知道哪兒是底部，難以達(dá)成底部共識(shí)，政府要鼓起消費(fèi)者的購(gòu)買熱情更難

　　黃興文：即使中央政府出手救市，其目的只是希望保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、防止經(jīng)濟(jì)衰退而不是保持高房?jī)r(jià)。因?yàn)�，前幾年�?guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有不小的功績(jī)得益于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和大規(guī)模擴(kuò)張，如果房地產(chǎn)業(yè)急劇下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。雖然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴于某一行業(yè)肯定是不正常的，中央政府出手救市有短期行為之嫌，但當(dāng)前是不得已而為之。

　　政府出手救市并不能挽救房?jī)r(jià)。政府并不能完全左右消費(fèi)者的預(yù)期，消費(fèi)者的信心不會(huì)隨著政府的措施出臺(tái)而立即增強(qiáng)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)運(yùn)行周期中，市場(chǎng)處于繁榮期，房?jī)r(jià)高漲，政府要打擊消費(fèi)者信心是有難度的；而市場(chǎng)處于蕭條期時(shí)，房?jī)r(jià)下降，消費(fèi)者信心不足，難以達(dá)成底部共識(shí)，政府要鼓起消費(fèi)者的購(gòu)買熱情更難。

　　因此，即使政府出臺(tái)利好措施救市，也不會(huì)立即見(jiàn)效。消費(fèi)者不能承受高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商最需要的也不是高房?jī)r(jià)，而是現(xiàn)金流和交易量。開(kāi)發(fā)商要想回籠資金，不能固守高房?jī)r(jià)，只有降低價(jià)格才能獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

　　易憲容：2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件與環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)條件與環(huán)境發(fā)生了根本性變化的情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然以2007年的房?jī)r(jià)水平，地方政府以過(guò)去居民的購(gòu)買觀念，希望讓居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的。所以即使中央政府重新啟動(dòng)救市政策，估計(jì)所起到的作用也會(huì)十分有限。

　　【正方】

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要長(zhǎng)久發(fā)展，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商都需要細(xì)化。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和商品房，開(kāi)發(fā)商也可以找到重點(diǎn)從事的領(lǐng)域，消費(fèi)者也能找到適合消費(fèi)層次的產(chǎn)品

　　任宏：目前還沒(méi)有要救市的官方說(shuō)法，所以，我們假設(shè)有救市一說(shuō)。

　　可以肯定的是，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商都需要細(xì)化。政府需要盡快將經(jīng)適房、廉租房和商品房的層次進(jìn)行細(xì)分，開(kāi)發(fā)商可以找到能夠重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，消費(fèi)者可以找到符合消費(fèi)能力的房產(chǎn)。目前，電子、服裝、汽車等很多行業(yè)都有了自己的明確定位。但房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，還沒(méi)有細(xì)化這一程度，這表明，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度依然不夠，發(fā)展過(guò)程依然緩慢，這值得我們反思。

　　房?jī)r(jià)跌了，經(jīng)濟(jì)就會(huì)垮？

　　【反方】

　　如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌20%的話，就會(huì)進(jìn)入很多潛在購(gòu)房者的承受范圍，從銀行金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，不會(huì)出太大的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，房?jī)r(jià)下降20%，交易量會(huì)有很大突破，所以房地產(chǎn)業(yè)完全可以經(jīng)過(guò)自身的努力，解決當(dāng)前面臨的困局

　　任宏：目前，沒(méi)有任何官方的說(shuō)法表明：政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏調(diào)政策進(jìn)行大的改變。

　　其實(shí)，中國(guó)的高房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是一種必然狀態(tài)，這與城市化進(jìn)程是分不開(kāi)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)和所有市場(chǎng)一樣，都有波峰和波谷，只要是好的產(chǎn)品，總會(huì)有市場(chǎng)。

　　我認(rèn)為，地產(chǎn)商應(yīng)該理解并配合政府的宏觀調(diào)控政策，因?yàn)檫@是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。房地產(chǎn)業(yè)有自己的特殊性，它不僅是一種經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，也是一種政治和社會(huì)產(chǎn)品，牟取暴利的行為是違背社會(huì)公德的，這也有違企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

