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10月22日,中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文表示:小產權房絕不許再建,已購者合法利益要受保護。這是“叫停小產權房”后,首次對已存在的小產權房何去何從的官方表態(tài)。這一說法也被小產權房擁有者帶來一線“生機”。已經不見蹤跡的小產權房銷售,也開始重新浮出了水面。隨著國家有關部門的松口,小產權房的春天是否真的會來臨?
除了拿不到房產證,村委會還在所謂的《合作開發(fā)合同》中,制定了兩條奇特的款項逃避責任。而村民沒有意識到的是,當初瘋狂賣地建設小產權房其實是建立在東莞20多年的制造業(yè)基礎上。已經沒有了土地,村民完全依靠出租吃飯,村里的小產權房也賣給別人了,隨著企業(yè)倒閉和外遷,房子租不出去,村民的收益也大大減少,過度開發(fā)小產權房,最終使村里把造血功能都賣掉了。
路邊再現(xiàn)小產權房廣告
10月27日下午,記者來到東城區(qū)大井頭村。沿著莞溫路,道路兩邊是兩排長達300米的小產權房住宅,左邊的小產權房打著“東莞市可以居公寓”的招牌。接待記者的是東莞市三維企業(yè)管理有限公司一位姓梁的物業(yè)助理。梁小姐告訴記者,這塊地原來是一家工廠的廠房,后來還給村里,就建了可以居公寓,樓高9層,有180多套住房,1樓是20多個商鋪。
在梁小姐的帶領下,記者坐電梯上到A1棟4樓一套76平方米的2房1廳。“這里有電梯,小區(qū)還有6個保安值班,很安全的。”按照梁小姐給出的價格,這套房子的單價是2100元/平方米,總價為159600元。
10月28日,記者打電話到道滘鎮(zhèn)富康新村的小產權房江月灣咨詢時,售樓處一名姓張的小姐告訴記者,目前該樓盤還有不少房子在賣,面對江景的一共11層,7、8層是較好的位置,打完折后價格在3300左右,兩房三房都有,而另一些位置沒那么好的則在2600元左右。
當晚,記者路過鴻福路口時又看到一位路人在派發(fā)萬江簡沙洲五環(huán)路旁某樓盤的宣傳單張,上面打著1980元/平方米起,首付1萬元,提供10年分期付款。據了解,該樓盤提供兩房至四房的戶型,價格在1980元~2420元/平方米之間。
近日,業(yè)內人士張先生跟本報記者講述了小產權房在東莞熱賣的“前世今生”。
2003~2007年小產權房瘋狂建設
“東莞很多小產權房的合同樣本都是從我這里出去的。” 2003年,來自甘肅的張先生創(chuàng)建了一家房地產代理有限公司,自己出任董事總經理,專門代理小產權房的銷售。
據張先生介紹,2001年5月,東莞市提出“一網兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略和“五年見新城”的規(guī)劃。在張先生看來,這個新城建設,恰恰也給小產權房的發(fā)展帶來的契機。路越來越寬,也越來越快,但是五年新城建設并沒有解決居民住宅需求的矛盾。
張先生說,2003年的時候東城的小產權房最多。當時的東城區(qū)被稱為莞城的附城,主山、桑園、溫塘的工業(yè)區(qū)很密集,一些工廠不能解決職工的住宿問題,外面開餐廳的、運輸的、從事教育的人住宿如何解決?這時候小產權房的出現(xiàn)就滿足了他們的需求。
后來,小產權房的重心開始轉向萬江鎮(zhèn)。由于當時萬江的經濟是4大城區(qū)中最落后的,而水鄉(xiāng)片區(qū)的基礎設施比城區(qū)要差,所以萬江附近的需求者也越來越多,不少樓盤還能貸款供房。“萬江、茶山的小產權房,我們銷售的起碼占了70%”。張先生表示,他所在的代理公司代為銷售的小產權房起碼就超過了20000套。
