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        美國經(jīng)濟(jì)學(xué)教授建言:發(fā)房補(bǔ)不是救市最佳方式

        2008年11月04日 16:13 來源:揚(yáng)子晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論



        城市論壇上,中國樓市的走向引起國內(nèi)外嘉賓的高度關(guān)注。宋嶠 攝

          住宅是城市的重要構(gòu)成元素,也是城市居民最基本的生活設(shè)施,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)也成了第四屆世界城市論壇的主要議題。在昨天的幾場(chǎng)分論壇中,來自海內(nèi)外的專家對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,調(diào)控措施的應(yīng)用,以及住宅產(chǎn)品的更新等多方面內(nèi)容,提出了各種新觀點(diǎn)、新思路。

          市場(chǎng)分析

          周期波動(dòng)樓市跌入低谷

          近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)以及中央、地方政府的大力救市,成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn),對(duì)此,中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長張?jiān)私邮鼙緢?bào)記者專訪時(shí)指出,今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量和房?jī)r(jià)雙雙下降的現(xiàn)象,應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論來分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期是相吻合的,近年來我國的國民經(jīng)濟(jì)一直保持2位數(shù)的增長勢(shì)頭,而今年上半年速度出現(xiàn)了小幅微降,作為國民經(jīng)濟(jì)的寒暑表,房地產(chǎn)市場(chǎng)也就出現(xiàn)下滑。

          張?jiān)私榻B說,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前幾個(gè)波峰分別出現(xiàn)在1993年、1998年和2003年,“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期與房地產(chǎn)的周期都在4-6年。如果說2003年是上一個(gè)波峰,4-6年,也就是2007-2009年。那么為什么這個(gè)上升的勢(shì)頭沒能延續(xù)到2009年,而在今年就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn),主要原因是2007年價(jià)格漲得太快了。當(dāng)價(jià)格被炒到高位,一方面,剛性需求的‘用家’買不起房子了,另一方面,‘炒家’的利潤空間縮小,無利可圖后也放棄了購買,‘用家’、‘炒家’雙雙離市,就造成了高價(jià)格下樓市的大幅下滑。”

          走出低迷關(guān)鍵打破觀望

          樓市步入低谷后,從中央到地方政府都開始了救市,但能否成功推動(dòng)市場(chǎng)步入上升通道,張?jiān)酥?jǐn)慎地表示,市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)目前難以預(yù)測(cè),一些開發(fā)商認(rèn)為明年上半年可能回暖,也許是過于樂觀了。“現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是社會(huì)上普遍存在的觀望情緒。觀望情緒何時(shí)結(jié)束,怎么讓其結(jié)束,這才是救市面臨的最大難題。政府的調(diào)控手段有兩種,一種是直接調(diào)控,例如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,政府說什么價(jià)格就是什么價(jià)格,影響立竿見影。而另一種是間接調(diào)控,包括現(xiàn)在的契稅、貸款政策的調(diào)控等,這種調(diào)控的效果有滯后性,傳導(dǎo)到市場(chǎng)需要一個(gè)過程。而且調(diào)控的力度夠不夠,目前還不太好評(píng)估。”張?jiān)吮硎荆瑧?yīng)當(dāng)期望,通過本輪調(diào)控,把房?jī)r(jià)控制在合理水平,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在適度增長區(qū)間內(nèi)保持較長時(shí)間的平穩(wěn)增長和輕微波動(dòng)。

          調(diào)控建議

          改革分稅制扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”

          眾所周知,高房?jī)r(jià)與高地價(jià)有關(guān),也與地方政府的“土地財(cái)政”有關(guān),而上海市松江區(qū)城市規(guī)劃管理局副局長王振亮博士昨日提出,造就高房?jī)r(jià)泡沫和地方政府“土地財(cái)政”的總根源是因?yàn)椋F(xiàn)有中央與地方的分稅制財(cái)政體制存在重大偏差,地方城市建設(shè)資金來源只能依賴土地財(cái)政,必須盡快改革。

          王振亮指出,根據(jù)分稅制財(cái)政體制的劃分,稅收分為中央稅、中央地方共享稅和地方稅三大類。中央稅主要指關(guān)稅和消費(fèi)稅。共享稅現(xiàn)行的主要指增值稅、資源稅、所得稅、印花稅等,中央與地方按比例分成,省市還要再分成,地方城市分到手的收入并不高。地方稅,包括營業(yè)稅和各種附加費(fèi)等等,但是100%的地方政府為招商采取退稅優(yōu)惠政策,通常退稅50%,許多城市退稅高達(dá)80%以上。

          對(duì)于地方政府來說,要建設(shè)、要發(fā)展,沒有錢是萬萬不能的。教育、醫(yī)療衛(wèi)生等,除了西部“老少邊窮”地區(qū)外,都要地方政府出錢。事實(shí)證明,搞房地產(chǎn)業(yè)可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善人民群眾生活條件,提升城市形象,最大的好處是大大增加地方財(cái)政收入,同時(shí)還可以用收取市政配套費(fèi)、教育醫(yī)療等公共設(shè)施配套費(fèi)的名義,獲得巨額資金,建設(shè)人民群眾急需的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育館等設(shè)施。這就成了所謂的“土地財(cái)政”。

          王振亮認(rèn)為,是房地產(chǎn)業(yè)支撐起了中國快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的大發(fā)展,但這不是可持續(xù)發(fā)展的長久大計(jì),改革已是當(dāng)務(wù)之急。

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