9月1日至10月19日，北京市期房網(wǎng)上簽約17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。從其它城市公開(kāi)的交易數(shù)據(jù)看，成交量比去年同期均有較大幅度的下滑，“金九銀十”成色不足——

　　10月19日，南京舉行了“2008南京秋季品牌樓盤(pán)展示”。最低的樓盤(pán)折扣打到了“八八折”，另有一家樓盤(pán)承諾買(mǎi)房便送“18萬(wàn)元嫁妝”。據(jù)南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),目前南京樓市中新建商品住宅供需比已達(dá)到5∶1，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力有增無(wú)減。福林?jǐn)z

　　交易量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)明顯——

　　行業(yè)的冬天來(lái)了

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個(gè)本應(yīng)收獲的金秋，卻成了提前到來(lái)的冬天。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2—8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量同比下降的幅度分別為3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商們絞盡腦汁，打折、特價(jià)、送裝修、送汽車(chē)，甚至“買(mǎi)房送房”、直接降價(jià)……但購(gòu)房者似乎并不買(mǎi)賬。9月1日至10月19日，北京市期房網(wǎng)上簽約17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。從其它城市公開(kāi)的交易數(shù)據(jù)看，成交量比去年同期均有較大幅度的下滑，“金九銀十”成色不足。

　　央行近日公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)下了1999年此項(xiàng)調(diào)查開(kāi)展以來(lái)最低水平。其中，在調(diào)查的7個(gè)大城市中，北京、上海、廣州等一線城市未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的人數(shù)占比均不足10%，甚至低于全國(guó)平均水平。從去年第四季度開(kāi)始彌漫的觀望，正在愈演愈烈。

　　交易量的持續(xù)低迷，使廣州、深圳等地房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，北京、上海等城市也有明顯松動(dòng)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，前9個(gè)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比震蕩下行，至8月份房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)逐漸明顯�！百I(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)使購(gòu)房者進(jìn)一步觀望，加劇了交易量的惡化。

　　“市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)持續(xù)，就看持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，到什么程度�！睂W(xué)界和業(yè)界一年來(lái)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭(zhēng)論也正在趨于一致。

　　雖然近期上海、杭州、西安、南京、福州等城市地方政府陸續(xù)出臺(tái)了一些鼓勵(lì)購(gòu)房人買(mǎi)房的補(bǔ)貼措施。央行在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，財(cái)政部上周又出臺(tái)降低住房交易稅費(fèi)、擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等措施，以改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境。然而，購(gòu)房者如果不改變房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還存在諸多不確定性，這個(gè)冬天可能就不會(huì)很快結(jié)束。

　　降價(jià)、融資、縮減規(guī)模、節(jié)約成本——

　　準(zhǔn)備好過(guò)冬棉被

　　冬天注定是難熬的。過(guò)去幾年，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依靠快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的模式，在一定程度上規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在成交量低迷、銷(xiāo)售放緩的情況下，在建項(xiàng)目資金壓力、成本上升壓力、土地儲(chǔ)備占?jí)旱馁Y金壓力等各種壓力一齊襲來(lái)。加之銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)仍然緊收、資本市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，使企業(yè)寒意倍增。

　　過(guò)冬了，棉被在哪兒？

　　“12月和明年3月，我們要還兩次銀行貸款，如果此后市場(chǎng)仍然沒(méi)有好轉(zhuǎn)，我們就打算犧牲兩三個(gè)項(xiàng)目，虧本促銷(xiāo)來(lái)回籠資金。”江蘇一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，“前幾年對(duì)行業(yè)判斷過(guò)于樂(lè)觀，攤子鋪的太大了，現(xiàn)在生存下去是第一位的�！�

　　“降價(jià)，只有降價(jià)�！鄙缈圃航鹑谘芯克�研究員尹中立認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的矛盾是過(guò)高的房?jī)r(jià)和普通居民購(gòu)買(mǎi)能力之間的矛盾。市場(chǎng)上雖然有各種打折促銷(xiāo)活動(dòng)，但仍然遮遮掩掩，公開(kāi)的降價(jià)比較少。只有企業(yè)在較大范圍內(nèi)明確降價(jià)銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)接近購(gòu)房者的預(yù)期，觀望才有可能緩解，成交量才會(huì)回升�！胺康禺a(chǎn)業(yè)從前兩年的‘土地為王’，重新回到了‘現(xiàn)金為王’的時(shí)代，誰(shuí)能快速回籠資金，誰(shuí)才能生存下去。”尹中立說(shuō)。