然而隨著正規(guī)房地產開發(fā)商的出現(xiàn),購房者被大社區(qū)高素質樓盤吸引。加上小產權房沒有房產證,物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境跟不上去,特別是社會輿論的影響,買的人也慢慢減少了。
小產權房存量不足1成
小產權房的再一次熱銷始于2006年和2007年。資料顯示,截至2006年10月,東莞宅基地上建起的農民公寓總建筑面積大約是2006年東莞住宅銷售面積的1.5倍,此前東莞地區(qū)農民集資房私下交易已經比較普遍。
在去年樓價最瘋狂的時候,南城銀豐路、東城沃爾瑪、莞城人民公園一帶經常有人沿街發(fā)放出售小產權房的傳單,小產權房的銷售也出現(xiàn)了一個高峰。
但由于當時東莞政府已經禁止村里建設小產權房,小產權房的數量也越來越少。張先生表示,現(xiàn)在小產權房的可出售數量占房地產市場不到10%。
小產權房“興旺”的背后
張先生自己也承認,對于購買了小產權房的人來說,確實承擔了常人體會不到的風險。“你是不合法的,不按規(guī)劃修的,甚至沒有報建過,開發(fā)商拿了錢就走了,將來出了問題誰幫你解決?每天都生活在不安定當中。”
既然拿不到房產證,為何東莞的小產權房市場依然“興旺”,背后隱藏的到底是什么?“其實就是價格問題,因為它便宜”。張先生一針見血。
2004年,當時東莞最大的商品房小區(qū)東泰花園的價格已經是3800元/平方米左右,萬江的商品房也接近2300~2400元/平方米。而萬江的一個小產權房“安一居”打出的廣告宣傳是680元/平方米,一般是銷售700多元/平方米,還可以分期付款。華南MALL附近的周屋基村的小產權房也只賣出900多元/平方米。即時在去年小產權房賣到最瘋的時候,最高也不過3000多元/平方米,而商品房的價格已經超過8000元。“這種差價越高,大家選擇的余地就越多。”
在這個樓市價格飛速上漲的時代,對于一些經濟條件較差的人來說,有沒有房產證已經不是人們關心的重點,有個自己的“窩”才是幸福。劉先生一家在東城石井花15萬元購買了一套小產權房。劉先生告訴記者,自己的經濟條件不好,但是一家人在東莞生活,需要一套房子,商品房太貴了買不起,小產權房價格便宜很多,自己能夠承受。“雖然環(huán)境差一些,不過價格便宜,也不太在意這些了。”劉先生認為,對于經濟條件不怎么好的人來說,花15萬元首付,然后再供20年買商品房,還不如一次性付個15萬元,“住在一套屬于自己的小產權房里面,反正也沒打算賣掉,有沒有房產證,都無所謂。”
選擇好的地段,花較便宜的價格購買小產權房,靠出租來收取營利,這是一部分人購買小產權房的初衷。1998年,王小姐在東莞舊汽車總站對面以13萬元的價格購買了一套120多平方米的小產權房。“買的時候當然也知道是沒有房產證的,但是那里的房子太好租了,一直都沒有空過,十年下來,本早就回來了。”
小產權房中,除了住宅,獲利更大的是商鋪。張先生給記者算了一筆賬:一個產權證件齊全的商鋪在東莞可能要賣3萬元/平方米,以面積50平方米計算,總價高達150萬元,而商鋪的租金按35元/平方米計算,一年的收益只有21000元,需要71年才能收回成本。“在這71年里,你的回報率是0。”但是小產權房的商鋪價格最高也就1萬元/平方米,便宜的甚至只需要6000元~8000元/平方米,同樣以50平方米來計算,最高需要50萬元,只需要不到24年就能收回成本。而事實上,像茶山南社工業(yè)區(qū)附近的商鋪,起租價都是60元/平方米,只需要不到14年就賺回來了。
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