　　黃興文：不少開(kāi)發(fā)商一直抱有希望，指望政府會(huì)出臺(tái)救市方案，認(rèn)為只要死扛一段時(shí)間，就會(huì)迎來(lái)新的機(jī)遇。最近，許多地方政府推出的一系列救市招數(shù)和中房協(xié)給國(guó)務(wù)院上救市書(shū)更是讓他們堅(jiān)定了等待救市的信心。抱有這樣想法的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是天真和愚蠢的，他們還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻性，說(shuō)明他們被好日子和暴利沖昏了頭，不知道房地產(chǎn)也有周期性，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降通道之后，沒(méi)有一定時(shí)間是不可能回升的，這期間必然會(huì)伴隨一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的倒閉。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條表面上看源于中央連續(xù)的、強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，實(shí)際上，根本原因還在于開(kāi)發(fā)商自身，是他們自己過(guò)于瘋狂、過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)了市場(chǎng)形勢(shì)、老百姓的購(gòu)買力、輿論的壓力和中央政府的容忍力，瘋狂地抬升房?jī)r(jià)，瘋狂圈地、抬高地價(jià)。這是一種群體瘋狂，只能由這個(gè)群體自己來(lái)承受。現(xiàn)在是這個(gè)群體付出瘋狂代價(jià)的時(shí)候了，價(jià)格怎么漲上去，還得怎樣降下來(lái)。

　　郭田勇：現(xiàn)在房地產(chǎn)商堅(jiān)持不降價(jià)無(wú)非兩個(gè)原因：第一，沒(méi)有一個(gè)商人愿意放棄暴利的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商更擔(dān)心房?jī)r(jià)降了以后，會(huì)出現(xiàn)買漲不買跌的情況。第二，有部分地方政府的利益已經(jīng)和房地產(chǎn)業(yè)的利益捆綁在一起了，這些地方政府相當(dāng)部分的財(cái)政收入都來(lái)源于房地產(chǎn)，在既得利益面前沒(méi)有人會(huì)放棄。

　　但現(xiàn)在需要指出的是，房地產(chǎn)商必須搞清楚自己建的房子是為了提供給投資者的還是提供給自住購(gòu)房者的，如果是提供給投資者的，肯定會(huì)存在“買漲不買跌”的情況，但如果是提供給自住需求者的就不會(huì)存在這個(gè)問(wèn)題，只要房?jī)r(jià)降到這些人能承受的范圍內(nèi)，很大一部分潛在需求就會(huì)被激活。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂而影響到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，反而會(huì)帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)朝一個(gè)理性的方向發(fā)展。

　　最近還有很多人說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂首先受影響的就是銀行，但從我們的研究來(lái)看，如果房地產(chǎn)均價(jià)相對(duì)2007年下調(diào)20%的話，銀行業(yè)的不良貸款增長(zhǎng)率大概可以到0.7%到0.8%，這個(gè)比例銀行還是可以承受的。如果跌40%的話，銀行的不良貸款率將成倍上升，一旦出現(xiàn)這種情況，不單單房地產(chǎn)業(yè)受到影響，銀行業(yè)和相關(guān)的制造業(yè)都將受到?jīng)_擊，屆時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都將受到重要打擊。但如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌20%的話，就會(huì)進(jìn)入很多潛在購(gòu)房者的承受范圍，從銀行金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，不會(huì)出太大的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下降20%，交易量會(huì)有很大突破，所以房地產(chǎn)業(yè)完全可以經(jīng)過(guò)自身的努力，解決當(dāng)前面臨的困局。

　　【正方】

　　房地產(chǎn)要不要救？這個(gè)問(wèn)題就像半年前的股市該不該救一樣。房地產(chǎn)關(guān)系諸多行業(yè)，一旦下滑過(guò)快或持續(xù)走低，就會(huì)危及宏觀經(jīng)濟(jì)。政府不是房?jī)r(jià)的制定者，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，政府政策卻是行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的決定性因素。如果說(shuō)以前局面不明朗，那么，目前是時(shí)候了