　　一些大房企在業(yè)內(nèi)搶先降價(jià)，的確在短期內(nèi)加速了資金回籠，抓住了寶貴的現(xiàn)金流。8月底，萬(wàn)科將旗下樓盤(pán)的降價(jià)風(fēng)從珠三角吹向長(zhǎng)三角，降價(jià)幅度最低達(dá)到七三折。僅僅在上海中秋促銷(xiāo)的兩天內(nèi)，銷(xiāo)售金額達(dá)2.68億元。整個(gè)9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積53.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額43億元，分別比8月增加12.2%和5.7%，搶先降價(jià)產(chǎn)生了明顯的效果。同樣，黃金周期間采取降價(jià)銷(xiāo)售的恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，也取得了好成績(jī)。然而，對(duì)于反應(yīng)遲鈍的大多數(shù)房企而言，緊隨大房企腳步的降價(jià)目前并未取得明顯效果。

　　短期的銷(xiāo)售回款尚不足以度過(guò)漫長(zhǎng)的寒冬，而銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸依然緊縮，資本市場(chǎng)的低迷也使很多企業(yè)融資的步伐放緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在股市大漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而今年第一季度融資活動(dòng)的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度僅為94.66億元。在這種形勢(shì)下，發(fā)行公司債和民間高息借貸等融資方式成為不少房企緩解資金饑渴的選擇。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年3月以來(lái)，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)等數(shù)家房企發(fā)行了總額達(dá)157億元的公司債。金融街、泛海建設(shè)等也在積極籌備公司債的發(fā)行。房地產(chǎn)成為今年發(fā)行公司債最頻繁的行業(yè)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拆借高息貸款的膽子也越來(lái)越大。據(jù)浙江省紹興市一家房企負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)為了渡過(guò)難關(guān)，“月利一毛(10%)”也敢借。他說(shuō)，“這種借貸都是兩三個(gè)月的短期借貸，風(fēng)險(xiǎn)非常高。如果到時(shí)候還不上，開(kāi)發(fā)商只能逃跑�！�

　　一方面是找錢(qián)，一方面是省錢(qián)。為了把僅有的資金更好地用在“刀刃”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始減小開(kāi)工面積，減少投資規(guī)模。

　　首創(chuàng)置業(yè)日前公開(kāi)表示，公司動(dòng)工面積將由原定的150萬(wàn)平方米降至60萬(wàn)平方米，降低60%。2009年的竣工面積，也將由200萬(wàn)平方米大幅減至88萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)新開(kāi)工面積、竣工面積和施工面積同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，新開(kāi)工、竣工和施工面積的同比增幅為14.1%、4.4%和15.0%，增幅下降明顯。

　　“不僅要警惕現(xiàn)在房?jī)r(jià)的大幅下滑，也要擔(dān)心兩三年后房?jī)r(jià)的暴漲。”中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院居住區(qū)研究中心副主任趙文凱認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)投資增幅減緩的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，加之今年土地市場(chǎng)交易低迷，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間房地產(chǎn)新開(kāi)工和施工面積還將繼續(xù)下跌，隨之而來(lái)的將是兩三年后市場(chǎng)供應(yīng)量的明顯下降。他擔(dān)心，如果這種情況持續(xù)下去，在市場(chǎng)存量消化到一定程度以后，市場(chǎng)會(huì)重新出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，屆時(shí)可能引發(fā)又一輪房?jī)r(jià)暴漲。

　　此外，過(guò)去“財(cái)大氣粗”的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始從內(nèi)部做起，減少開(kāi)支、降低成本。從今年下半年開(kāi)始，一些地方的房企開(kāi)始裁員，“瘦身”活動(dòng)逐漸蔓延到北京、廣州等地，有的小企業(yè)裁員幅度甚至超過(guò)50%。

　　湘江偉業(yè)董事長(zhǎng)方明理表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，人力成本、管理成本所占比例相當(dāng)小，裁員只是“下下策”。不僅如此，如果今后一段時(shí)間市場(chǎng)成交量沒(méi)有明顯回暖，企業(yè)又在價(jià)格上“死扛”，任何其他方法都只能暫時(shí)維持生存，長(zhǎng)期下去只有“死路一條”。