　　岳鋒鋼：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，我國(guó)正在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，不少地方市場(chǎng)還需要政府的調(diào)控措施，但是市場(chǎng)應(yīng)體現(xiàn)供求的杠桿效應(yīng)。讓“居者有其屋”是政府的目標(biāo)，政府希望通過(guò)穩(wěn)定來(lái)達(dá)到和諧發(fā)展的目標(biāo)，過(guò)高的房?jī)r(jià)肯定會(huì)影響社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，連帶著眾多產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康，失業(yè)率也可能大幅上升�，F(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)商品房的需求，除了自住外，就是投資。據(jù)調(diào)查顯示，有35%的人選擇了自住加投資，在投資產(chǎn)品中，除了股票、基金和保險(xiǎn)，固定資產(chǎn)也是很重要的部分。因此，政府是針對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、而不是某一個(gè)具體行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　從綜合的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商面臨的形勢(shì)的確嚴(yán)峻，買賣雙方持續(xù)不斷的觀望會(huì)將開(kāi)發(fā)商推向愈發(fā)尷尬的境地。企業(yè)的現(xiàn)金流代表著心臟，即使這個(gè)企業(yè)其他的團(tuán)隊(duì)都很好，但是一旦心臟出了問(wèn)題，必將影響整個(gè)企業(yè)的有效運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，如果其房產(chǎn)項(xiàng)目具有相當(dāng)吸引力，但是如果現(xiàn)金流不夠，對(duì)企業(yè)或行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)損失。

　　的確，在房地產(chǎn)行業(yè)中，有些企業(yè)具有較大利潤(rùn)，但是不能說(shuō)所有的開(kāi)發(fā)商都牟取了暴利，房?jī)r(jià)過(guò)高有部分原因不是開(kāi)發(fā)商造成的，是中國(guó)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大需求所決定的。當(dāng)然，毫無(wú)疑問(wèn)，企業(yè)在享受利益的同時(shí)肯定需要共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　郭士英：房地產(chǎn)要不要救？這個(gè)問(wèn)題就像半年前的股市該不該救一樣。不可比的是，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用更大更直接，這在各界的認(rèn)同度比股市更高。房地產(chǎn)關(guān)系諸多行業(yè)，一旦下滑過(guò)速或持續(xù)走低，就會(huì)危及宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　目前的問(wèn)題在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)下降的出現(xiàn)同時(shí)遭遇了外需減弱、出口受阻的沖擊，這一切顯著加大了經(jīng)濟(jì)硬著陸的危機(jī)。還有一個(gè)不可忽視的問(wèn)題是，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，把地方政府和國(guó)內(nèi)銀行都推到了火山口，市場(chǎng)供應(yīng)各方一損俱損的局面已經(jīng)形成，難以改變。二者目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)低迷都十分敏感，甚至脆弱。而高層決策者在此刻會(huì)面臨兩個(gè)重大因素的影響而傾向于作出救助決策：第一、美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下滑已經(jīng)引發(fā)百年一遇的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩；二、地方政府因此遭遇的困境或有可能導(dǎo)致地方步調(diào)與中央政策不一致的情況出現(xiàn)。

　　另外，股市非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的情況，向上向下，生死攸關(guān)。首先，因?yàn)榉康禺a(chǎn)上市公司數(shù)量眾多，市值占比較大；另外，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響到銀行的未來(lái)投資預(yù)期。因此，試圖穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)也好，穩(wěn)定股市也罷，沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)的專項(xiàng)救助政策進(jìn)行配套，恐怕都要失靈。

　　無(wú)論如何，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定的一個(gè)核心因素。盡管中國(guó)百姓的信貸消費(fèi)和超前消費(fèi)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)，但房?jī)r(jià)崩跌同樣會(huì)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需造成不利影響。這就可能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型制造新的難題。

　　政府不是房?jī)r(jià)的制定者，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，政府政策卻是行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的決定性因素。前瞻性的政策，務(wù)必考慮以上因素。貨幣政策必須走向更加寬松。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)救助措施也該考慮出臺(tái)了。如果說(shuō)以前局面不明朗，那么，目前是時(shí)候了。